Верховный суд назвал критерии для правильной идентификации предмета ипотеки
В договоре об ипотеке передаваемая в залог вещь может быть определена посредством указания на ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер. Если предметом ипотеки является будущая недвижимая вещь, то ее индивидуализация в договоре может быть осуществлена путем указания иных сведений, например, строительного адреса и ориентировочной площади будущего здания или помещения, поясняет Верховный суд (ВС) РФ в проекте постановления пленума о применении судами положений о залоге вещей.
«Если предметом ипотеки является будущая недвижимая вещь, то ее индивидуализация в договоре может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить подлежащее передаче в залог недвижимое имущество на момент заключения договора (например, строительный адрес и ориентировочная площадь будущего здания или помещения, другие характеристики, определенные, в частности, в проектной документации). В этом случае необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о государственной регистрации ипотеки, подаваемом залогодателем и залогодержателем совместно», — говорится в тексте документа.
Описание предмета залога
Он отмечает, что в отношении вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем, описание предмета залога в договоре может быть осуществлено путем указания сведений, позволяющих установить подлежащую передаче в залог вещь на момент заключения договора (например, ориентировочная мощность создаваемого оборудования, иные характеристики, свойства, описываемые, в частности, посредством отсылки к договору о приобретении закладываемой вещи). Заключения отдельного дополнительного соглашения для последующей идентификации вещи в этом случае не требуется.
«В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть определен любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенного рода или вида (абзац второй пункта 2 статьи 339 ГК РФ). Например, предмет залога может быть согласован посредством включения в договор условия о передаче в залог всех транспортных средств определенной грузоподъемности, принадлежащих залогодателю», — уточняет Верховный суд.
В данном случае перечень конкретных транспортных средств, находящихся в залоге, устанавливается на момент обращения взыскания.
Изменение стоимости
ВС напоминает, что стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога. В частности, залогодержателю могут быть предоставлены право требовать изменения начальной продажной цены заложенной вещи, предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога.
«Условия, влекущие неблагоприятные для залогодателя последствия на случай последующего уменьшения стоимости предмета залога (в том числе распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита и др.), не могут быть включены в соглашение о залоге с гражданином, когда такой залог обеспечивает обязательство по возврату потребительского кредита или ипотечного кредита, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответствующие условия являются ничтожными на основании абзаца второго пункта 2 статьи 340 ГК РФ», — подчёркивает ВС.
Ограничение требований
Вместе с тем ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором, отмечает Верховный суд.
Так, стороны вправе установить в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных залогом. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами.
«Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору. Неустранимые сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения объема обеспеченного залогом требования толкуются в пользу его отсутствия», — уточняет ВС.