Купить участок под ИЖС по льготной ипотеке: где и на что хватит кредита

Коттедж в черте города — компромиссный вариант для тех, кто мечтает о своем доме, но не готов жертвовать благами цивилизации. Аналитики Циан.Загородная выяснили, в какую сумму обойдется земельный участок под индивидуальное жилищное строительство в крупнейших городах и их пригородах в разных российских регионах.

Сэкономить реально, построив дом самостоятельно, к тому же предлагается семейная ипотека по сниженной ставке на покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома.

Коротко о главном

Объем предложения земельных участков в городах-миллионниках снизился на треть

За прошедший год выбор земельных участков в границах города существенно сократился: не все готовы переезжать в область, отказываясь от прежнего уровня комфорта городского жителя. Количество земельных участков под индивидуальное жилищное строительство снизилось на треть (–34% относительно июля 2020 года) в среднем по городам с численностью населения от 1 млн человек.

Падение предложения произошло в большинстве городов. Исключение — Самара и Волгоград, в которых выбор за год увеличился на 10–16%. В Москве предложение сократилось на 39%, в Санкт-Петербурге — в два раза.

Средняя площадь участка в городе — 11,2 сотки

Средняя площадь продающихся участков под ИЖС в городской черте — в среднем 11,2 сотки по всем городам-миллионникам. Это незначительно меньше (на 4%), чем в прошлом году, когда средняя площадь участка в продаже составляла 11,7 соток.

Самые большие участки в продаже — в Москве и Санкт-Петербурге (16 соток), а также в Уфе (15 соток) и Екатеринбурге (13 соток). Наиболее компактные площади (8–9 соток) — в Ростове-на-Дону и Волгограде. Средние по крупнейшим городам значения (11–12 соток) — в Казани, Красноярске, Перми, Самаре и Челябинске.

Считается, что для размещения полноценного коттеджа подходящая площадь земельного участка колеблется в диапазоне 10–15 соток. Если речь идет о дачном домике, то достаточно и более скромной площади — порядка 6–7 соток.

Таким образом, предложение земель для ИЖС по площади вполне соответствует потенциальным потребностям покупателей, которые намерены строить полноценный дом для круглогодичного проживания.

Средняя цена участка — 5 млн рублей

Средняя стоимость земельного участка под ИЖС в городах-миллионниках — 4,96 млн рублей, что на 17% выше, чем еще год назад: в июле 2020-го средняя стоимость участка составляла 4,24 млн рублей. Причина заключается не только в росте цен, но и в вымывании с рынка более доступных предложений.

Чуть дешевле, чем год назад, обойдется приобретение земельного участка в Волгограде (–2% за год) и Перми (–4%), причем в последнем на одну сотку уменьшилась и средняя площадь продающихся участков. Нулевая динамика по стоимости земельных участков в продаже в Новосибирске.

Рекордсменом по росту средней стоимости земельного участка под ИЖС оказался Краснодар (+37% за год — до 7,9 млн рублей), который всегда был лидером по спросу на частные дома среди других городов. На 35% вырос средний чек на участки и в Уфе — до 2,66 млн рублей. Во многом это объясняется изменением структуры предложения: площадь участка в продаже повысилась с 13 до 15 соток.

Среди лидеров по удорожанию участков — Москва и Казань (+26%). В столице участок обойдется в среднем в 11,1 млн, в Казани — в 5,96 млн рублей.

Впрочем, не Москва возглавляет рейтинг российских городов с самыми дорогими участками. На первом месте — Санкт-Петербург, в котором купить землю получится в среднем за 14,1 млн рублей (+15% за год). Такая разница связана со структурой предложения, а именно — с расположением участков. В Москве купить участок удастся преимущественно за МКАД — основное предложение сосредоточено на территории Новой Москвы. Внутри МКАД единичные участки доступны в Серебряном Бору, но их стоимость составляет примерно 500 млн рублей.

В Санкт-Петербурге же найти элитные поселки с земельными участками в продаже проще: они располагаются на берегу Финского залива — этим и объясняется высокий средний чек.

Особенность рынка земельных участков в Москве и Петербурге состоит в том, что речь идет преимущественно о локациях, включенных в территорию городов при их расширении (Новая Москва вошла в состав столицы в 2012 году; новые районы Санкт-Петербурга включены в состав города в середине 1990-х).

Тем, кто рассчитывает найти земельный участок в городе, придется ориентироваться на периферийные районы, которые ранее принадлежали области.

В остальных крупнейших городах нет такого четкого распределения земельных участков в продаже с точки зрения «центр/периферия»: найти площадку удастся как в центре города, так и в спальном районе.

Сколько стоит сотка?

Средняя стоимость одной сотки земли в продаже (под ИЖС) в городах-миллионниках достигла 470 тыс. рублей — это на 19% выше, чем год назад (393,6 тыс.). Около 1 млн рублей за сотку придется отдать тем, кто планирует строить жилой дом в Краснодаре (982 тыс.), а также в Санкт-Петербурге (914 тыс.). В тройке городов с самыми дорогими земельными участками также Москва (734 тыс. рублей за сотку на землях ИЖС).

Дешевле всего обойдется сотка земельного участка в Омске и Волгограде (170–172 тыс. рублей). 214–220 тыс. рублей за сотку нужно заплатить в Екатеринбурге, Красноярске, Уфе и Челябинске. Наибольший рост стоимости сотки (на 31–35%) отмечен в Омске, Нижнем Новгороде и Москве.

Динамика стоимости на земельные участки под ИЖС в продаже в крупнейших городах

По данным Циан.Загородная

Покупка участка съедает большую часть лимита по семейной ипотеке на загородном рынке

Семейная ипотека по сниженной ставке доступна на покупку земельного участка при строительстве дома от аккредитованного банком подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости участка и затрат на строительство дома.

Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она равна 12 млн рублей, для других субъектов Федерации — 6 млн рублей. Строительством дома по договору подряда должна заниматься аккредитованная банком строительная компания.

Но обозначенный лимит в 6 и 12 млн рублей практически полностью тратится на покупку участка в городе. Средняя стоимость земельного участка без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах-миллионниках — 4,5 млн рублей, это 75% обозначенного лимита.

Льготная ипотека на покупку земельного участка и строительство дома наиболее актуальна для Омска и Волгограда, в которых средняя стоимость участка составляет всего 22% 6-миллионного лимита по льготной ипотеке.

Чуть более трети (36%) лимита по льготной семейной ипотеке на приобретение земельного участка и строительство дома составляет стоимость земельного участка в Челябинске.

Половину выделенного лимита по ипотеке потратят на приобретение земли жители Новосибирска, Перми, Уфы и Красноярска. Почти весь лимит уйдет на покупку среднего участка в Казани (99%), Москве (92%), Самаре (91%) и Воронеже (88%).

В двух крупнейших городах — Санкт-Петербурге и Краснодаре — выделенного для каждого региона лимита по ипотеке не хватит даже на покупку среднего участка в черте города.

Так, в Краснодаре средняя стоимость земельного участка в продаже для строительства жилого дома — 7,9 млн рублей, а максимальный лимит, которого должно теоретически хватить еще и на строительство дома, — всего 6 млн рублей. Более чем на 2 млн рублей превышает лимит средняя стоимость участка и в Санкт-Петербурге.

Таким образом, льготная ипотека в большинстве городов не позволяет одновременно покрыть затраты на покупку земельного участка и строительство дома в черте города.

Лимит, актуальный для льготной ипотеки на покупку квартир, оказался заниженным для покупки земельного участка и строительства дома в черте города. Приходится выбирать более удаленные локации или же копить недостающую сумму самостоятельно. Даже в городах с наиболее низкой стоимостью земли от выделенного по льготной ипотеке лимита остается менее 5 млн рублей на строительство дома.

Средняя стоимость земельного участка и лимит по льготной ипотеке

По данным Циан.Загородная

Пригородные районы дешевле в три раза

Один из способов сэкономить на покупке земельного участка — выбрать пригородные локации: районы, граничащие с городом. Аналитики Циан.Загородная выяснили, как отличается средняя цена таких участков ИЖС по сравнению с городскими объектами. Для этого они сопоставили соседние с городами-миллионниками районы с наибольшими объемами предложения земельных участков ИЖС в продаже.

Средняя стоимость земельного участка в городе — почти в три раза (в 2,8 раза) выше, чем в соседних областях/городских округах, граничащих с городом и имеющих значительный объем участков в продаже. То есть, переехав в область, удастся сэкономить порядка 70% бюджета.

Разница в цене городских и пригородных участков во многом зависит от конкретного региона, трехкратная наценка за принадлежность к городу — это вовсе не рекорд. Например, в Самаре стоимость земельного участка — в пять раз выше, чем в соседних районах, принадлежащих области. Большая разница и в Красноярске (городские участки дороже в четыре раза). Более чем в 3,5 раза городские участки дороже в Новосибирске, Казани и Воронеже. Именно в этих городах есть смысл посмотреть соседние локации в области.

Одновременно в ряде городов разница в стоимости городских и пригородных земельных участков отличается менее чем в два раза. В этом списке — Москва, где средняя стоимость участков в соседних городах ниже в среднем в 1,3 раза.

Впрочем, есть и исключения. Например, Красногорск по стоимости земельного участка под ИЖС (в среднем 17,85 млн рублей) обошел Москву, земли которой в продаже зачастую находятся на большем удалении от МКАД. Примерно сопоставимая стоимость земельных участков с Москвой в Химках, Мытищах и Королеве. Получается, что на северном и западном направлениях области — наиболее дорогие земельные участки. Самые бюджетные варианты из ближайших к Москве локаций — на востоке: в Балашихе — всего 2,33 млн, но и средняя площадь участка тут намного меньше — всего 9 против 16 соток в Москве.

Менее чем в два раза отличается стоимость земельного участка под ИЖС в городе и пригороде Волгограда, в также в Уфе и ее пригороде.

В Санкт-Петербурге — городе с самыми дорогими земельными участками — разница в цене с пригородами составляет 3,2 раза. Самые дорогие участки — во Всеволожском районе, разница в цене — двукратная. Покупатели, выбравшие Ломоносовский или Гатчинский районы Ленинградской области, сэкономят намного больше — примерно в пять раз.

Что касается площади, то городские участки чуть меньше, чем в пригороде: площадь городского участка составляет в среднем около 70% площади пригородного (в граничащих районах с городом). Площадь сопоставима или такая же — в Москве и Уфе. Самый значительный разрыв по площади (примерно в два раза) — в Воронеже, Новосибирске и Волгограде. То есть, выбрав пригород, покупатели выигрывают примерно в три раза по бюджету и почти в полтора раза — по площади.

Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и пригороде

По данным Циан.Загородная

А если уехать из города в область насовсем?

Льготная ипотека оказывается фактически недоступной для тех, кто решил построить дом на землях ИЖС в черте города. Рассмотрим, на сколько дороже земельный участок под ИЖС, продающийся в черте города и в регионе в целом, а не только граничащих с городом областях (за исключением самого города-миллионника).

В среднем земельный участок в административном центре (городе-миллионнике) продается сегодня в 3,7 раза дороже, чем участок в этом регионе в целом (за исключением самого города). Наибольшая наценка (более чем в пять раз) отмечена в Новосибирске, Перми, Самаре. От 4 до 5 раз — в Санкт-Петербурге, Воронеже и Красноярске.

Минимальный разрыв — в Краснодаре (всего в 1,4 раза), что связано с курортной направленностью региона, когда земельные участки у моря стоят зачастую дороже, чем в Краснодаре. В Москве стоимость земельного участка дороже, чем в Московской области, в 3,2 раза.

Отдав предпочтение область, покупатели земельных участков также выиграют и по площади. За исключением Москвы, средняя площадь земельного участка под ИЖС в продаже, в административном центре (городе-миллионнике) меньше, чем в регионе. Самая большая разница — в Перми и Пермском крае (семь соток в пользу загородного рынка), а также — в Воронеже и Воронежской области (девять соток). На шесть соток меньше средняя площадь предложения в Волгограде, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону.

«Потеряют» одну–две сотки жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара и Уфы. В Москве же средняя площадь участка в продаже под ИЖС в среднем больше на одну сотку, чем в области. Это единственное исключение.

По всем регионам (в сравнении с остальным предложением в конкретном субъекте) земельный участок в городе меньше по площади на четыре сотки.

Разница в характеристиках продающихся земельных участков в городах и областях

По данным Циан.Загородная

«Покупка земельного участка дает простор для творчества: нет необходимости выбирать коттеджи, бо́льшая часть которых не соответствует требованиям современных покупателей, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Рекордный спрос на коттеджи привел к вымыванию с рынка многих ликвидных объектов. Есть примеры, когда дом покупают только ради локации и участка, чтобы его снести и построить собственный проект с нуля».

По словам эксперта, пока девелоперы не смогут нарастить объемы нового строительства, спрос продолжит смещаться в пользу земельных участков, особенно в регионах, где лимита по льготной ипотеке хватает не только на сам участок, но и покрывает расходы на строительство дома — хотя бы частично.