Льготная ипотека может оставить без жилья
В правительстве подсчитывают итоги закончившейся 1 июля программы льготной ипотеки, когда всем желающим под 6,5% годовых давали 6 млн руб. на покупку квартиры (в столичных регионах – в два раза больше). Кредиты по такой программе взяли полмиллиона семей почти на 2 трлн руб. Аналитики Сбера приводят данные, согласно которым уже к маю 2021 года резкий рост цен на жилье полностью съел все преимущества льготной программы. Эксперты «НГ» считают, что россияне продолжат брать ипотеку, однако опасаются, что из-за продолжающейся эпидемии многие не смогут вернуть кредит. И тогда государству придется выдумывать новые программы поддержки, тем более что ипотечную квартиру у неплательщика могут изъять, даже если это его единственное жилье, говорят депутаты.
Свыше 556 тыс. кредитов выдано в России по программе льготной ипотеки по ставке под 6,5%, сообщил в субботу вице-премьер Марат Хуснуллин. «Думаю, что и новая программа под 7%, которая заработала по всей стране со 2 июля, тоже будет востребована среди граждан», – заявил он.
По словам генерального директора компании-оператора льготной ипотеки «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, каждый пятый ипотечный кредит в прошлом году выдавался в рамках программы льготной ипотеки под 6,5%. «Ипотека стала одним из важных факторов, повлиявших на рост числа новых проектов. За первые пять месяцев 2021 года девелоперы начали строительство объектов площадью почти 15 млн кв. м», – отметил он.
По оценке Минстроя, по итогам 2020 года было введено 82,2 млн кв. м жилья, что на 143 тыс. кв. м больше показателя 2019 года. По итогам 2021 года ведомство ожидает введения в эксплуатацию 85 млн кв. м.
Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством в конце апреля 2020 года, с ней во многом связывали ажиотажный спрос на рынке недвижимости, который глава Банка России Эльвира Набиуллина называла «перегревом». В начале июня президент Владимир Путин сообщил о новых параметрах программы, ставку увеличили до 7% (банкам субсидируют разницу с рыночными ставками), а кредит можно взять только на 3 млн руб. во всех регионах (см. «НГ» от 06.06.21). Однако было расширено действие ипотечной программы для семей с детьми, теперь кредит до 6 млн могут взять и те семьи, где после 1 января 2018 года родился даже первый ребенок (в столичных субъектах – до 12 млн). Этот формат Набиуллина назвала взвешенным, он, по ее мнению, приведет к охлаждению рынка.
Ажиотажный спрос ожидаемо привел к росту цен, тем более что строители не предложили больше квадратных метров. Еще одна причина роста цен – переход отрасли на эскроу-счета. На это обратили внимание аналитики Сбера. По данным их исследования, в целом по России с января 2020 по май 2021 года цены выросли на 26% для первичного рынка и на 17% – для вторичного.
По мнению Сбера, выдачи ипотеки на первичном рынке в 2020 году выросли бы и без программы субсидирования за счет снижения уровня ключевой ставки ЦБ. После запуска госпрограммы в апреле 2020 года и снижения ключевой ставки ЦБ произошло уменьшение ипотечного платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заемщика начала сокращаться: в феврале 2021 года она пропала для заемщиков из Москвы, а в мае – и в среднем по России.
Изменение условий приведет к сокращению объемов ипотеки по основной программе примерно на 60%, отмечают в Сбере. С другой стороны, потенциальная клиентская база увеличится в 1,8 раза за счет расширения программы льготной семейной ипотеки.
Продление программы льготной ипотеки на новых условиях вряд ли способно привести к каким-то кардинальным переменам на рынке, сказал «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Спрос на жилищные кредиты начал снижаться еще до того, как стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новых условиях. В мае объем выданных кредитов снизился на 21% по сравнению с апрелем, эти цифры показывают, что ажиотажа по поводу льготной ипотеки сейчас на рынке нет. Если бы он был, то за два месяца до окончания программы спрос должен был быть намного выше – те, кто на тот момент еще не успел взять льготную ипотеку, спешили бы «запрыгнуть в последний вагон».
Кредиты даже без государственной поддержки пока предлагаются по умеренным ставкам – около 8–8,5%, отмечает эксперт. «Но ожидание, что ЦБ увеличит ключевую ставку, может повлиять на спрос на жилье. Какое-то время цены еще могут немного повыситься, но затем в отсутствие факторов искусственной поддержки спроса на рынок может прийти стагнация».
Центробанк отвечает за монетарную политику, ему важно не допустить слишком высокой инфляции, поэтому его настораживает такой сильный рост цен на жилье, поясняет эксперт. «По сути, льготная ипотека оказалась выгодной застройщикам, а не покупателям – для последних дешевизну ипотеки нивелировали выросшие цены», – говорит Репченко.
Профессор МГУ Наталья Зубаревич считает, что семейная ипотека продолжит пользоваться спросом во многих регионах. «В том же Алтайском крае идет большой миграционный приток в Барнаул из сел и малых городов, а людям надо где-то жить. В свою очередь, из Барнаула люди уезжают, например, в Новосибирск, значит, там тоже будет сохраняться или расти спрос на такую ипотеку. И все же самый большой спрос будет в столичных регионах – Москве и Санкт-Петербурге с областями», – сказала она «НГ».
Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что резкий рост цен – не главная проблема с ипотекой. «Эпидемия продолжается, и многие граждане попадают в некомфортную зону, кредиты брали в надежде на стабилизацию ситуации, но теперь многие остаются без работы, и я предвижу рост просроченной задолженности по таким кредитам по объективным причинам, связанным с тяжелой ситуацией. Застройщики, конечно, выиграли от роста цен, но многие люди кредиты не вернут», – сказала «НГ» Хованская.
Кроме того, обращает внимание Хованская, ипотека – это единственный случай, когда должника, если он прекращает платежи, могут оставить вообще без единственного жилья. «Банки, конечно, не в восторге, когда им приходится выселять людей и реализовывать такие квартиры, оставляя людей вообще без крыши над головой. На мой взгляд, государству придется опять придумывать какие-то программы, чтобы избегать таких ситуаций», – предупреждает эксперт. Добавим к этому, что, как ранее сообщало РИА Новости, с апреля перестала действовать рекомендация Центробанка не взыскивать у должников заложенные квартиры, если это их единственное жилье. Более того, уже был прецедент взыскания у должника-банкрота единственной квартиры, причем подобные меры ранее разрешил Конституционный суд (должнику требуется предоставить пригодное жилье площадью не меньше норм соцнайма).
Управляющий партнер "BMS Group" Алексей Матюхов предупреждает, что условия для перегрева рынка все еще сохраняются.
«Если говорить о позитивных последствиях программ, то это продлит доступ к приобретению недвижимости для семей с относительно небольшим достатком, для тех, кто в противном случае не мог бы приобрести жилье на общих рыночных условиях, или же позволит некоторым семьям приобрести жилье большей площади, нежели при кредитовании на общих основаниях. Однако в случае использования программ для осуществления инвестиций доступ к льготной ипотеке будет служить фактором для перегрева рынка, то есть расти будет не столько потребительский спрос, сколько инвестиционный. Как следствие – будет наблюдаться повышение цен на квартиры», - говорит Матюхов.
Учитывая тот факт, что в мировой и российской экономиках наращиваются темпы инфляции, в частности, очень высокими темпами растет стоимость строительных материалов - все вместе взятые факторы будут носит кумулятивный эффект, и рынок будет и дальше перегреваться, отмечает эксперт. «Перегрев рынка недвижимости в свою очередь ведет к формированию ипотечного пузыря. Это не означает, что этот пузырь лопнет в ближайшем будущем, в целом сейчас экономика характеризуется высокими показателями инфляции, и я вполне допускаю, что они сгладят рост отдельного сегмента ипотеки и недвижимости, то есть сделают его не столь критичным. Однако риск сам по себе остается», - говорит Матюхов.