Максим Жабин: Ближайшие полгода-год – очередной стресс-тест для отрасли
Рынок недвижимости меняется медленно. А геополитическая ситуация – быстро. В этих условиях особенно ценится умение разглядеть тренды, которые станут актуальными через полгода-год.
О том, к чему приведет повышение ключевой ставки и как будет формироваться экосистема продаж, рассуждает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».
— Вы одним из первых ввели в обиход тезис: «Размер регулярного платежа важнее общей стоимости». Теперь, после решения ЦБ РФ о повышении ключевой ставки, ипотека будет дорожать. Что изменится для застройщиков?
Будет видоизменяться система продаж в новостройках. Основные методы и инструменты, конечно, останутся, они стары, как мир, но появятся новые актуальные подходы. Большую значимость получат различные схемы: трейд-ин с правом проживания в проданной квартире, льготная аренда от застройщика, собственные рассрочки от девелоперов и т. д.
Перенесение акцентов на ежемесячный платеж было связано, в первую очередь, с удорожанием квартир, с увеличением стоимости лота и снижением доступности.
Я уверен, что со временем государство отменит для большинства граждан и льготную ипотеку, и основные формы господдержки (субсидирование ставок). Исключение будет сделано только для узких групп социально важных и/или незащищенных потребителей.
Для всех остальных будет действовать стандартная классическая ипотека, есть вероятность, что и с двузначными ставками. Размер ежемесячного платежа станет еще более актуальным.
Замещение части затрат любыми схемами и средствами – трейд-ин, рассрочка, траншевая ипотека, еще какие-то инструменты – все это будет развиваться и усиливаться. Новые схемы будут появляться все время и со стороны банков, и со стороны застройщиков.
Одновременно будет сокращаться предложение. Снизятся объемы застройки, девелоперы будут выводить меньше новых проектов.
— Застройщикам придется менять стратегию?
У компаний в такой ситуации будет два пути. Или становиться очень крупными (присоединяться к крупным), как это происходит в США или Китае. Или, наоборот, переходить в разряд нишевых, «бутиковых» фирм, с небольшими, но качественными и хорошо просчитанными проектами.
Полагаю, что история, связанная с социальным жильем, перейдет под управление государства. Затем, скорее всего, эту функцию передадут крупным федеральным девелоперам, которые будут создавать доходные дома. И аренда в таких объектах будет регулироваться на законодательном уровне, будет находиться, включая ставки, под контролем государства.
Первая тенденция – несколько вариантов регулярного платежа и сокращение рынка, вторая – сокращение доли покупок в собственность, увеличение спроса на аренду и рост предложения под контролем государства.
Сейчас до 90% сделок на первичном рынке происходит с использованием кредита. Увеличение спроса на ипотеку – это реакция граждан на то, что прямая покупка жилья стала для большинства недоступной. А при отмене льгот и ипотека станет практически недоступной для основной массы покупателей. И весь альтернативный набор – трейд-ин, собственные рассрочки, аренда с правом выкупа (лизинг) и так далее – необходим, чтобы смягчить кризис спроса. Это будет процесс, растянутый на определенный период, на годы, возможно – на десятилетия.
Не одно поколение сменится, пока люди привыкнут жить по новым правилам. Но какие-то жесткие сдвиги – например, отмена субсидированных ставок – могут произойти достаточно быстро, в течение нескольких месяцев. Ближайшие полгода-год – очередной стресс-тест для отрасли.
— А для компании «ЛенРусСтрой» вы какой вариант рассматриваете как более вероятный: укрупнение или, наоборот, нишевые проекты?
У меня пока нет ответа на этот вопрос. Компания готова к разным вариантам. У нас есть своя база, домостроительный комбинат; 70–80% процессов мы можем выполнять внутри компании. Нам масштабироваться проще, чем другим. Но выбор стратегии будет зависеть от банковских условий и господдержки. В ближайшее время вряд ли что-то серьезно изменится в геополитике. И даже когда изменится, банки по инерции еще долго будут осторожны в своих подходах к оценке проектов. Так что сегодня второй вариант более вероятен. Будем наращивать экспертизу и соответствующие компетенции, продолжать строить технологичные дома, работать над внедрением инноваций, еще более тщательно прорабатывать концепции. В Петербурге не так много застройщиков, которые строят ЖК бизнес-класса.
— Проектное финансирование для застройщиков тоже подорожает?
Чтобы это повлияло на объемы застройки, нужны кардинальные изменения. Увеличение ключевой ставки на 1% может привести к увеличению стоимости проектного финансирования на 1,5–2%. В нашей модели такой стресс уже заложен. И это коснется только новых проектов. Мы сейчас заходим в новый проект и изначально заложили хороший запас, наша модель выдержит увеличение ставки в расходной части. Но это, конечно, отразится на стоимости квадратного метра. Будем продавать меньше, но дороже. У нас сейчас в разработке около десяти программ. Например, история с лизингом. Отрабатываем передачу квартир в лизинг. Для этого нужны свободные денежные ресурсы. Ведем переговоры с лизинговыми компаниями, их деятельность регулируется Центробанком. Берем их опыт по лизингу «будущей вещи», смотрим, как это будет работать.
Например, есть такая важная категория покупателей – индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса. Сейчас они для банков находятся в зоне риска. Кредиты им дают неохотно и по завышенным ставкам. Для нас важно, чтобы эти люди тоже могли покупать квартиры на приемлемых условиях. И мы со специалистами по лизингу тоже обсуждаем этот вопрос. Конечно, это произойдет не завтра. Но мы хотим быть в числе первых компаний, которые предложат рынку этот продукт.
— Это будет отдельный блок квартир в составе ЖК?
Да, часть квартир будет приобретаться как доходное жилье, другая часть – для собственного проживания. Фактически для предпринимателя мы будем формировать некий инвестиционный блок. А конкретные параметры будут зависеть от того, где мы решим строить. Выбор участка будет определяться в зависимости от наличия мест приложения труда. Может быть, не центр, но активные районы, где есть скопление предприятий, офисов. Будем изучать и анализировать рынок. Те исследования, которые я читал, не раскрывают потенциал районов и локаций с этой точки зрения. Надо смотреть, что уже построено, что планируется... Один из важных параметров при выборе места – затраты времени на дорогу до работы. Если в такой локации есть еще какие-то зоны развлечения, парки – совсем хорошо, это дополнительно усилит проект.
Небольшой «бутиковой» компании в этом плане проще: увидел зону с высокой концентрацией предприятий – производственных или сервисных, неважно – готовишь проект. Там и надо отрабатывать историю с покупкой участка или реставрацией здания, может быть, даже промышленного, с учетом апартов. И строить для последующей передачи в лизинг. Будем искать зоны с высоким арендным потенциалом.
Или, если это крупные проекты, застройщики начнут возводить предприятия, создавая рабочие места вместе с жильем. Получится синергия с интересами будущих покупателей/арендаторов. Как это может выглядеть? Допустим, договорились с предприятием: строим микрорайон на 0,5 млн кв. м. И тут же разместим производство и офисы. Нужны именно многофункциональные комплексы. На мой взгляд, в России в ближайшие годы будут развиваться производство и технологии, в любой отрасли – в легкой промышленности, в пищевой и т. д. У нас этого крайне не хватало. Сейчас, учитывая геополитику, развитие производства идет семимильными шагами.
Девелопмент жилья будет расширен. Девелоперы будут учиться правильно и эффективно строить коммерческие объекты, объекты производственного цикла и так далее. Появятся инжиниринговые компании, которые помогут сделать это правильно. Полный цикл.
Конкурентная среда изменилась. В этом шанс для подъема. Главное – чтобы государство не душило внутреннюю конкуренцию. Наоборот: нужны льготные условия для появления небольших предприятий.
И чтобы в Россию потекли кадры, чтобы приезжали люди, которые хотели бы жить здесь.
Красивых озер, классных парков и торговых центров недостаточно. Чтобы всем этим пользоваться, нужны деньги. Нужно, чтобы было где их зарабатывать. Соединить политику и экономику достаточно сложно.
— Уже треть новых проектов появляется в пригородных зонах и в области. Потенциал для этого сдвига застройки в пригороды еще есть? Или уже виден предел?
Сдвиг в пригороды понятен: покупателей привлекают невысокая этажность, низкая плотность, зеленое окружение. Но это не дешевое жилье. А покупательная способность населения не растет. Потенциал ближних пригородных зон уже почти исчерпан.
Комфортная малоэтажка строится из тех же материалов, что и жилье бизнес-класса в центре. Себестоимость высокая, разницы между пригородами и городом практически нет. Единственное, на чем можно выиграть – стоимость земли. Проекты будут отличаться только локацией.
В Петербурге будут появляться – уже появляются! – другие центры. Например, Лахта. Туда будет смещаться деловая активность, там создаваться культурные и досуговые пространства. Произойдет сегментация территорий. И у каждого нового центра будет своя ценность и своя цена. Возможно, стоимость жилья у «Лахта-центра» будет выше, чем в Адмиралтейском районе. Другая история – какое-то место, где будет собираться богема, хипстеры. Я уверен, что порт превратится в культурный кластер. Вроде «Севкабеля», но менее хаотичный, с более высоким уровнем сервиса и архитектуры. Цена будет зависеть от того, кем ты себя считаешь. Ближе к истории – в исторический центр. Ближе к культуре – на Васильевский остров. Это будет выбор айтишников, людей с приличным достатком. Молодые люди, предприятия с высокой заработной платой, модная инфраструктура…
Кронштадт со временем станет настоящим пригородом. Потенциал Кронштадта просто недооценен. Мы, кстати, тоже посматриваем в эту сторону: такая русская версия Лонг-Айленда. Туда потянутся и достаточно богатые люди, им понадобятся таунхаусы, отдельные виллы, какие-то дома будут перестраивать, реконструировать. Поначалу это будет дорогой продукт. Развитие такого автономного анклава в ближайшие 5–10 лет даст толчок развитию речного и морского транспорта…
Важно угадать внутреннюю логику развития города. И строить политику фирмы вдоль этих «силовых линий».