АИЖК запустило льготную ипотеку на таунхаусы
АИЖК запустило льготные кредиты для малоэтажного жилья. Действие социальной ипотеки распространилось и на малоэтажное строительство, включая таунхаусы и отдельные коттеджи. Девелоперы уже начали выводить на рынок дешевые объекты, по которым можно получить льготную ипотеку. Однако высказывают сомнение в том, что новый механизм будет действующим и доступным для покупателей.
АИЖК запустило новые программы, которые позволят получить социальную ипотеку по льготной ставке в 10,3% для малоэтажных объектов (таунхаусы, коттеджи и т.п.) на этапе строительства. Уже утверждена новая редакция ипотечных кредитных продуктов «Социальная ипотека: дом» и «Стандарт: дом». Теперь их действие распространяется и на строящиеся таунхаусы, которые продаются по договорам долевого участия. Так же, как сообщила Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы, сейчас разрабатываются механизмы льготного кредитования индивидуальных жилых домов на этапе строительства. Поскольку на отдельные дома действие 214 ФЗ не распространялось, ведь они не является объектом долевого участия(каждый дом — отдельный объект), было предложен при покупке их на этапе строительства использовать «договор о купле-продаже вещи».
«В течение 2015 года ОАО «АИЖК» смягчало условия кредитования в рамках своих ипотечных продуктов. Сейчас в рамках действующих продуктов АИЖК «Социальная ипотека: дом» и «Стандарт: дом» возможно приобретение жилого дома или части дома блокированной застройки, а также индивидуального жилого дома в случае комплексной застройки территории» — сообщили в пресс-службе АИЖК.
Процентные ставки по продуктам АИЖК не зависят от этажности приобретаемого жилья и начинаются от 10,3% годовых при покупке жилья на первичном рынке и от 12,5% при покупке жилья на вторичном рынке.
В целях развития рынка ипотечного кредитования в области малоэтажного строительства организована рабочая группа по выработке механизмов ипотечного кредитования объектов малоэтажного строительства, в том числе в рамках программы «Жилье для российской семьи». В нее вошли ОАО «АИЖК», ОАО «АФЖС», НП НАМИКС и Экспертный совет комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ. Рабочей группой были приняты решения по внесению изменений в паспорт ипотечного кредитного продукта «Социальная ипотека: дом», что позволило кредитовать покупку дома блокированной застройки, возводимого в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
«Ни одна из стандартных банковских программ не распространяется на кредитование таких продуктов. Ранее стандартные программы АИЖК также были направлены, в большинстве своем, на приобретение готовых жилых домов. Для того чтобы решить ситуацию с тем, что на этапе строительства эти объекты не подпадают под действие №214-ФЗ, а заинтересованность в таком приобретении у граждан существует, были инициированы предложения о внесении уточнений в стандартные продукты АИЖК и госпрограмму субсидирования ипотеки», — рассказала Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной думы, входящая в рабочую группу.
Рынок готов
Максимальная стоимость жилья, под которую можно получить кредит по программе «Социальная ипотека: Дом», составляет 3 млн руб. для регионов и 7 млн — для Москвы. Девелоперы, занимающиеся малоэтажным строительством, готовы уложиться в эти рамки.
«Это тот продукт, который давно ждали и который способен оживить рынок.
В России достаточно много участков и домов, стоимость которых невелика и на них есть спрос среди семей, которые хотят обзавестись жильем, пусть и очень далеко от столицы, но своим, и не готовы тратить на это более 0,7–1 млн руб. А коттеджи и танухаусы стоимостью 2–5 млн руб. станут еще доступнее для так называемого среднего класса покупателей», — утверждает член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.
В то же время он заметил, что в таких программах пока сложно принимать участие, потому что на местах не всегда ясны их механизмы.
«Приблизительно через полгода можно ожидать, что все процедуры будут установлены», — надеется девелопер.
Некоторые застройщики уже снижают цены, чтобы привлечь покупателей возможностью получить льготные кредиты.
«Для того чтобы загородный дом мог составить достойную альтернативу городской квартире, бюджет приобретения должен находиться в диапазоне от 3 до 5 млн руб. — такие предложения на рынке начинают появляться.
В нескольких наших поселках мы разработали программу, которая предлагает строительство дома площадью 150 кв. м. под ключ за 2,5 млн руб.
При этом средняя стоимость участка, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой, составляет порядка 1,5 млн руб.: планируя покупку жилья, мы оказываемся в указанной ценовой категории. Такой продукт на сегодняшний день пользуется наибольшим интересом у покупателей», — утверждает глава девелоперской компании Lion Group Максим Скороходов.
Льготная ипотека, по его мнению, позволит обеспечить приток покупателей, от отсутствия которых страдает рынок.
«Покупка жилья становится недоступной из-за высокой ставки кредитования и снижения реальных доходов. Текущие ставки в 13–18% на ипотеку фактически ставят крест на доступности жилья», — заметил Скороходов.
При этом, по его словам, большинству московских девелоперов будет непросто работать в ценовом диапазоне, заданном АИЖК. По оценке Скороходова, себестоимость строительства в Московском регионе сейчас составляет $500–600 за кв. м.
«Но кроме строительства и своей прибыли застройщику приходится включать в цену «квадрата» получение разрешения на строительство, согласование архитектурного проекта, аренду земли, подведение и подключение внешних сетей. Окончательная цена на готовый малоэтажный дом эконом-класса может снизиться как минимум на 20–25%, если упростить и уменьшить стоимость многочисленных согласовательных процедур», — говорит он.
Есть надежда, что новая структура АИЖК станет действующей
Учитывая излишне жесткие критерии АИЖК, существуют серьезные сомнения, что новые продукты станут доступными, несмотря на потенциальный спрос.
«Вызывает сомнение востребованность программы АИЖК по причине довольно жестких условий. Например, программа кредитования «Социальная ипотека: дом» с опцией «Ипотека с государственной поддержкой» предлагает довольно выгодные 10,3% годовых. Однако для получения ипотеки по таким условиям сумма кредита не должна превышать 1,5 млн руб., а первоначальный взнос должен быть не ниже 50%. Кроме того, максимальная сумма кредита ограничена для Московской области бюджетом 7,3 млн руб., чего хватит на покупку совсем небольшой площади», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
По ее мнению, скорее всего, социальное кредитование малоэтажного строительства приведет к оживлению рынка в регионах — во-первых, по причине меньшей стоимости дуплексов, таунхаусов и коттеджей, а во-вторых, в относительно небольших городах малоэтажная застройка занимает большую долю на рынке недвижимости по сравнению с Московской областью.
«Сейчас критерии по участию в программах АИЖК достаточно жесткие, и большинство граждан под них не подпадает: например, имеет место ограничение по возрасту, наличию детей, месту работы и др.
Так, например, недавно разработанная АИЖК антикризисная программа по ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию (ПП РФ от 21.04.15), на деле оказалась фикцией, так как по предложенным более чем жестким критериям отбора большая часть ипотечных заемщиков отсеялась, да и сами банки, выдававшие эти ипотеки, не горят желанием подписываться под этим. Таким образом, критерии отбора для участия в подобных программах должны быть адекватными, прозрачными и понятными и рассчитанными на среднестатистического гражданина РФ», — уверена Елена Самсонова, партнер практики «Сопровождение строительства» Консалтинговой группы «НЭО Центр».
Ирина Милова, начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-банка, считает, что в основном программа рассчитана на региональных заемщиков.
«Эффект от программы может быть достигнут только при активном строительстве подобных объектов недвижимости и их приемлемой стоимости», — утверждает она.
Самсонова признала, что деятельность АИЖК прошлых лет «нельзя назвать эффективной», но в связи с изменением структуры АИЖК, назначением нового руководителя Александра Плутника и начавшейся кадровой оптимизацией есть надежда, что новая структура станет действующей.