Квартиры останутся в фокусе
Пока в России стартует вакцинация, бизнес подсчитывает убытки от пандемии. Одной из наиболее пострадавших отраслей экономики стала и строительная отрасль. Оказывается, прошлый год, который был ознаменован переходом на проектное финансирование, вовсе не был так страшен, как 2020 год. Большого коллапса все-таки не случилось. Хотя бы потому, что запустили льготную ипотеку на новостройки, и застройщики смогли почти восполнить потери. Теперь все задумались о такой программе на ИЖС — ДОМ.РФ запустил пилот. Но полетит ли — узнаем в будущем году. О том, как будет чувствовать себя рынок в 2021 году и ждет ли россиян повышение цен на жилье, рассуждали эксперты.
Событие года
В России около 80 процентов всех квартир в новостройках покупается с помощью ипотеки. По официальной статистике Центробанка, рынок уже побил рекорды прошлых лет. Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября превысил 3 триллиона рублей. «Не исключаю, что в этом году будет выдано более 1,6 миллиона ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 триллиона рублей», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Предварительно, по его словам, по итогам ноября выдано уже 1,5 миллиона кредитов.
По мнению застройщиков, основным драйвером развития рынка в 2020 году стала льготная ипотека на новостройки, запущенная в апреле с подачи президента России Владимира Путина. Ставка по ней составила 6,5 процента, хотя в некоторых банках действуют специальные условия и ставка не превышает 6 процентов. Программа заработала в качестве «помощника» в условиях нового вируса. Она выгодна всем участникам рынка. У банков и застройщиков здесь и сейчас образуется нереальная конкуренция. И в первую очередь это выгодно россиянам, которые планировали или планируют приобрести жилье.
Напомним, на реализацию такой меры поддержки правительство предусмотрело финансирование в размере 1,85 триллиона рублей. До 1 июля 2021 года по льготной ставке могут улучшить свои жилищные условия примерно 620 семей. Оператор программы — институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. По последним данным компании, выдано 313,2 тысячи кредитов на 902,8 миллиарда рублей. Клиенты, как правило, получают одобрение в двух-трех банках. По состоянию на середину ноября использовано около 50 процентов запланированного лимита программы.
Продление программы, а значит регулирование рынка со стороны государства, обеспечат стабильный спрос и возможность приобрести жилье даже тем, кто раньше не мог себе этого позволить, считает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
Следует напомнить, что сначала программа действовала до 1 ноября этого года, но впоследствии была продлена. Первоначальный взнос снижен с 20 до 15 процентов. Положительный эффект о ставки с субсидией очевиден, считают эксперты рынка. Около 90 процентов выдачи ипотечных кредитов на новостройки приходится именно на кредиты, выданные в рамках льготной ипотеки.
На вопрос, что грозило бы рынку, если бы не были приняты меры поддержки, эксперты в один голос признаются, что никому бы не поздоровилось.
«В апреле — до запуска программы — продажи упали на 30 процентов, что могло повлечь определенные риски, в том числе появление новых обманутых дольщиков, и мы с вами говорили бы о совсем других проблемах сейчас. Маржинальность строительных проектов с 2012 года падает. При этом необходимо увеличивать объемы строительства. Задачи национального масштаба — строить 120 миллионов «квадратов» в год и улучшать жилищные условия пяти миллионам семей ежегодно. Кстати, льготная ипотека поспособствовала улучшению показателей в этом году. Надо сказать, что такая поддержка доступна не только в столице», — рассказал Гольдберг.
Продление действия льготной ипотеки, несомненно, поддержит рынок недвижимости с точки зрения увеличения спроса и в 2021 году. Девелоперы смогут рассчитывать на данный фактор и уже готовятся выводить на рынок новые проекты, отметил директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Хотя, по его словам, большая доля покупателей отмечают, что приобретают жилплощадь для себя, но есть и инвесторы. Одни хотят вложиться в будущее детей, купив квартиру по выгодной ставке до 6,5 процента, другие сохраняют так свои накопления в условиях дешевых депозитов, высокой волатильности на финансовых рынках.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавила, что те покупатели, кто обладал какой-то запасной подушкой, смогли купить жилье лучшего качества и большей площади. Многие решились на быструю покупку доступного жилья благодаря низким ставкам льготной ипотеки.
Продолжение и спокойствие
В отсутствие новых глобальных потрясений можно ожидать, что наступающий 2021 год будет для рынка новостроек «продолжением» предыдущего. Но продажи будут идти в более спокойном режиме. «Думаю, ипотечный спрос сохранится на высоком уровне. Хотя доходы населения не растут, действующие условия поддержат интерес к жилищным кредитам на высоком уровне», — прокомментировала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
«По оценкам экспертов, ипотека с господдержкой позволит привлечь около 1 триллиона рублей субсидированных средств в следующем году. Кроме того, очевидно, что в отрасль придут инвестиционные средства — уже сейчас заметно оживление не только крупных девелоперов, но и небольших компаний, которые стремятся вывести на рынок отложенные проекты. Если обычно первый квартал этого года был периодом затишья по выводу новых проектов, то в 2021 году мы ожидаем вывода большого количества интересных и современных проектов в абсолютно разных классах и локациях», — прогнозирует директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
По информации аналитиков ДОМ.РФ, застройщики и правда активно выводят на рынок новые проекты — это показал плюс 41 процент к показателям пошлого года за период с августа по ноябрь.
«После завершения программы субсидирования ипотечной ставки мы не ждем резкого падения спроса — ключевая ставка уже находится на минимальном уровне, поэтому проценты по ипотеке на стандартных условиях уже приближены к субсидированным. В 2021 году также возможен отток спроса на вторичный рынок, который по средней стоимости «квадрата» в большинстве городов-миллионников дешевле, чем жилье на первичном рынке в целом по городу», — поделилась мнением главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
Напомним: на последнем заседании директоров ЦБ РФ опустил ключевую ставку до 4,25 процента — с 6,5 процента в декабре 2019 года. В ДОМ.РФ наблюдают снижение ставок во всех сегментах ипотечного кредитования. Текущий уровень ставок по ипотеке является минимальным за всю историю. Еще в октябре 2016 года средневзвешенная ставка за месяц составляла 11,7 процента, на готовое жилье — 13,05 процента. Тогда тоже действовала программа льготной ипотеки, но ставка составляла почти вдвое больше, чем по сегодняшней.
«На рынке новостроек средняя ставка выдачи снизилась на 3 процентных пункта — до 5,9 процента в октябре 2020 года. В этом сегменте действует целый ряд ипотечных программ с государственным участием: «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», а также разные специальные программы отдельных банков. Хочу обратить внимание, что на первичном рынке выдается всего около 30 процентов кредитов, а 70 процентов ипотеки приходится на вторичный рынок. Таким образом, основной вклад в общий рост ипотеки вносит именно кредитование «готового жилья» на рыночных условиях», — отметил Гольдберг из ДОМ.РФ.
В погоне от цен
Правда, на рынке есть разговоры, что снижение ставок спровоцировало рост цен. Динамика самая разная, и четкого ответа, насколько же в среднем увеличился прайс, пока нет. «Однако нужно отметить, что на ценообразование влияют ряд других факторов: нехватка качественного генподряда, рост стоимости строительных материалов и дефицит качественных площадок под новое строительство», — прокомментировали в компании «Эталон».
Застройщик не ожидает в 2021 году значительного роста цен. Дело в том, что большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, хотя еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае на ожиданиях завершения программы льготной ипотеки.
Напомним, что на недавнем совещании с членами правительства Владимир Путин обратил внимание, что нельзя допустить перекосов на рынке жилья. «С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье. Мы эту угрозу видим, иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет», — заявил в октябре глава государства.
В институте развития ДОМ.РФ полагают, что чтобы рост цен на жилье был умеренным и не «съедал» положительное влияние льготной ипотеки на доступность жилья, предложение жилья должно повышаться пропорционально спросу на него. Одна из важных мер поддержки — это вовлечение и реализация земель в целях жилищного строительства. Компания ведет активную работу в этом направлении.
На аукционах застройщикам предоставлено больше 6,4 тысячи га земель под проекты комплексного освоения территорий, введено 11,3 миллиона квадратных метров жилья, а более 27 миллионов метров находятся в стадии подготовки документации, проектирования и строительства. С 2016 года 46 субъектам РФ передано 11,5 тысячи гектаров земель, их градостроительный потенциал — 72 миллиона квадратных метров.
«В этом году мы опробовали новый механизм вовлечения земель — аукционы «за долю». Их смысл в том, что застройщик может получить участок без вложения финансовых средств — за долю от жилья, которое будет построено. Первый пилотный аукцион по такой схеме был проведен в июне во Владивостоке. Планируется еще несколько в декабре. Фактически это дополнительная мера поддержки для строительных компаний, которым не нужно на первоначальном этапе изыскивать деньги на аренду участка. В текущих экономических условиях это особенно актуально», — рассказали в ДОМ.РФ.
Параллельно решаются и социальные задачи: в будущем часть построенных квартир может быть передана под арендное жилье, под социальные программы, под переселение из ветхого и аварийного жилья. Победители аукциона за долю могут рассчитывать на бридж-кредиты на приобретение прав на земельные участки и проектное финансирование от Банка ДОМ.РФ.
Деньги на проекты
Кстати, как бы застройщики не поднимали панику перед переходом отрасли на проектное финансирование по поводу роста цен, но именно новые правила помогли застройщикам пережить начало кризиса в этом году. Ведь деньги на стройку уже были. Да и граждане чувствовали себя спокойнее, ведь их средства хранились на специальных счетах эскроу.
По данным портала наш.дом.рф, объем проектов жилья, которые строятся по новым правилам, превысил объем возводимых по старым — 46,3 миллиона квадратных метров против 45,1 миллиона квадратных метров. Всего по состоянию на начало декабря на территории Российской Федерации ведется строительство 97,5 миллиона квадратных метров жилья. Разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 91,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости.
Система проектного финансирования доказала свою эффективность. У покупателей уже намного меньше страхов при вложении средств в новостройки, чем раньше. Льготная ипотека и продемонстрировала высокие результаты только благодаря введению системы с эскроу-счетами, при которой средства дольщиков защищены банком. Люди уже более уверенно вкладывали свои деньги в жилье. «Мы верим, что в скором времени система проектного финансирования приведет к полному выздоровлению отрасли», — отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По данным Банка России на 1 октября, лимиты заключенных с застройщиками договоров превысили 1,9 триллиона рублей. По итогам 2020 года объем открытых кредитных линий застройщикам превысит 2 триллиона рублей. В тройку банков-лидеров по работе по новым правилам входят Сбербанк, Банк ДОМ.РФ и ВТБ.
Любельская из КРОСТ соглашается, что проектное финансирование является мощной поддержкой для застройщиков. «Девелоперский цикл не зависит от объема продаж и менее подвержен внешним факторам, к примеру таким, какие произошли в этом году. Во-вторых, продуманный и востребованный ЖК имеет стабильные продажи и быстрое наполнение эскроу-счетов, что в конечном итоге обеспечивает застройщику минимальную ставку по кредиту. И этот инструмент одинаково востребован как небольшими компаниями с одним-двумя проектами, так и крупными игроками, возводящими сотни тысяч квадратных метров», — сказала эксперт.
Доля проектов с эскроу будет только расти. В течение года стоит ожидать практически 100 процентов объема строительства на банковские деньги, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
«Рынок проектного финансирования уже стал привычным как для покупателей, так и для девелоперов. Поэтому в следующем году мы увидим дальнейшее его развитие и проецирование на большее количество проектов», — поделились мнением в компании «Донстрой».
При этом эксперты обращают внимание на развитие рынка проектного финансирования для строительства индивидуальных домов. Что будет способствовать стабилизации ситуации на рынке, которая сложилась в пандемию и исполнению целевых показателей. Здоровая конкуренция между застройщиками индивидуального и многоквартирного жилья пойдет только на пользу рынку и в конечном счете потребителю. Такие продукты уже готовит Банк ДОМ.РФ с несколькими регионами.
ИЖС — рынок, требующий не только более доступных ипотечных программ, которые мы получили в этом году в качестве пилота от ДОМ.РФ, но и комплексного подхода к развитию пригородов. Пандемия изменила интересы и приоритеты людей, город для многих стал лишь набором инфраструктурных функций. Если люди увидят привлекательную альтернативу вести такой же образ жизни за городом — с хорошими школами, магазинами, сервисом — у ИЖС хорошие перспективы. Это подтверждает и решение банка о развитии проектного финансирования для застройщиков, реализующих проекты ИЖС.
Кроме того, сегодня стоит задача повысить комфортность городской среды, создавать качественные проекты, которые будут отвечать запросам современного жителя — оригинальная архитектура, продуманная коммерческая и социальная инфраструктура, благоустроенная придомовая территория и дворы без машин.
«Пандемия серьезно изменила фокус внимания покупателей — теперь люди хотят приобретать не просто квадратные метры, а продуманные до мелочей планировки, возможность получить все необходимое в пешей доступности от своего дома. А предложений на столичном и региональном рынках, учитывающих все запросы клиентов, пока еще не очень много, и это новый вектор развития рынка», — резюмировала Любельская.