Мария Литинецкая: Ипотека и через 5 лет останется определяющим фактором развития рынка

Постоянные изменения законодательства и слабый экономический рост усиливают неопределенность на рынке новостроек. Разрешить противоречия может более продуманная и осторожная политика в строительной отрасли и комплексный подход к развитию экономики. В этот период необходимо сохранить разнообразие моделей привлечения средств на проекты застройки, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

— Насколько серьезно изменился рынок недвижимости за последние 3-5 лет?

Московский рынок жилой недвижимости за последние три года показал высокую устойчивость к экономическим катаклизмам. Несмотря на резкий взлет ставок по ипотеке в 2014-2015 гг., инфляционный шок из-за девальвации рубля, резкое падение доходов покупателей, уже в середине 2016 года началось восстановление спроса, и теперь мы наблюдаем небывалую интенсивность покупательской активности, которая уже превосходит результаты докризисных лет. Главную роль в этом процессе, конечно, играет ипотека, но отмечу, что по качественному уровню современные проекты на голову выше тех объектов, которые реализовывались застройщиками в начале 2010-х гг. Клиенты осознали, что покупка жилья — это инвестиция. Оптимальный выбор в этом случае — новостройка, которая надолго сохранит ликвидность и принесет выгоду от сдачи в аренду.

Вместе с тем есть и тревожные тенденции. Во-первых, наблюдается жесткая дифференциация проектов на лидеров и аутсайдеров. Спрос концентрируется в 5-10 жилых комплексах, тогда как на рынке представлены сотни объектов. Во-вторых, очевидно, что ипотечный бум пока не подкреплен восстановлением доходов клиентов и экономики. Возможное резкое повышение ключевой ставки может остановить восстановление отрасли.

—  По десятибалльной шкале, на сколько, по Вашему мнению, сработал Минстрой во главе с Менем и лично сам экс-министр? Что можно ему вменить в заслуги, а что стало явными провалами в их деятельности?

Я буду говорить о жилищном строительстве — вопросы коммунального хозяйства оставим за скобками. Прежде всего, признаем заслугу властей в области повышения темпов ввода нового жилья. Даже последний пик строительной активности, который пришелся на поздние советские годы, был преодолен в середине 2010-х гг., когда строители достигли отметки в 85 млн кв. м. жилья. Кроме того, при Михаиле Мене усилился надзор за застройщиками, а также постоянно совершенствовалось законодательство о долевом строительстве. Эти меры помогли сократить вдвое число обманутых дольщиков в 2011-2016 гг., причем даже несмотря на кризис. Программа субсидирования ипотеки поддержала спрос на новостройки в острую фазу кризиса в 2015-2016 гг.

Что касается отрицательных результатов, то по большей мере они связаны с экономической конъюнктурой. Строительная отрасль не живет в вакууме, это часть хозяйства страны. Объемы строительства зависят от готовности кредитовать экономику. Успех проектов развития арендного жилья обусловлен кредитно-денежной политикой, ведь они не будут востребованы, если доходность депозитов выше, чем у жилищной ренты. Необходим комплексный подход к развитию экономики, чтобы повысить эффективность отдельной отрасли. Однако это уже выходит за пределы компетенции министра.

—  Какие предстоящие нововведения в стройотрасли Вы считаете положительными, а какие — отрицательными и почему? Какие меры взамен можно было бы предложить?

Однозначно сказать, что реформа жилищного строительства — это отрицательная или положительная мера нельзя, ведь все зависит от успешности ее проведения. Я полагаю, что 214-ФЗ в текущем виде с учетом учреждения компенсационного фонда мог стать действенным механизмом защиты дольщиков, который позволил бы и дальше увеличивать объем жилищного строительства, как это было в 2010-е гг. Введение безальтернативного проектного финансирования и заморозка средств покупателей на эскроу-счетах приведет к тому, что отрасль попадает в зависимость от банковской сферы и кредитно-денежной политики. Готовность банков кредитовать строительство под большим вопросом: требуется не менее 2 трлн рублей для замещения средств дольщиков, а риски жилищного строительства из-за низкого спроса остаются высокими, поэтому условия кредитования останутся жесткими. На мой взгляд, банковское и долевое финансирование должны сосуществовать еще минимум 3-5 лет.

—  Предположим, власти утвердили все изменения для стройотрасли в том виде, в котором они предполагаются к введению сейчас. Попробуйте заглянуть на 3-5 лет вперед. Каким Вам представляется рынок?

Скорее всего через пять лет мы увидим рынок, в котором работает намного меньше компаний, чем сейчас. Сегодня на долю десяти крупнейших девелоперов Москвы приходится 48% строящегося жилья, хотя в столице реализуют проекты свыше 110 застройщиков. После введения банковского финансирования, получить кредит смогут только надежные, проверенные и эффективные застройщики. Соответственно, рынок переживет еще один виток укрупнения. Объем предложения при этом постепенно снизится из-за сокращения числа «игроков», а также активного спроса, подогреваемого ипотекой. Цены стабилизируются и пойдут вверх. Спрогнозировать ситуацию с точки зрения спроса сложнее, потому что нет никаких серьезных предпосылок для быстрого восстановления экономики и роста благосостояния людей. Полагаю, ипотека и через пять лет останется определяющим фактором развития рынка.

— НДС повысили, ставка рефинансирования осталась прежней... Опять же — кардинальная реформа стройотрасли. В этой ситуации возможно ли, по-Вашему, достичь ставки по ипотеке в 7%?

Повышение налога на добавленную стоимость приведет к ускорению инфляции. По прогнозам правительства темпы роста цен повысятся до 4-5% в год вместо текущих 2-3%. Примечательно, что еще до повышения налога Центробанк уже отказался дальше снижать ключевую ставку. Тем более это не произойдёт, когда ускорится инфляция. В дополнение к этому, рост цен на бензин и коммунальные услуги, также приведут к увеличению средних цен в экономике. Поэтому дальнейшее сокращение ставок по ипотеке теперь остается под большим вопросом. Ситуация в экономике слишком непредсказуемая, чтобы говорить о том, какими будут ставки по ипотеке через 3-5 лет. Ясно только то, что пока ключевая ставка остается на уровне 7,25%, ипотека никак не станет дешевле 7%. Без коренного пересмотра кредитно-денежной политики невозможно добиться доступных займов ни для потребителей, ни для бизнеса.

—  И, соответственно, возможно ли достичь показателей в 120 млн кв. м в год? При каких условиях?

Шансы невелики. В России доминируют небольшие застройщики, возводящие 1-2 жилых комплекса в пределах одного региона. Причем, как правило, один жилой комплекс состоит из одного, максимум — двух многоквартирных домов. Проще говоря, жилищно-строительный рынок по своему типу скорее относится к совершенной конкуренции, чем к олигополии или тем более монополии. И, как ни странно, такая конфигурация позволила в течение 2010-х гг. добиться в среднем 75 млн кв. м. жилья в год после коллапса отрасли в 1990-е гг., когда этот показатель упал до 30-35 млн кв. м. Теперь принимается курс на сокращение малых «игроков», и если в Москве соответствующая почва подготовлена, то кто заменит строительные компании в регионах, в том числе депрессивных, не ясно. Второй вопрос к целевому показателю — где взять денег для столь масштабных задач? Сейчас 74% средств в жилищном строительстве — это деньги покупателей, однако через год этот поток закрывается. В итоге мы сталкиваемся с ситуацией, при которой строить 120 млн кв. м. жилья будет не на что и некому.

—  Какое жилье будет наиболее востребовано в ближайшие пару лет?

Я полагаю, что активность на рынке по-прежнему будет сконцентрирована в массовом сегменте жилья, в котором сегодня заключается 70-80% сделок. В крупных городах этот сегмент пополнится комплексными проектами, включающими жилые и коммерческие помещения с полноценным благоустройством прилегающих территорий. Жилое пространство становится все более обособленным и автономным. При этом девелоперы сохранят максимальную адаптивность предложения под возможности покупателей с самым разным бюджетом, то есть на рынке останется большой выбор жилья по площади, типологии, наличию отделки. Главная цель застройщика — привлечь всех возможных покупателей. Стоимость квартир при этом будет определяющим параметром.

—  В свете последних событий выживут ли проекты в Новой Москве? И, если выживут, то какие?

Новая Москва — это один из самых ликвидных рынков новостроек московского региона. Несмотря на то, что здесь представлено только 18% предложения первичного рынка жилой недвижимости Москвы, на присоединенные территории приходится 38% всех заключенных сделок. Новая Москва сегодня объединяет три основных характеристики, которые ищут в жилых комплексах покупатели: близость к метро, приемлемая цена, столичная «прописка». По мере развития сети метрополитена и локальной инфраструктуры ликвидность местных проектов новостроек будет только возрастать.