Почему квартиру, купленную на деньги материнского капитала, можно потерять
Материнский капитал экономит на процентах по ипотеке от 6% до 38% стоимости квартиры в зависимости от региона, поэтому большинство получателей направляют его на улучшение жилищных условий. Взамен государство обязывает выделить детям доли в купленной квартире. Но в документах на покупку квартиры это обременение не фиксируется. Если собственник ответственный — проблем нет. Если «забывчивый», то проблемы будут не только у него, но и у следующего покупателя квартиры. Он может ее лишиться, когда об ошибке узнают органы опеки или достигший совершеннолетия ребенок решит восстановить свои права.
В прошлом году сумма выплаченного государством материнского капитала достигла 2,8 трлн руб., из них 2,7 трлн руб. получатели направили на улучшение жилищных условий (данные «Дом.РФ», декабрь 2020 года). Управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс уверен, что эта тенденция сохранится. «Материнский капитал остается мощным драйвером решения жилищного вопроса для многих российских семей. По данным опроса, который мы провели совместно с ВЦИОМом осенью прошлого года, 78% семей среди имеющих право на материнский капитал планируют использовать его на улучшение жилищных условий или погашение ипотечного кредита»,— рассказал господин Ниденс.
Материнский капитал выплачивается при рождении первого и последующего детей. Программа действует до 2026 года. Сумма индексируется. В этом году она составляет 483 тыс. руб. на первого ребенка, 155 тыс. руб. на второго ребенка или 639 тыс. руб. для семей, где родился второй ребенок, а за первого его не получали. С 2021 года помимо индексации в три раза сократились заявленные сроки оформления сертификата и рассмотрения заявления. Теперь они составляют пять и десять дней соответственно. До прошлого года, чтобы воспользоваться материнским капиталом для улучшения жилищных условий, нужно было обращаться в Пенсионный фонд. Сначала за сертификатом, потом с заявлением о распоряжении деньгами, к которому прикладывали пакет документов, подтверждающих одобренную ипотеку. Сейчас можно оформить документы через банк, который выдает ипотеку.
На этапе получения ипотеки с материнским капиталом сложностей нет. Его можно в ряде случаев использовать и как первоначальный взнос, и для последующего частичного досрочного или полного погашения кредита. Если заемщик использует материнский капитал для первоначального взноса, то при подаче документов в банк к ним нужно приложить сертификат и справку из Пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала. «В остальном это обычная ипотека: нужно определиться с объектом, собрать документы по форме банка, подать заявку и дождаться ее одобрения»,— напоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. В такой схеме, до того как банк получит сумму материнского капитала от Пенсионного фонда, он включает ее в кредит. То есть в это время заемщик обслуживает больший кредит — это означает больший ежемесячный платеж, чем для запрошенной суммы ипотечного кредита. По регламенту увеличение расходов должно быть незначительным и непродолжительным: срок рассмотрения заявления на распоряжение материнским капиталом рассматривается до десяти дней. На госуслугах говорится, что после положительного решения деньги будут перечислены в течение пяти дней. «Получив перевод из ПФР, банк корректирует график выплат и сумму ежемесячного платежа»,— говорит госпожа Литинецкая.
«На практике с момента начала сделки и до ее закрытия может пройти три месяца»,— рассказывает коммерческий директор «А101» Анна Бойм. Поэтому девелоперы и продавцы недвижимости на вторичном рынке не очень любят эту схему: на сделку нужно закладывать дополнительное время, в течение которого все участники ждут, пока придут деньги. Покупателям жилья в новостройках это тоже может быть неудобно, так как за время ожидания цены в выбранном жилом комплексе могут вырасти. Если есть намерение направить материнский капитал на первоначальный взнос, нужно учитывать, что для большинства банков он может быть только частью суммы. «Сбербанк и ВТБ могут принять первоначальный взнос, состоящий только из средств материнского капитала. Большинство остальных используют другой подход: хотя бы 5–10% первоначального взноса должны составлять собственные средства заемщиков, а остальное — за счет маткапитала»,— предупреждает Мария Литинецкая.
Материнская доля
«В наших проектах до 10% покупателей используют материнский капитал для первоначального взноса»,— рассказала госпожа Бойм. «От суммы на эскроу-счете зависит кредитная ставка по проектному финансированию, которая пересчитывается каждый день. Поэтому девелоперы могут предложить клиенту альтернативный вариант — использовать материнский капитал не в качестве первоначального взноса, а для досрочного погашения кредита»,— резюмирует госпожа Бойм. В этом случае после оформления ипотеки нужно подать заявление о распоряжении материнским капиталом, в том числе через свой ипотечный банк, и заявление на частичное досрочное или полное погашение.
По опыту заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, большинство банков тоже предпочитают второй вариант, в том числе потому, что за период ожидания фактически платит заемщик. «Расчеты с продавцом проходят быстрее, ниже риски того, что сделка сорвется, сумма страховки рассчитывается на повышенную сумму кредита, это дополнительно от 7 тыс. до 12 тыс. руб. в зависимости от суммы материнского капитала»,— рассчитала эксперт. По ее словам, это небольшая плата за риск упустить понравившуюся квартиру, если продавец не согласится на сделку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Кроме того, общая экономия на покупке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала более существенная. «При любой исходной сумме материнский капитал в размере 483 тыс. руб. уменьшает платеж на 4615 руб. и экономит 347,8 тыс. руб. на процентах при сроке кредита 15 лет, ставке 8% и условии оплаты кредита по графику. Если сумма 639 тыс. руб., платеж снизится на 6106 руб., а переплата — на 460 тыс. руб.»,— рассчитала Татьяна Решетникова.
Средний бюджет предложения в массовом сегменте столичных новостроек по итогам первого квартала 2021 года достиг 12 млн руб. Если взять среднюю ставку по ипотеке по программе государственной поддержки в 6,5%, средний срок ипотечного кредита в 19 лет (по данным Центробанка) и первоначальный взнос в 20%, или 2,4 млн руб., то полная стоимость квартиры составит 16,7 млн руб., а ежемесячный платеж — 73,4 тыс. руб. «Если добавить к первоначальному взносу 483,9 тыс. руб. материнского капитала, итоговая стоимость квартиры с учетом переплаты по процентам составит 15,9 млн руб., а ежемесячный платеж снизится до 69,7 тыс. руб.»,— привела пример Мария Литинецкая.
В процентном соотношении снижение цены квартиры в Москве от использования маткапитала не очень большое — около 5%. В регионах, где жилье дешевле, сумма материнского капитала экономит больше. Аналитики федеральной компании «Этажи» посчитали на примере расчетной стоимости однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м. Максимальный эффект в пользу заемщика материнский капитал дает в Челябинске — 40% стоимости квартиры, в Нижнем Новгороде — 21%, в Красноярске — 24%.
В обмен на скидку, полученную от государства, получатель материнского капитала обязан выделить в квартире доли детям. «Жилье, приобретенное с использованием маткапитала, необходимо оформить в общую с ребенком или детьми собственность, с определением размера долей. На эту процедуру отводится шесть месяцев»,— напоминает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Тонкости господдержки
Материнский (семейный) капитал выдается на всех членов семьи, поэтому купленная с его помощью недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность супругов и их детей. «Размер долей закон не устанавливает. Они могут быть равными или посчитанными, исходя из суммы средств предоставленного материнского капитала, но не от общей суммы, затраченной на покупку объекта»,— объясняет ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимости» Светлана Болотская. Если материнским капиталом погасили ипотечный кредит на квартиру, в которой дети не являются собственниками, то родители наделяют детей правом собственности на эту квартиру после того, как выплатят ипотеку и снимут залог. Соглашение о выделении долей нужно заверить у нотариуса, заплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, затем зарегистрировать в Росреестре.
Если следовать установленному порядку, непреодолимых трудностей при дальнейшей продаже этой квартиры не возникнет ни у покупателя, ни у продавца. «Чтобы убедиться в соблюдении условий использования материнского капитала, нужно запрашивать у продавца справку из Пенсионного фонда о его использовании, выписку из банка с указанием движения средств по счету, и если дети несовершеннолетние, то получить согласие на сделку от органов опеки»,— перечисляет Мария Литинецкая.
По документам на собственность или по кредитному договору, договору ипотеки, не получится определить, был использован материнский капитал для покупки или нет. «В практике встречаются сложные случаи, когда родители "забывают" наделить детей собственностью, а в ЕГРН никак не фиксируется, что квартира была куплена с использованием материнского капитала. Такие сделки можно оспорить в суде, и договор купли-продажи могут признать недействительным»,— предупреждает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. Оспаривать продажу могут органы опеки и попечительства, супруг или дети по достижении совершеннолетия.
По словам руководителя офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Андрея Богословского, для некоторых семей обязательство по выделению долей супругу может быть трудновыполнимым из-за сложившихся отношений. «У супруга уже может быть свое жилье, а у жены нет. Или, например, муж раньше отказался выделить жене долю в своей квартире, а теперь будет претендовать на часть новой жилплощади. В нашей практике были случаи, когда квартиру покупает жена на собственные средства с использованием материнского капитала, а муж получает в ней долю, не вложившись в покупку»,— рассказал господин Богословский.
Поэтому покупателям следует получить максимум информации о квартире еще на этапе ее просмотра. «Интересоваться причинами продажи жилья, полным составом собственников, последующими планами продавца по приобретению жилья»,— перечисляет Марина Толстик. «Важно сверять даты регистрации собственности на квартиру, даты рождения детей и их постановки на регистрационный учет в данном объекте. Если после сделки начнут всплывать странные подробности и возникнут проблемы, решить их можно будет только через суд»,— резюмирует она.
Для добросовестного пользователя материнским капиталом, оформившим доли супруга и несовершеннолетних детей, есть свои сложности. Для продажи квартиры нужно получить разрешение на продажу от органов опеки. Его дадут, только если жилищные условия для детей останутся неизменными или станут лучше и дети сохранят причитающиеся им доли. «Разрешение действует три месяца. За это время предстоит успеть продать квартиру и купить новую, при этом органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проходили в один день»,— предупреждает Марина Толстик.