Почему программа льготной ипотеки не разогреет загородный рынок недвижимости
В середине октября премьер-министр Михаил Мишустин запустил программу льготной ипотеки для рынка индивидуального жилого строительства (ИЖС), условия которой аналогичны той, что действует на жилье в многоквартирных домах. Ставка — 7%, кредитный лимит — 3 млн рублей во всех регионах России. Участники рынка считают, что программа является «первым шагом» для разворота рынка в сторону роста, однако ждать быстрого и повального спроса на ипотеку не стоит.
Согласно постановлению, программа позволит выдать около 15 000 кредитов на покупку и строительство частных домов. Общая сумма займов превысит 30 млрд рублей.
По данным «ДОМ.РФ», потенциальный спрос на ипотеку в ближайшие пять лет может вырасти в шесть раз и достичь более 100 000 кредитов ежегодно. Но пока на ипотеку на частные дома приходится менее 1% от общего объема выдачи жилищных кредитов.
«Дополнительный хайп для рынка»
Участники рынка считают, что программа является «первым шагом» для разворота рынка в сторону роста, однако ждать быстрого и повального спроса на ипотеку не стоит. «В целом по России спрос на загородные дома увеличится, — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева. — Но по Московскому региону увеличится не сильно, так как 3 млн рублей — мало для строительства или приобретения участка с подрядом в Москве или области. Это маленькая сумма, особенно учитывая рост цен на товары и строительные работы в нашем регионе».
«Сумма в 3 млн рублей действительно не так актуальна для Московского региона, — соглашается руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов. — Здесь даже в относительно непрестижных восточных секторах (к примеру, вдоль Горьковского и Егорьевского шоссе) средняя цена дома с городским уровнем комфорта (наличием газа, водоснабжения и канализации) превышает 12 млн рублей. В пригороде «среднего» регионального центра (условных Пензы или Ижевска) полноценный дом сейчас стоит около 5-6 млн рублей, то есть 3-миллионный лимит является хотя и более привлекательным предложением [в отличие от Москвы], но не панацеей для моментального решения жилищного вопроса».
«Наиболее востребованными сейчас являются дома площадью 120-180 квадратных метров с отделкой хотя бы до уровня white box (промежуточным звеном между черновой и чистовой отделкой. — Forbes), — говорит заместитель генерального директора KASKAD Недвижимость Ольга Магилина. — Стоимость квадратного метра в таких домах составляет уже 130 000 рублей и более. Путем несложных вычислений получаем, что льготная ипотека на ИЖС могла бы подойти среднестатистическому покупателю дома в Московском регионе, но только если бы он был готов к 85%-ному первоначальному взносу». Программа подойдет покупателям, у которых есть большая часть средств, и как раз не хватает суммы в пределах 3 млн рублей, считает Ананьева.
«Программа — дополнительный хайп для рынка, — говорит президент Ассоциации ИЖС Максим Назаренко. — Она не взвинтит спрос. Построить дом даже в Екатеринбурге стоит не меньше 5-6 млн рублей. Это программа хороша для тех, у кого уже есть недвижимость и кто подумывает переехать загород. Они могут продать квартиру, взять 3 млн в ипотеку и построить дом. В остальных случаях программа вряд ли рабочая».
«1000 строительных компаний»
Низкий кредитный лимит — не единственная проблема. В первую очередь, ипотека не предназначена для покупателей, намеревающихся строить дом своими силами. «Программа не распространяется на покупку участка земли без подряда – она предполагает либо приобретение готового дома, либо подряд на его строительство», — объясняет Таганов из «Инкома». Оформить льготный кредит можно на строительство частных домов либо покупку готовых объектов, но только у застройщиков, поясняет представитель пресс-службы ДОМ.РФ. Без договора с застройщиком ипотека не выдается.
Застройщик должен пройти сертификацию. «Мы реализовали механизм аккредитации застройщиков, в настоящий момент их количество превысило 1000 строительных компаний, — говорит директор розничных продуктов Банка ДОМ.РФ Евгений Шитиков. — Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов».
«Аккредитацию получить не так-то просто, — рассказывает управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев, — Сам процесс у нас занял около трех месяцев. Мы подавали определенный набор документов, раскрывали обороты, рассказывали о своем опыте. От нас требовали рекомендательные письма от государственных организаций, от крупных партнеров. Это должен быть действительно ответственный застройщик». По словам президента Ассоциации ИЖС Назаренко, в силу того, что «рынок по большей части серый», процесс сертификации все еще требует ужесточения в сторону еще большей прозрачности управления финансами застройщиков.
«Мы максимально расширили правовые схемы приобретения земли и строительства на ней жилых домов, — объясняет Шитиков. — Наши программы позволяют приобретать землю и строить дом по предварительному договору купли-продажи, договору купли-продажи будущего дома наряду с договором подряда. Заемщик и застройщик получили возможность самостоятельно определять условия перечисления денежных траншей и их размер, что сделало механизм более гибким, позволило прописывать в договоре удобные конкретному заемщику и застройщику условия, сохраняя изначальный уровень безопасности». По словам Шитикова, заемщик может в самом начале работ перевести 100% денежных средств застройщику либо привязать выплату траншей к выполнению конкретных работ — возведению фундамента, строительству коммуникаций и т. д.
«Появилась возможность открывать ипотеку с двумя аккредитивами, — говорит Максим Назаренко. — Один в пользу собственника земли, который может являться физическим лицом. И второй в пользу подрядчика, который является аккредитованным юридическим лицом. Раньше покупатель должен иметь собственную землю, то есть потратить, условно, миллион на земельный участок, и 15% первоначального взноса. А сейчас достаточно 15% от 3 млн рублей. Можно воспользоваться материнским капиталом на строительство — фактически, только он и нужен».
Средства покупателей резервируются на специальном счете в банке. «Использование аккредитива (распоряжение одного кредитного учреждения другому об уплате кому-нибудь определенной суммы. — Forbes) в ипотеке на ИЖС удобно не только для ипотечных заемщиков, но и для застройщиков. Заемщики получают дополнительный механизм защиты вложенных в строительство средств и уверенность, что дом будет достроен. Застройщикам, в свою очередь, аккредитив служит гарантией того, что строительство дома будет оплачено», — уверен Шитиков.
Деурбанизация
Как повлияет программа на рынок? По мнению экспертов, цены на земельные участки и ликвидные частные дома будут расти. Увеличение стоимости будет происходить в основном из-за дефицита земель и ликвидного предложения. Программа может подстегнуть рост, но пока опосредованно. «Программа льготной ипотеки на ИЖС косвенно повлияет на рост стоимости. Стоимость земли так и так растет, потому что участки заканчиваются. Близко к Москве, в пределах 30 километров, цены на участки точно будут расти. Те, что находятся подальше — под вопросом», — замечает Лещев.
В целом, опрошенные Forbes эксперты видят в запуске льготной ипотеки на ИЖС позитивный сигнал. «Население все больше осознает преимущества жизни за городом, — рассуждает Попов из Циана. — Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация усиливают процесс. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано и многие решились на строительство. Почти любые варианты льготирования предоставления ипотечных кредитов на загородное жилье будут востребованы».
Отсутствие предложения — одна из основных проблем загородного рынка. «В настоящее время мы видим минимальное число новых поселков в продаже, — рассказывает руководитель Аналитического центра Инком-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Это связано с высоким спросом прошлого года, когда наиболее ликвидные лоты были распроданы. Девелоперы не возводят новые объекты из-за отсутствия уверенности в последующем спросе. Введение программы льготной ипотеки на ИЖС может поменять структуру рынка и привлечь новых игроков в этот сегмент».
«Ипотека на ИЖС может решить достаточно острую задачу по застройке еще незастроенных участков, — заявляет Максим Лещев. — Мода на «удаленку» тоже способствует деурбанизации. В последующем это может простимулировать и развитие инфраструктуры, как инженерной, автомобильной, так и социальной и развлекательной».
По данным ДОМ.РФ, на ипотеку на частные дома приходится менее 1% от общего объема выдачи жилищных кредитов, в то время как количество метров ИЖС составляет около половины ежегодного ввода жилья (порядка 40 млн квадратных метров, правда, сюда входят дома, легализованные по «дачной амнистии»). Опрос, проведенный ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ, показывает, что жить в собственном доме хотели бы более 45 млн семей в России, в то время как в реальности так живут в два раза меньше домохозяйств.