Квартира на вторичном рынке: рейтинг ипотечных кредитов с наименьшей переплатой
Ключевая ставка не меняется с сентября 2022 года, но на ипотечном рынке сохраняется тренд на повышение ставок по программам банков. И если у покупателей первичного жилья есть возможность подстроиться под условия госпрограмм и получить кредит на жилье под низкий процент, то покупателям вторички подходят только базовые программы. В то же время за прошедший год средняя стоимость вторичного жилья выросла менее значительно, чем стоимость новостроек. В условиях стагнации цен спрос на вторичку растет, поскольку даже при высоких ставках заемщик может сэкономить больше, чем при покупке новостройки. Мы оценили условия, действующие сейчас на приобретение квартиры на вторичном рынке в российских банках, и отобрали наиболее выгодные с точки зрения итоговой переплаты предложения.
Для составления рейтинга выбрали следующие параметры:
- стоимость жилья — 4,72 млн рублей (средняя стоимость квартиры на вторичном рынке площадью 50 кв. м по итогам IV квартала 2022 года, по данным www.fedstat.ru);
- первоначальный взнос заемщика — 20% (944 тыс. рублей);
- сумма кредита — 3,78 млн рублей;
- срок кредитования — 30 лет[1];
- подтверждение заемщиком дохода справкой 2-НДФЛ или выпиской из ПФР;
- подача заявки онлайн и использование цифровых сервисов (если банк предоставляет такую возможность);
- быстрый выход на сделку;
- приобретение комплексного ипотечного страхования.
Такие условия потребуют от заемщика внесения ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 32 тыс. до 38 тыс. рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, доход клиента должен составлять от 64 тыс. до 76 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
В рейтинге рассмотрены только собственные кредитные программы банков. Мы не брали в расчет льготные условия, действующие для определенных групп заемщиков: зарплатных клиентов банков, работников бюджетной сферы, молодых семей, распорядителей семейного капитала, клиентов партнерских агентств недвижимости и застройщиков и др. В выборку не попали кредиты, по которым не указан полный процентный диапазон или банк не раскрывает факторы, влияющие на размер ставки. Предложения в рейтинге ранжированы по размеру процентной ставки без учета возможной скидки за оплату заемщиком единовременного платежа за снижение ставки. При совпадении ставки по продуктам разных банков они были отсортированы в алфавитном порядке по названию кредитной организации.
Первое место рейтинга разделили программы «Вторичный рынок» НИКО-БАНКА и «На покупку квартиры» банка «Форштадт» с процентной ставкой 9,5% годовых. При отказе заемщика от личного страхования ставка вырастет на 1 процентный пункт. Дополнительным преимуществом банка «Форштадт» является возможность заемщика выбрать график погашения ипотеки по своему усмотрению: аннуитетными или дифференцированными платежами. Последний вариант требует внесения в начальный период обслуживания долга большего размера ежемесячного платежа, но существенно снижает размер итоговой переплаты по кредиту.
Вторую позицию разделили программы «Готовое жилье» от Банка ДОМ.РФ и «Приобретение жилья» Металлинвестбанка со ставкой 10,6% годовых. При отказе от личного страхования в этих кредитных организациях предусмотрена надбавка к ставке в размере 1,5 и 2 процентных пунктов соответственно. Если заемщик отказывается от подачи заявки онлайн и не использует цифровые сервисы в Металлинвестбанке ставка дополнительно увеличится на 0,6 п. п.
Третьим стало предложение «Доступные метры» банка «РОССИЯ» со ставкой 10,65% годовых. При отказе заемщика от комплексного страхования ставка увеличится на 1 п. п.
Замыкают топ-10 программа «Вторичное жилье» банка «Кубань Кредит» и «Вторичный рынок» Промсвязьбанка со ставкой 11,5% годовых. При отказе заемщика от имущественного страхования в банке «Кубань Кредит» ставка вырастет на 1 п. п., а от электронной регистрации сделки — на 0,3 п. п. В Промсвязьбанке действует надбавка к ставке в размере 2 п. п. при отсутствии комплексного ипотечного страхования.
Обзор составлен по данным официальных сайтов банков на 24 апреля 2023 года.
[1] Максимально возможный в тарифах большинства банков в нашей базе. При более коротком сроке кредитования размер итоговой переплаты будет существенно ниже, но при выборе ипотечной программы заемщик прежде всего должен исходить из собственных финансовых возможностей: чем меньше срок кредита, тем крупнее ежемесячный платеж.
[2] Расчет произведен по аннуитетному графику.