Льготная ипотека на «загородку» массовой не станет, но цены будут расти
Недавно правительство РФ распространило программу льготной ипотеки на загородный рынок, предоставив потребителям возможность строить и покупать дома в кредит по сниженным ставкам. Циан.Журнал разбирался, сделает ли это загородное жилье более доступным.
Чем более масштабные и продолжительные волны пандемии нас накрывают, тем радикальнее меняется привычный уклад жизни, предпочтения и планы. Многие из тех, для кого пределом мечтаний была квартира в столице, теперь жаждут оказаться подальше не только от перенаселенного мегаполиса, но и вообще от городов. Работа на удаленке, обучение в зуме, развлечения онлайн — и собственный дом в приличном поселке.
Совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМ показал, что большинство семей (45,4 млн, или 64%), которые сейчас живут в многоквартирных домах, хотели бы переехать в частные. Построить собственный загородный дом в ближайшие пять лет желают 2,8 млн семей. Но воспользоваться ипотекой на строительство индивидуальных домов по обычным ставкам в пятилетней перспективе готовы лишь 88 тыс. семей.
Власти надеются кардинально изменить ситуацию в самом ближайшем будущем, сделав загородную ипотеку более доступной и массовой.
Ипотека есть — домов нет
Сейчас стать владельцем загородного жилья с помощью ипотеки можно несколькими способами.
Взять кредит на покупку готового дома. Здесь есть целый ряд ограничений: банки предъявляют строгие требования к техническим характеристикам дома и категории участка, на котором он расположен (рассматриваются только земли населенных пунктов и сельхозназначения), к инфраструктуре, документам о собственности и даже к транспортной доступности дома.
Но даже если объект и документы полностью соответствуют всем этим требованиям (что редкость), ипотечные ставки на приобретение частных домов гораздо выше, чем на покупку квартир.
Пока покупателям довольно сложно оформить ипотеку на загородное жилье. Помимо высокой стоимости недвижимости и невыгодных ставок по кредиту, нужно учитывать и другие факторы, рассказывает Елена Мищенко, руководитель отдела «НДВ–Супермаркет Недвижимости».
«Так, банки кредитуют далеко не все виды загородных домов: согласно нашей практике, они часто отказывают потенциальным покупателям деревянных домов и объектов без подведенных центральных коммуникаций. Порой возникают сложности из-за статуса земли, на которой находится строение: скажем, если это СНТ, некоторые банки отказывают в ипотеке. Кроме того, для оформления ипотеки на загородную недвижимость необходимо собрать больше документов, чем в случае с покупкой квартиры, а получение одобрения по кредиту затягивается порой до месяца», — комментирует эксперт.
Взять кредит на покупку участка. Можно оформить ипотеку на покупку земли со строительным подрядом, но подрядчик обязательно должен входить в число компаний, аккредитованных банком, а ставка по ипотеке в этом случае также будет весьма высокой.
Есть и другая проблема. «Ипотека на участок выдается с заниженной оценкой, — предупреждает Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». — Участки стоят на рынке минимум на 40–50% дороже. И любые изменения в строительстве дома на участке надо согласовывать с банком».
Сельская и дальневосточная ипотека. Отдельные (и очень немногочисленные) категории населения имеют шанс воспользоваться кредитами, ставки по которым субсидирует государство. Речь идет о сельской и дальневосточной ипотеке.
Жилье, которое приобретается по сельской ипотеке, обязано соответствовать достаточно жестким критериям. В случае с сельской ипотекой оно должно находиться на территории деревни, села, поселка, поселения городского типа или небольшого города с населением меньше 30 тыс. человек. На Московскую область программа не распространяется. Ставка по кредиту составляет от 0,1 до 3%, первоначальный взнос — 10%, а срок, на который выдается кредит — до 25 лет. Сумма кредита в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и Дальневосточном федеральном округе ограничена 5 млн рублей, в остальных регионах получится занять у банка лишь 3 млн рублей.
Программа дальневосточной ипотеки позволяет приобрести или построить жилье на территории Дальневосточного федерального округа. Кредит под 2% выдается молодым семьям, в которых возраст супругов не превышает 35 лет, или родителям-одиночкам с детьми до 18 лет. При этом заемщики должны быть зарегистрированы в ДФО или зарегистрироваться по адресу приобретенного жилья в течение 270 дней после оформления права собственности. Ипотечный кредит по этой программе выдают максимум на 20 лет и на сумму не более 6 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 15%.
Семейная ипотека для ИЖС. Семьи с детьми вправе приобрести загородное жилье по программе семейной ипотеки. В апреле 2021 года она была распространена и на строительство частных домов. Условия семейной ипотеки для ИЖС те же, что и для новостроек: в семье должен быть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года, процентная ставка — не более 6% годовых, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — не менее 15%, сумма займа — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей — в остальных регионах.
К жилью предъявляются жесткие требования: готовый дом должен приобретаться у юридического лица по ДКП, а кредит на строительство можно взять, только заключив договор с подрядчиком, аккредитованным банком. При этом дом должен быть типовым, находиться на территории комплексной застройки единой концепции и соответствовать многочисленным параметрам — от площади до коммуникаций.
Помимо вышеперечисленных способов получить заем на приобретение дома, появились программы кредитования ИЖС, на которое власти делают основную ставку. Сейчас, по данным «Дом.РФ», количество кредитов на строительство индивидуальных домов не превышает 1% в общем объеме выдаваемой в России ипотеки. Стимулировать интерес потребителей планируют с помощью льготной ипотеки.
Задумка: низкие проценты и типовые проекты
«Пока главным препятствием при покупке или строительстве частного дома являются высокие ипотечные ставки — около 10%. Для сравнения: оформить ипотеку на строящуюся квартиру можно под 8,6%. После распространения льготной ипотеки на ИЖС россияне смогут брать кредиты максимум под 7%, что поможет сделать строительство частного дома значительно доступнее, приведет к увеличению спроса на этот продукт» — уверены в аналитическом центре «Дом.РФ».
Помимо снижения ставок развитию этого сегмента должна способствовать стандартизация рынка. Для этого Минстрой и «Дом.РФ» провели конкурс на лучшие типовые проекты для индивидуального строительства, которые включили в общедоступный каталог.
Недавно госкомпания запустила бета-версию онлайн-сервиса «Цифровое строительство», который включает готовые архитектурные решения частных домов, реестр подрядных организаций, а также возможность получить персональные рекомендации при подготовке к строительству.
Предполагается, что, зайдя на сайт, пользователь сможет не только выбрать типовой проект дома с готовой документацией, но и строительную компанию, и банк, который выдаст кредит.
Создание типовых проектов ИЖС позволит ускорить и удешевить строительство, полагают в «Дом.РФ»: «Полные пакеты проектной документации будут находиться в свободном доступе. Не надо будет разрабатывать проектную документацию — это снизит стоимость строительства».
Кроме того, на ИЖС планируется распространить правила, действующие сейчас на рынке новостроек, — строительство с привлечением средств потребителей на эскроу-счета. Соответствующий законопроект уже разработан, в ближайшее время его планируется внести в Госдуму РФ.
По мнению аналитиков «Дом.РФ», все эти меры позволят создать цивилизованный рынок массового ИЖС и в результате в шесть раз увеличить потенциальный спрос на ипотеку в этом сегменте за ближайшие пять лет — до 100 тыс. кредитов ежегодно.
Реальность: ставки снизили, но денег не дали
Эксперты настроены не столь оптимистично. Главную проблему распространения льготной ипотеки на индивидуальное строительство они видят в серьезном ограничении максимальной суммы кредитов.
«Расширение льготной ипотеки для кредитования ИЖС в нынешнем виде не окажет никакого влияния на первичный загородный рынок, — считает Дмитрий Гордов, глава компании Landwerk. — Существенным ограничением для Москвы и Московской области является сумма 3 млн рублей».
По мнению эксперта, льготная ипотека на ИЖС не будет востребована вообще: «Для загородного рынка “льготностью” можно считать то, что ранее ипотечные продукты здесь не были доступны совсем».
«Массовый поток денег на кредитование ИЖС от банков, которые фондируются от ЦБ под ставку рефинансирования 7,5%, будет тогда, когда сумма этого кредита увеличится до 20 млн рублей плюс процентная ставка — тогда это массовый кредит, — поясняет Алексей Шепель, основатель корпорации S.Holding, член совета по развитию городских территорий и общественных пространств при председателе Госдумы Вячеславе Володине, помощник депутата Галины Хованской. — Это большая проблема сейчас. Дома не могут стоить 3 или 6 млн рублей. Ипотечная ставка не может быть меньше 8–9% при ставке рефинансирования 7,5%. Дешевое жилье получается за счет потока. Всегда».
Цены продолжат расти, но не так быстро
Еще одна проблема — стремительный рост цен. Получается своего рода замкнутый круг. В условиях резко увеличившегося спроса и нехватки качественного предложения загородная недвижимость, естественно, начала быстро дорожать — в некоторых проектах за последние полтора года стоимость выросла более чем в два раза.
Правительство пытается сделать индивидуальные дома более доступными с помощью ипотечных программ, это подстегивает спрос, но увеличить объем предложения так быстро не получится. Застройщики не могут нарастить мощности одномоментно — для вывода новых проектов на рынок требуется время. Следовательно, в ближайшее время нас ждет дефицит и продолжающийся рост цен.
Правда, эксперты видят и некоторые плюсы. «Ипотечные программы ИЖС в разы увеличивают спрос, а это способствует появлению на рынке качественных проектов с комфортными условиями проживания и развитию отрасли, кратному наращиванию ее мощностей, что создает условия для увеличения предложения», — указывает Дмитрий Гордов.
Дорогие мои стройматериалы
На стоимости загородного жилья сказывается рост цены на стройматериалы. Спрос на них также резко увеличился, в то время как адекватного роста производства пока не наблюдается. В результате стоимость дерева и металла в течение полутора лет выросла примерно в два раза. Но и тут профессионалы стараются не давать апокалиптических прогнозов.
По мнению Дмитрия Гордова, именно рост стоимости материалов отразится на росте стоимости ИЖС в следующем году, но в среднем по рынку они не должны подняться более чем на 15% за год. «Хотя от проекта к проекту динамика отличается: более качественные предложения в условиях доступности ипотечных программ будут расти в цене активнее», — предупреждает застройщик.
Динамика стоимости ИЖС определяется несколькими факторами. «К ним, разумеется, относится увеличение издержек застройщиков из-за удорожания пиломатериалов, металла, цемента, дефицита рабочих. Но сейчас рост цен на стройматериалы относительно стабилизировался. Более того, ряд крупных девелоперов (ГК ПИК, ГК «Самолет», ГК «Крост») объявили о скором запуске своих проектов ИЖС, возводимых из домокомплектов. Это позволит как минимум частично удовлетворить спрос и снизить темпы роста цен, которые, вероятно, зафиксируются в границах инфляционного коридора», — такое мнение высказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
Максим Лазовский также уверен, что значительного роста цен не будет: «Рост спроса компенсируется появлением новых крупных игроков на рынке, они уже выходят. Рынок станет более открытым, конкурентным и технологичным. Конкуренция удержит цены в пределах 10–15%, если не будет резких колебаний рынка».
Таким образом, эксперты сошлись во мнении, что льготная ипотека на ИЖС пока не окажет существенного влияния на рынок: этому препятствует разрыв между максимальной стоимостью кредита и реальной стоимостью загородного строительства, рост стоимости загородных объектов, пусть и не такой стремительный, как после начала пандемии, и дефицит предложения.