Льготная ипотека привела к психологическому феномену
В России стоимость квадратного метра в новостройках за 2020 год увеличилась, в среднем, на 12% и продолжает расти. Главная причина агрессивной ценовой политики – льготные ипотечные продукты. Условия ипотек с господдержкой, реализующихся в стране, отличаются, однако общая тенденция схожа: в ряде регионов, в числе которых Приморский край, снижение процентных ставок уже перекрыто ростом цен на жилищном рынке, считают специалисты Банка России. Льготная ипотека породила новый психологический феномен, который привел к резкой закредитованности российского населения, говорят аналитики.
Формальный подход к кредитованию
2020-й год в России прошел под «знаком» сумасшедшей скупки недвижимости в новостройках. И это несмотря на ограничительные меры, введенные в условиях пандемии. Одни покупали квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия, другие использовали льготную ипотеку в целях инвестиций, не видя других качественных возможностей для получения доходов. Неудивительно, что выросшая покупательская активность привела к высокой закредитованности большой части населения России.
Так, только в Приморском крае в прошлом году было оформлено 20, 8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 63,5 млрд рублей, что на 43% и 71% выше аналогичных показателей 2019 года, сообщает пресс-служба Дальневосточного ГУ Банка России.
Значительный рост объемов ипотечного кредитования связан со смягчением денежно-кредитной политики Банка России в течение прошлого года, а также с введением льготных государственных программ — в первую очередь, «Дальневосточной ипотеки» и «Программы 6,5». Доля кредитов, оформленных в рамках льготных программ, от общего объема ИЖК составила 26% для «Дальневосточной ипотеки» и 6,5% для «Программы 6,5».
Так, в пресс-службе банка «Открытие» рассказали, что ипотечный портфель банка по ДФО вырос более чем на 40%, в приморском бизнесе банка, в частности, рост составил +34%. Количество выданных кредитов в 2020 году в Приморье увеличилось на 30% по сравнению с 2019 годом.
«В феврале банк «Открытие» снизил ставки по трем льготным программам ипотечного кредитования. Минимальная ставка по «Госпрограмме 2020» снижена до 5,85%, по «Семейной ипотеке» — до 4,65%, по рефинансированию военной ипотеки — до 7,3% годовых», — поясняют в пресс-службе банка.
По данным пресс-службы ГУ Дальневосточного Банка России, общая кредитная задолженность приморцев по ипотеке на 1 марта 2021 года составила почти 121 млрд рублей, увеличившись относительно января на 5%.
Получив возможность госсубсидирования разницы собственной процентной ставки с рыночной, банки использовали эту возможность для наращивания кредитного портфеля, стараясь успеть заработать.
В условиях высокой конкуренции на рынке банковский сектор упростил кредитный скоринг, стараясь одобрить ипотечные займы без особого углубления в оценку рисков заемщиков. Огромное количество людей, реальная платежеспособность которых в пандемию упала, оформляли кредиты, используя все доступные способы – от предоставления в качестве первоначального взноса материнский капитал, до потребительского займа, полученного в сторонних кредитных организациях.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ» рассказал, что банки проверяли платежеспособность клиентов достаточно формально. Нередко ссуда выдавалась лишь на основании справки о доходах, без углубления в ситуацию.
«Специалисты по риск-менеджменту редко анализировали ситуацию заемщика в динамике. А ведь в пандемию люди теряли работу, сталкивались со снижением оплаты труда, отправлялись в отпуска без содержания и так далее. Кроме того, существовали повышенные риски заболевания коронавирусом и лишения трудоспособности. На все эти факторы банки «закрывали глаза», что привело в итоге к высокой закредитованности россиян», — пояснил эксперт.
Рост цен – не гарантирует прибыль
В 2020 году стоимость квартир в самых популярных, с точки зрения привлекательности населения, городах: Краснодаре и Москве – выросла на 30% и 20% соответственно. В других регионах, в том числе в Приморском крае, жилье также значительно подорожало – от 15 до 20%. И речь идет вовсе не о богатых территориях, заселенных людьми, обладающими большими доходами. В этой связи огромный рост стоимости квартир для людей никак не мог быть компенсирован низкими ипотечными ставками. Проще говоря, покупая квартиру под низкие 2% годовых, человек все равно сильно переплатит, «благодаря» обострившейся ценовой политике на рынках недвижимости. Кроме того, даже при использовании льготной ипотеки, сегодня покупка недвижимости сопряжена с определенными финансовыми рисками, поясняет Алексей Коренев.
«Гарантий того, что цены на жилье и дальше будут расти, просто нет. Реальные доходы населения продолжают катастрофически уменьшаться. В итоге может получиться так: приобретатели квартир для собственного пользования обнаружат, что совершали покупку по завышенной стоимости, а те, кто вкладывался в недвижимость как в инвестиционный актив, будут вынуждены столкнуться с довольно долгим временным пулом, прежде чем смогут выгодно реализовать свою недвижимость, и то, этот момент под вопросом. Потому, как покупка жилплощади была в новостройке, а лет через 10 продавать придется квартиру в уже «немолодом доме», — отмечает собеседник «Московской газеты».
Тем не менее, привычные для большинства российских людей депозиты стали невыгодны, и население в условиях низких ипотечных ставок все больше покупает жилье в качестве сохранения и накопления средств.
Максим Кривелевич, преподаватель ДВФУ, финансовый консультант, кандидат экономических наук подчеркивает: российская экономика в части инвестиций стала мало привлекательной для наших граждан.
«Убедившись в «нестабильности завтрашнего дня» в условиях пандемии, сегодня люди часто покупают квартиры в новостройках именно исходя из соображений альтернативы другим инвестиционным инструментам. Действуя по принципу: «вкладывать особо некуда, подушка финансовой безопасности нужна, а рынок недвижимости – стабильно дорожает». Льготная ипотека привела к некоему психологическому феномену, когда люди масштабируют свои покупки в недвижимости – приобретают вместо запланированной однокомнатной – двухкомнатную, вместо одной квартиры – три. На фоне льготных ипотек, возникла цепная реакция — даже если человек не попадает под условия ипотечного займа с господдержкой, он все равно приобретает недвижимость, переплачивая за обычную ипотеку, и рассчитывает использовать ее в качестве актива, который сохранит ему денежные средства. Однако, по определении, наступит момент, когда рынок недвижимости будет перенасыщен. Вот тогда стоимость квартир резко упадет, а проценты по кредитам – вряд ли. Поэтому при вложении в недвижимость «сегодня» необходимо глубоко анализировать, что может произойти «завтра», — пояснил Максим Кривелевич.