Мария Литинецкая: Перелом ситуации с ценами на рынке недвижимости можно ожидать с начала 2017 года
В июле 2016-го исполняется год с того момента, как рублевые цены на недвижимость в Москве начали снижение. Почему это происходит и как долго продлится.
Ценовая динамика
Впервые снижение цен на новостройки массового сегмента, который, как правило, обуславливает конъюнктуру на всем рынке недвижимости, было зафиксировано во II квартале 2015 года. К началу 2016 года оно достигло 7,9%. Если в июне 2015 года средняя стоимость квадратного метра составляла 160 740 рублей, то уже в декабре сократилась до 147 890 рублей. В среднем каждый месяц новостройки массового сегмента дешевели примерно на 1,5%.
В 2016 году тенденция к снижению цен продолжилась, причем с сохранением прошлогодних темпов. В период с января по апрель 2016 года цены на жилье в этом сегменте снизились на 4,8%. В апреле средняя стоимость квадратного метра достигла 143 445 рублей. Всего же за период с начала рецессии на рынке недвижимости цены опустились на 10,8%.
Важно понимать, что текущий спад качественно отличается от того, с которым мы столкнулись в 2009 году. Тогда цены на новостройки эконом-класса сократились на 11%, но уже в 2010 году падение прекратилось и за год было зафиксировано скромное повышение на 1%, то есть цены «отскочили». Как видно, в этот раз отрицательная динамика продолжается дольше.
Падение спроса
Экономическая и политическая нестабильность серьезно ударила по кошельку покупателей, вызвав количественные и структурные изменения спроса. По данным Росреестра, в 2015 году число заключенных в Москве договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 18,2%. Конкуренция застройщиков обострилась, дисконты стали регулярными и повсеместными. Скидки в том или ином виде сегодня предлагаются в 91% жилых комплексов в старых границах Москвы.
Правда, несмотря на общую тенденцию снижения спроса, в начале 2016-го был зафиксирован всплеск покупательской активности.
Даже по сравнению с благополучным 2014 годом, в I квартале 2016 года число сделок ДДУ выросло на 23%. Этот всплеск был обусловлен прежде всего ажиотажем из-за возможного сворачивания программы господдержки ипотеки. Кроме того, стоимость «входного билета» на рынке недвижимости снизилась до беспрецедентных 2,5 млн руб. Покупатели, которые еще не ушли с рынка, теперь могут позволить себе новостройки с улучшенными характеристиками: более высокий класс жилья, большая площадь, Москва вместо Подмосковья. Однако в целом темпы продаж, очищенные от влияния внерыночных факторов, все же снижаются. По нашим данным, в I квартале они замедлились на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Конкуренция застройщиков
Временное оживление спроса не повлияло на динамику цен, так как объем предложения продолжает увеличиваться. Это связано в том числе с тем, что девелоперы продолжают выводить на рынок новые объемы жилья, причем «стахановскими» темпами. Если в 2013 году объем предложения в массовом сегменте по отношению к предыдущему году вырос на 12% и в 2014-м — на 34%, то в 2015-м — на 80%. За I квартал 2016 года объем предложения уже увеличился на 7,9%. Строительная отрасль не может немедленно реагировать на изменения спроса. Сегодня на рынок выходят объекты, разработка и проектирование которых началось еще два-три года назад на позитивной волне посткризисного восстановления 2010-2014 годов. В них уже вложены миллионы, поэтому останавливать их дорого и невыгодно. Таким образом, давление на цены оказывают как сжимающийся спрос, так и нарастающее предложение. Поэтому снижение цен касается прежде всего новых проектов, которые выходят на рынок. Продажи в них стартуют с изначальным дисконтом к рынку в размере 7-15%.
Строительный клинч
Цены на новостройки медленно, но верно снижаются, а себестоимость строительства при этом растет и причин тому немало. Во-первых, подорожали импортные стройматериалы и другие ресурсы — российские производители тоже решили поспекулировать на теме валютного кризиса и повысили цены на свою продукцию. Во-вторых, с рынка ушли турецкие генподрядчики, замену которым найти непросто – стоимость услуг европейских компаний закономерно подорожала, а российские застройщики оказались в такой ситуации перегружены заказами и также подняли цены. В-третьих, обострение конкуренции заставило девелоперов повысить расходы на рекламу и, в частности, обратиться к самому дорогостоящему каналу распространению информации – телевидению. В-четвертых, подорожало банковское финансирование. Кроме того, банки кредитуют далеко не каждого застройщика, следовательно, девелоперам приходится пользоваться еще более дорогими финансовыми инструментами. Наконец, повлияло на рост себестоимости и обязательное страхование ответственности застройщика, введенное с 1 января 2014 года.
В этих условиях каждый девелопер, пытаясь выжить, идет по пути уменьшения издержек с одной стороны и сокращения маржинальности – с другой. В итоге средняя доходность строительного бизнеса сегодня снизилась до 20-25%, что близко к критическому порогу.
Прогноз
Снижение цен будет продолжаться до тех пор, пока спрос и предложение на рынке новостроек не войдут в равновесие. Падение стоимости остановится в тот момент, когда покупатели «переварят» существующий сегодня на рынке объем предложения. Когда это случится, зависит исключительно от развития экономической ситуации, улучшение которой оживит потребительскую активность. Пока доходы людей отстают от роста ежемесячных затрат и инфляции. Соответственно, индикатором роста потребительской активности станет сокращение расходов и рост доходов населения, опережающий инфляцию.
Многое будет зависеть от мер государственной поддержки отрасли, ситуации с доходами населения и занятостью. В марте этого года, одни только слухи о возможном сворачивании государственной программы поддержки ипотеки подстегнули рост сделок в два раза, а это значит, что у покупателей недвижимости все-таки имеются скрытые резервы. За прошлый год вклады физических лиц на банковских депозитах увеличились на 15,8%. В марте 2016 года общая сумма этих средств достигла 22,9 трлн рублей.
Предприятия также накапливают средства, о чем свидетельствует рост остатков на их корреспондентских счетах. Эта тенденция наблюдается у предприятий обрабатывающей промышленности, которые постепенно начинают использовать собственные средства для инвестиционной деятельности. По мнению ряда экспертов, накопление ликвидности приведет к началу роста уже во второй половине 2016 – начале 2017 года.
По оценке Министерства экономического развития РФ, в 2015 году ВВП России снизился на 3,9%. В 2016 году МЭР прогнозирует уже позитивную динамику – 0,7%, в 2017-м – 1,9%, а в 2018-м – 2,4%. Всемирный банк также ожидает начала роста ВВП России именно в 2017 году, хотя его прогноз более консервативен: 1,1%. Таким образом, перелом ситуации с ценами на рынке недвижимости можно ожидать с начала 2017 года.