Напуганные долларом: кто взвинтил спрос на московские новостройки
По итогам июля продажи квартир в новостройках Московского региона сильно выросли и в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, и относительно предыдущего месяца. Аналитики, опрошенные Forbes, говорят, что такая активность аномальна для середины лета и связана с падением курса рубля
Июльский спрос на новостройки вышел за рамки разумного: по данным сервиса Dataflat, всего в Московском регионе (Москва и Подмосковье) за месяц был зарегистрирован 13 361 ДДУ (договор долевого участия), что на 10% больше июньских значений и на 32% превышает результат июля 2022 года. Наибольший рост пришелся на Новую Москву, где было заключено 2232 ДДУ (плюс 26% к июню), в Подмосковье — 4900 ДДУ (плюс 12% к июню), в «старой» Москве — 6229 ДДУ (плюс 4% к июню).
Сходные цифры показывает и Циан (исследование есть у Forbes): общее количество заключенных ДДУ составило 13 400, рост к июню — порядка 12%, максимальная динамика — в Новой Москве (плюс 27%), минимальная — в «старой» Москве (плюс 5%).
Опрошенные Forbes эксперты связывают нехарактерный для лета уровень продаж с падением курса рубля, ростом ключевой ставки и экспансией региональных покупателей на московский рынок.
Продающие страхи
«Активизация покупателей за МКАД связана с ускорением темпов ослабления рубля: в Новой Москве и Подмосковье покупают квартиры те, кто спешит вложить деньги в недвижимость, но не хватает средств на «старую» Москву», — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Анализ показывает, что многие люди активно избавляются от доллара на фоне высокого курса, — рассуждает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Средства, которые прямо сейчас можно выручить на продаже доллара, люди стремятся вложить в недвижимость».
Еще чаще собеседники Forbes говорили, что спрос на новостройки «разогрели» действия ЦБ, которые, по идее, должны были его охладить: повышение ключевой ставки и анонс ужесточения условий для ипотеки с низким первым взносом, которые начнут действовать с 1 октября. Покупатели поторопились с заключением договоров, пока условия покупки не стали еще хуже. «Эмоциональные факторы по-прежнему влияют на рынок недвижимости, — говорит основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. — И в данном случае реакция клиентов логична, так как ЦБ действительно вводит жесткие ограничения».
Банки получают компенсацию разницы между льготной и рыночной ипотечной ставкой, и рост ставки ЦБ означает, что размер этой компенсации будет больше, а выделенные на программу лимиты, из которых и осуществляется компенсация, закончатся быстрее.
«Рост ставки ЦБ означает повышение затрат на компенсацию разницы до рыночного уровня со стороны государства и более быстрое исчерпание выделенных на них лимитов по льготной ипотеке, которые в текущей ситуации будет сложнее докапитализировать, — добавляет эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — С высокой вероятностью мы увидим смену основного посыла большинства рекламных кампаний с «покупай выгоднее» (со скидками, низкими процентами по кредиту) на «покупай быстрее». Уже сейчас фиксируется снижение активности по предоставлению скидок».
«Стоило Центробанку поднять ключевую ставку, как на рынок вылилось море покупателей: страхи всегда являются большим драйвером продаж, чем выгода», — резюмирует генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.
Некоторые из собеседников Forbes неожиданно связали высокие продажи с периодом отпусков, уточнив, что изрядную долю спроса сформировали региональные покупатели, использовавшие отпуск для поездки в Москву и покупки недвижимости. «Порядка 80% покупателей квартир в Москве — это люди из регионов, — полагает директор компании Etagi Prime Регина Гордеева. — Как раз в период своего отпуска они имеют возможность приехать в столицу, чтобы изучить рынок недвижимости, проекты, сделать выбор и приобрести».
«По итогам июля в структуре спроса на новостройки Новой Москвы 30,4% пришлось на людей из других регионов России», — подсчитала руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина.
Феномен Новой Москвы
«Также важным фактором роста интереса покупателей к Новой Москве стала активная маркетинговая политика ряда крупных застройщиков, реализующих там проекты, — добавляет Никитина из «PRO Обмен». — Еще несколько месяцев назад они начали масштабные кампании по привлечению на рынок региональных покупателей».
«Более высокий спрос по Новой Москве объясняется большей чувствительностью целевой аудитории к значениям ставок ипотечного кредитования, — полагает управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Часть покупателей закрывали сделки по уже одобренным кредитам, согласованным до повышения ключевой ставки ЦБ России».
Новостройки снова дорожают
«В «старой» Москве покупателям предлагается 34 630 квартир в новостройках, средняя цена предложения квадратного метра составляет 362 000 рублей, — подсчитал директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — В Новой Москве можно выбирать из 10 400 первичных квартир, средняя стоимость квадрата составляет 228 100 рублей. В Московской области на первичном рынке представлено 24 160 лотов, средняя стоимость квадратного метра — 174 700 рублей».
«Суммарный объем предложения на первичном рынке достиг исторического рекорда — 72 630 квартир и апартаментов в 435 проектах, — приводит свои данные управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Квадратный метр в новостройках Москвы по итогам июля обойдется в среднем в 419 600 рублей».
Новостройки снова дорожают, подчеркивают некоторые собеседники Forbes.
«В «старой» Москве цены выросли примерно на 1% за месяц, в Новой Москве — на 1,1%, в Московской области — на 0,5%», — подсчитала руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
«В новостройках столичного региона продолжается медленный рост цен — за месяц на процент, девелоперы на фоне активизации спроса немного снизили активность по предоставлению скидок и увеличили темпы индексации цен на активные лоты, — объясняет Лапшина из «Циан.Аналитики». — Еще один фактор роста средних цен — снижение доли объектов на стадии котлована. Они дешевле, чем лоты в корпусах на высоких стадиях строительства».
Не совсем новостройки
Однако объем такого предложения растет, говорят эксперты. «Общий объем предложения квартир (без учета апартаментов) в готовых новостройках Москвы составляет 5100 лотов в 126 проектах, — подсчитал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Ипотечные госпрограммы распространяются на жилье не только в строящихся домах, но и в готовых комплексах от девелоперов».
По данным компании «Метриум» (есть у Forbes), в конце 2022 года только 8,7% квартир и апартаментов предлагались в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию, но к августу 2023 года их доля выросла до 11,6%. В абсолютном измерении число помещений в продаже в готовых новостройках увеличилось на 35%: к началу первого полугодия их было 6200, а к концу 2022-го стало 8300.
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра введенного жилья составила 383 600 рублей (минус 3,3% за месяц, минус 14,1% за год), а средняя цена лота — 25,8 млн рублей (минус 3,9% за месяц, минус 13,5% за год)», — уточняет Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Доля продаж в готовых домах от застройщиков в нашей структуре продаж составляет примерно 10%», — добавляет Бондарев из «Прайд Групп». «На квартиры в готовых корпусах в июле текущего года пришлось лишь 4% всех сделок, а в среднем в 2023 году — 5%, — подсчитала Лапшина из «Циан.Аналитики». — Относительно прошлого года доля немного увеличилась: в 2022 году было 3,5%. То есть квартиры в готовых новостройках не пользуются большой популярностью».