Кредиты для получения ипотеки могут стать популярнее
С начала декабря ЦБ устанавливает надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на новые квартиры, где первоначальный взнос не выше 10%. Мера направлена на ограничение предоставления таких кредитов, отмечает пресс-служба Банка России. С марта нынешнего года для поддержки банков и строителей жилья ЦБ отменил все надбавки по кредитам на квартиры в новостройках, оставив "ограничительную" надбавку по кредитам с низким первым взносом на вторичное жилье. Во втором квартале кредитов на новостройки с маленьким взносом практически не было, отмечают в ЦБ (0,3% кредитов против 2,6% в первом квартале). Однако в последние месяцы застройщики начали активно рекламировать ипотеку без первого взноса, в том числе в рассрочку. Исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска, говорится в сообщении банка. В случае роста доли таких кредитов кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам.
Ограничительная надбавка обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе, считают в ЦБ.
Ужесточение требований ЦБ вполне оправданно и связано с существенно более высоким уровнем кредитного риска в случае такого кредитования, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Заемщик часто воспринимает квартиру, приобретенную на таких условиях, как своеобразную аренду и это увеличивает риск банка - в случае неблагоприятной ситуации заемщик не будет бороться и обслуживать кредит, чтобы не потерять квартиру.
Опыт мирового ипотечного кризиса 2008 года показывает опасность именно таких кредитов, это ярко проявилось в США. Ипотечная статистика нашей страны также демонстрирует тенденцию, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше кредитные риски, достигающие максимума при низком или нулевом первоначальном взносе. Это понимают коммерческие банки и поэтому доля таких кредитов в 2022 году была небольшой. При этом эксперт отмечает, что интерес заемщиков к таким кредитам вполне понятен - ситуация на вторичном рынке осложнила продажу недвижимости для использования ее в качестве первого взноса. Поэтому усиление требований к управлению кредитными рисками предвосхищает тенденцию по росту доли кредитов с низким первоначальным взносом, но должно учитывать и возможности граждан по сбережению средств для первого взноса, а также учесть возможное удовлетворение потребности в средствах для первого взноса за счет потребительского кредита. Последнее может негативно сказаться, так как заемщик будет нести повышенную кредитную нагрузку и может не справиться.
Кредиты без первого взноса популярны среди наименее устойчивой в финансовом отношении части граждан - тех, кто не обзавелся накоплениями и рассчитывает только на ежемесячный доход, говорит руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. В других странах почти невероятно получить ипотеку без первоначального взноса в 20%, вне зависимости от размера банковского процента, отмечает он. Меры ЦБ могут привести к пересмотру предложений от банков: небольшая часть продолжит предлагать дорогие кредиты почти без первоначального взноса, но большинство всё же предпочтет нормальные показатели ажиотажному спросу. Отказ от кредитов без первоначального взноса, возможно, поначалу снизит показатели статистики кредитных учреждений по ипотеке, однако в долгосрочной перспективе, по мнению Гарипова, приведет к снижению долговой нагрузки на население.
Для банков кредиты с первоначальным взносом менее 10% относятся к более высокорисковым, поэтому стоимость их и без макропруденциальной надбавки является также более высокой - с помощью более высокой ставки банк старается обезопасить себя от риска неплатежей со стороны заёмщика, отмечает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. Такие условия и так малопривлекательны для большинства заёмщиков, поэтому изменения в данном кластере не окажут существенного влияния на рынок, считает он.
Большинство застройщиков используют такого рода ипотечные программы как маркетинговый инструмент для привлечения внимания, отмечает руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков. Потом, в процессе выхода на сделку, разъяснив все нюансы, покупателя зачастую "переводят" на менее радикальные программы. Поэтому доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом или вовсе без него минимальна.
Кроме того, в планах ЦБ - принять меры против кредитов с околонулевой ставкой. Как сказала на пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина, кредиты с близкими к нулю ставками, так называемая ипотека от застройщиков - это чисто маркетинговый ход, который часто связан с тем, что люди покупают жилье по завышенной стоимости. За счет этой завышенной стоимости застройщик делится разовой компенсацией с банком. "Мы будем сейчас принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков", - рассказала Набиуллина.
Кредиты с предельно низкими ставками в рамках совместных программ банков с застройщиками стали особенно популярны в нынешнем году. При этом цена жилья, которое покупает ипотечник, заметно выше, чем если бы он покупал квартиру с кредитом по обычной ставке. Однако ежемесячные платежи становятся ниже, что удобнее для покупателя.
Субсидирование 1% ипотечной ставки в рамках коллаборации с банками обходится застройщику в 2-3% от стоимости квартиры, рассказал руководитель аналитического центра "ПроГород" (входит в Группу ВЭБ.РФ) Максим Тутуков на сессии GMKTalks: "Методы финансирования: актуализация и поиски решений в девелопменте". "Если квартира стоит 10 млн рублей, за снижение на один процентный пункт ставки для заемщика, например, с 7 до 6%, застройщик должен отдать банку 300 тысяч рублей", - привел пример аналитик. Услуга по субсидированию ипотеки от банков получается достаточно дорогой, но в текущих условиях, когда большинство сделок на рынке осуществляется за счет кредитных средств, это выгодно и застройщику, и покупателю, отмечал Тутуков. Если квартира стоит 10 млн рублей, по классической схеме ипотеки под 7% годовых первоначальный взнос составит 1,5 млн рублей, и покупатель будет выплачивать 56 тысяч рублей в месяц в течение 30 лет. В случае же коллаборации с банком и снижения ставки до 0,1% стоимость квартиры возрастает с 10 до 12,5 млн рублей, однако ежемесячный платеж сокращается почти в два раза.
Увеличение цены, в свою очередь, несет риски для банков, отмечают эксперты. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, банк останется с залогом, который может стоить меньше суммы долга. "Банки ожидают, что к моменту сдачи жилья в эксплуатацию его стоимость возрастет, как это наблюдалось в прошлом. При этом сохраняется риск, что при снижении цен на жилье стоимости залога может оказаться недостаточно для покрытия обязательств заемщика перед банком", - отмечалось в ответе пресс-службы ЦБ на запрос "РГ" в июле. Банк России будет осуществлять мониторинг практики предоставления ипотечных кредитов по низкой процентной ставке, сообщили тогда в ЦБ.
Предложение приобретения квартир с нулевой ставкой менее влияет на кредитный риск, считает Цыганов, но также может привести к проблемам у кредитора. Вполне вероятна ситуация, когда вырученной после реализации предмета ипотеки суммы не хватит на закрытие долга заемщика. Поэтому регулирование ЦБ в данном случае, по мнению Цыганова, также необходимо и правомерно, это не вторжение в маркетинговую стратегию застройщиков и банков. Понятно и то, что предложение скидки при оплате наличными должно насторожить налоговую инспекцию, так как косвенно указывает на возможность использования налогосберегающих схем по социальным страховым взносам, налогу на прибыль и т.д., добавляет эксперт.
Так называемая "ипотека от застройщика" распространена, в основном, в столице, отмечает член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" (Тверская область) Владимир Прохоров. Цена квартиры при околонулёвой ставке формируется как стоимость жилья от застройщика плюс стоимость кредита (тех самых недостающих до рыночных ставок процентов). Покупатель как бы сразу оплачивает проценты за весь период ипотеки. Также встречаются варианты, когда для получения пониженной ставки застройщики увеличивают первоначальный взнос. Но в регионах цены на квартиры намного ниже столичных, как и доходы населения. Люди покупают жильё в принципе по льготным программам, где, к тому же, первоначальный взнос либо минимальный, либо за счёт материнского капитала, рассказывает он.
Ограничивать или запрещать "околонулевые" кредиты ЦБ не будет, считает Прохоров. Исключение могут составить случаи, когда квартира покупается по льготным программам (семейная, сельская ипотеки и т.п.). В остальных случаях, скорее всего, обяжут продавцов рассказывать о всех рисках и реальной стоимости квартиры при заниженных и при рыночных ставках, предполагает эксперт.
Предложение застройщиками сейчас целого ассортимента цен на одну и ту же квартиру - с разными ставками, размером первого взноса и прочими условиями - вполне нормально, отмечает Новиков. У клиентов разные стартовые условия для приобретения недвижимости, и наличие ряда вариантов отвечает спросу, возможностям клиента и потребностям застройщика. "В каждом кредитном договоре подробно рассказывается об условиях. Это закон, - говорит Новиков. - И люди не берут ипотеку очертя голову, они тщательно изучают все условия покупки, выбирая для себя самые удобные".
Для здоровой конкуренции банкам нужны разнообразные предложения, когда каждый может выбрать для себя наиболее удобную модель кредита, отмечает Гарипов. А риски для заемщиков всегда кроются в области общей экономической ситуации, устойчивости регулярного дохода и личной финансовой грамотности.