Льготную ипотеку лишили льготы: чем обернется повышение размера первого взноса
Государство ужесточило для россиян условия по льготной ипотеке, повысив минимальный размер первоначального взноса с 15% до 20%. К этому решению все шло: о планах скорректировать условия соответствующих программ не раз заявляли в Минфине и ЦБ. Между тем, мера представляет собой классическую палку о двух концах: с одной стороны, явно перегретый рынок ипотечного кредитования необходимо охлаждать, а с другой, часть граждан окончательно распростится с надеждой на обретение своего жилья.
Согласно своему постановлению №1474, правительство не только подняло процент первоначального взноса, но также снизило на 0,5% максимальный объем субсидий для банков, которые выдают ипотеку по льготным государственным программам. Напомним, их механизм работает так: выдавая займы по сниженным ставкам, банки ежемесячно получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (ныне — 12%), увеличенной в среднем на 3%. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программ.
«Формула построена так, что когда ставка растет, бюджет платит больше, а банки на самом деле больше зарабатывают, - поэтому сейчас идет дискуссия о том, чтобы скорректировать (размер первоначального взноса - Прим. «МК»)», - рассказал на прошлой неделе директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.
Позиция Минфина, призванного печься о состоянии казны и минимизации расходов, предельно ясна. Центробанк же озабочен совсем другим — очевидным перегревом рынка и теми рисками, что проистекают из этого тренда. По данным ЦБ, в июле объемы выдачи ипотеки с господдержкой выросли на 12% (до 360 млрд рублей с 321 млрд в июне) за счет обеих основных программ - «Семейной ипотеки» и «Льготной ипотеки». Регулятор указывает на естественное стремление людей вложиться в недвижимость на фоне волатильности курса рубля и роста инфляционных ожиданий. Проблема в том, что прирост ипотечного портфеля происходит во многом за счет заемщиков с высоким ПДН (показателем долговой нагрузки) и, соответственно, - ухудшения стандартов кредитования. По мнению ЦБ, проект льготной ипотеки, который был реализован еще пандемической весной 2020 года как антикризисный и временный (изначально на квартал), непозволительно затянулся.
Резкий скачок спроса на льготную ипотеку этим летом усилил дисбаланс между спросом и предложением. Происходит перегрев не просто рынка потребительского кредитования, но всей экономики, отмечает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. Плюс ко всему в 2024 году в России ожидается замедление экономической динамики: если по итогам текущего года (согласно прогнозу Института ВЭБ) ВВП прибавит 2,7%, то в следующем — 1,1%. Соответственно, снизится и покупательная способность населения, чьи зарплаты и реальные располагаемые доходы, мягко говоря, не сильно вырастут. В связи с этим возникают вопросы: как завтра люди будут обслуживать ипотечные кредиты, взятые сегодня? И каково придется банкам? Ведь они должны страховаться от рисков, повышая объемы обязательных резервов и в итоге теряя в прибыли.
«Правительство все это учитывает своим решением, - говорит Масленников. - Но, кроме задачи охладить рынок, есть, разумеется, еще и чисто финансовый мотив: нынешняя мера ослабит нагрузку на бюджеты разных уровней (в плане субсидирования), переложив какую-то ее часть на заемщиков. В любом случае льготная ипотека сохранит лидерство на рынке, но при этом рисковый компонент спроса будет сходить на нет. А вот что будет с ценами на недвижимость, сказать сейчас сложно, давайте подождем хотя бы месяц».
Новые условия приведут к снижению доступности квартир для очень многих граждан. На конец августа средняя стоимость квадратного метра в России составила 74,5 тысячи рублей — на 18% выше, чем года назад. В среднем по стране людям придется переплачивать за первоначальный взнос по льготной ипотеке около полумиллиона рублей (в дополнение к нынешним «средним» полутора миллионам), что при нынешней ситуации с зарплатами крайне затруднительно, рассуждает кандидат экономических наук Михаил Беляев. Ну а застройщики наверняка повысят цены, чтобы сохранить прежний уровень прибыли. По мнению эксперта, минимальный первый взнос в 20% выгоден, прежде всего, государству: это позволит ему меньше субсидировать банки из бюджета, компенсируя их траты на программу льготной ипотеки.