Льготную ипотеку можно сочетать с обычной. Что это даст покупателям жилья

Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита вырастет до 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 15 млн руб. — для остальных регионов. Вместе с экспертами разбираемся, что это значит для покупателей новостроек.

Льготная + рыночная = комбинированная ипотека

Сейчас по льготной ипотеке на новостройки можно взять определенную сумму. Для четырех регионов (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть) — это 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. С 1 мая ставка по льготной ипотеке на новостройки снизилась с 12% до 9% годовых. Помимо этого, правительство разрешило комбинировать льготную ипотеку с рыночными программами, в том числе с субсидированными от застройщика.

«Кроме снижения ставки по ипотеке, приняли еще одно важное решение: увеличили сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки до 30 млн руб. в четырех регионах и 15 млн руб. в остальных. Подчеркну, что сумма льготного кредита остается на уровне 12 млн и 6 млн, но теперь ее можно сочетать с другой субсидированной или рыночной ставкой», — рассказал вице-премьер России Марат Хуснуллин.

О программе

Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 года. За это время условия программы менялись несколько раз. Изначально программа была утверждена по ставке не более 6,5% и суммой кредита в 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальных. С 1 июля 2021 года ставка по программе выросла до 7%, а сумма кредита уменьшилась до 3 млн руб. по всей стране.

Весной 2022 года на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство приняло решение вновь изменить программу, увеличив ставку по ней с 1 апреля до 12% и вернувшись к первоначальным размерам лимитов по кредитам. Однако с 1 мая ставка была снижена до 9%. Сама программа продлена до конца 2022 года.

Что это значит

Сочетание льготной и рыночной ипотеки расширяет возможности заемщиков в части максимальной суммы кредита. То есть заемщик может купить квартиру большей стоимости, площади или более высокого класса. Например, при покупке квартиры за 16 млн руб., чтобы вписаться в программу, ранее необходимо было иметь первоначальный взнос 4 млн руб. В новых условиях сумма кредита возможна больше. При этом 12 млн руб. будут кредитоваться по льготной ставке, а разница превышения — по рыночной или субсидированной от застройщика, пояснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.

«В нашем примере 4 млн руб. могут также браться в банке под рыночную ставку — в зависимости от наличия требований банка к величине первоначального взноса. Соответственно, субсидированная ипотека в части превышения льготной может предложить клиенту ставку ниже рыночной», — сказал Перфильев. «При прочих равных условиях ранее 4 млн руб. из нашего примера (при их недостатке) заемщик мог получить, взяв потребительский кредит, а сейчас эта сумма может включаться в один кредит по ставке выше льготной, но ниже потребительского кредита», — добавил эксперт.

Еще один пример — человек планирует взять в ипотеку 15 млн руб. на покупку новостройки в Москве. Раньше он не смог бы оформить льготную ипотеку, поскольку там установлен лимит 12 млн руб., приводит пример аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Теперь же он может взять по данной программе кредит в размере 12 млн руб., а оставшиеся 3 млн руб. дополнить кредитом по рыночной или субсидированной ипотеке. «Если кредит превышает 12 (6) млн руб., то по рыночной или субсидированной ставке пойдет вся сумма сверх этого лимита: при займе 20 млн руб. в Москве 12 млн руб. посчитают по ставке 9%, 8 млн руб. — по ставке банка (застройщика), действующей в выбранном проекте — это может быть больше 20% годовых или меньше 1%», — добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Дарья Изварина, консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету»:

— Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке за 30 млн руб. с первоначальным взносом 20% (6 млн руб.) и не подпадаете под условия льготной ипотеки. Вы выбирали между двумя вариантами:

застройщик А не имеет субсидированных программ ипотеки и ранее предлагал вам либо увеличить первоначальный взнос до 18 млн и взять 12 млн по льготной ипотеке под 9%, либо взять 24 млн под рыночную ставку 14%. Теперь же этот застройщик сможет предложить вам взять кредит 12 млн под 9% плюс 12 млн под 14%. Таким образом, ваша средняя ставка по ипотеке будет 11,5%;
застройщик Б ранее предлагал такую квартиру по субсидированной ставке 5% с ограничением максимальной суммы кредита в 12 млн руб. (снова нужно увеличивать ПВ) или по субсидированной ставке 7% на всю необходимую сумму кредита в 24 млн руб. Теперь этот застройщик сможет предложить вам взять кредит 24 млн руб. по усредненной субсидированной ставке 6%.

Таким образом, у таких застройщиков сейчас будет выбор — либо ввести новую субсидированную программу с максимальной суммой кредита 30 млн руб. и ставкой, которая будет на 1–3 процентных пункта выше их субсидированной ставки для 12 млн руб. (наиболее вероятный сценарий), либо ввести плавающую ставку в зависимости от суммы кредита, либо вообще не менять ставки и снизить надбавку к цене за субсидирование, если таковая была (наименее вероятный сценарий).

Как это будет работать

Пока не совсем понятно, как будет работать на практике такая комбинированная ипотека. Например, возможно, будет вычисляться средняя ставка или оформляться два кредита с одним предметом залога, приводит предполагаемые варианты Ирина Доброхотова.

«Как я понимаю, человек сможет оформить в банке ипотечный кредит на общую сумму 15 (30) млн руб., при этом ставка по нему будет рассчитываться как средневзвешенное ставок по льготной части и по рыночной/субсидированной части», — допускает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Хотя не исключено, что здесь будут какие-то пока неочевидные нюансы, поэтому лучше дождаться дополнительных комментариев властей», — добавил он. По словам Анатолия Перфильева из «Эксперт РА», многое зависит от организационных моментов комбинированной ипотеки: будет ли дополнительная комиссия за подобный продукт, по каким ставкам станут начисляться штрафы и пени.

Сами банки пока не могут объяснить, как будет работать комбинированная ипотека. В пресс-службе Сбербанка заявили, что поддерживают «предложение правительства России сочетать льготную ипотеку с рыночной и прорабатывают механизмы реализации такой программы». Положительно оценили комбинированную ипотеку в ПСБ. «Такая мера позволит повысить доступность жилья для граждан и простимулирует дальнейший спрос на новостройки за счет увеличения лимита ипотечного кредита до 30 млн руб. или 15 млн руб. в зависимости от региона. Банки смогут выстроить более гибкую систему ипотечных предложений за счет сочетания программ с господдержкой с классическими программами или программами субсидирования от застройщиков», — рассказали в пресс-службе банка.

Как пояснили в пресс-службе ВТБ, увеличение суммы ипотечного кредита в сочетании с господдержкой может предполагать как возможность выдачи ипотеки с комбинированными ставками по стандартным программам банка, так и субсидирование части ставок застройщиками. «В текущих условиях это сделает ипотеку более доступной, поможет увеличить спрос на жилые объекты и обеспечит девелоперам дополнительные продажи. ВТБ прорабатывает возможность запуска такой программы», — добавили в банке.