Мария Литинецкая: Рынок жилья движется к цивилизованным стандартам ипотечного кредитования

Своим мнением о ситуации на российском рынке недвижимости с "Вести.Недвижимость" поделилась управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

— Какие главные тенденции на первичном рынке жилья наблюдались в 2017 году?

Главный тренд 2017 года – это усиление значения ипотеки, как основного стимула для развития рынка жилья. Эта тенденция особенно ярко проявилась на фоне неопределенности начала года: субсидирование отменили, а что дальше? Некоторые эксперты ожидали роста стоимости кредита, и возврата рынка к рецессии. Однако этого не произошло, прежде всего, благодаря низкой инфляции, которая наблюдается в 2017 году. Индекс потребительских цен ушел даже ниже целевого уровня ЦБ (4%) и составил 3%. Это позволило постепенно снизить ключевую ставку, что повлекло за собой заметное смягчение политики ипотечных банков.

Пожалуй, главный предварительный итог 2017 года – это уменьшение средних ставок по ипотеке на 2 п.п. В начале октября ставка по выданным займам на первичном рынке (включая готовые новостройки) составила 10,05%, а по кредитам на строящиеся ЖК – до 9,88%.

— А что происходило с ипотекой на вторичном рынке?

Вторичный рынок жилья тоже оживила ипотека. Осенью базовые ставки большинства крупнейших банков по кредитам на покупку готового и строящегося жилья сравнялись и составили порядка 10%. Между тем еще год назад разрыв достигал порядка 1,5 п.п., а два года назад – 2-3 п.п. Таким образом, власти стимулировали спрос на новостройки, чтобы поддержать застройщиков. Сейчас ситуация стабилизировалась, и клиенты постепенно возвращаются к приобретению готовых объектов. В октябре число заключенных в столице договоров купли-продажи выросло на 42% по сравнению с октябрем 2016 года.

Тем не менее, никакой прямой конкуренции между «вторичкой» и «первичкой» не наблюдается – количество сделок растет в обоих секторах рынка. Более того, нужно понимать, что чаще всего обладатели реализуют старые квартиры, чтобы приобрести жилье в новостройке. Поэтому я полагаю, что восстановление вторичного рынка, которое мы наблюдаем со второй половины 2017 года, окажет благотворное влияние на весь рынок.

— До какого уровня могут опуститься ставки по ипотеке? Не образуется ли ипотечный пузырь на рынке жилья?

Средневзвешенные ставки (около 10%) – это только часть картины ипотечного рынка. Нужно понимать, что существует множество программ девелоперов, специальных условий для определенных групп клиентов банков, акций. К примеру, крупнейший игрок рынка – Сбербанк России – предлагает ипотеку своим "зарплатным" клиентам по 7,5% годовых. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу с переменной ставкой, которая привязана к уровню инфляции. На данный момент она составляет 6,4%, а это почти столько, сколько согласно опросам общественного мнения готовы заплатить россияне за ипотечный кредит. 6% – не случайная цифра. Именно при такой ставке среднероссийская ипотека обойдется нашему соотечественнику в 30% семейного дохода, что считается нормальным показателем для развитых стран. Медленно, но верно российский рынок жилья движется к цивилизованным стандартам ипотечного кредитования.

Однако Центробанк держит руку на пульсе: в 2018 году будут приняты новые требования к обязательным резервам ипотечных банков. Те игроки, которые продолжат выдавать кредиты с низким первоначальным взносом – а это самая рискованная категория – должны будут "заморозить" больше резервов. Это охладит пыл некоторых кредиторов и, скорее всего, ипотека с первым взносом меньше 15-20% на какое-то время пропадет с рынка, предотвратив рост "плохих" долгов.

— Может ли дешевая ипотека разрешить проблему превышения предложения над спросом на рынке жилья?

Ипотека – не панацея, рынку нужен платежеспособный покупатель. Действительно, смягчение условий кредитования помогло восстановить спрос. За 10 месяцев 2017 года в Москве было заключено свыше 40 тыс. ипотечных сделок, что на 18% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Число договоров долевого участия (ДДУ) в эти месяцы уже больше, чем за весь прошлый год (в сумме – 41 тыс. ДДУ).   

Напомню одну интересную цифру – 36% москвичей хотели бы, чтобы их дом попал под программу реновации согласно опросу ВЦИОМ. То есть по сути больше трети жителей столицы желают улучшить жилищные условия и переехать в новостройку. Речь идет если даже не о миллионах, то о сотнях тысяч потенциальных покупателей, на фоне которых текущие показатели спроса, конечно, недостаточны.

Иными словами, у ипотечного драйвера есть свой предел роста и он связан, прежде всего, с состоянием кошельков наших сограждан. Несмотря на рост ВВП в 2017 году, падение реальных доходов продолжается. Почему в России установилась низкая инфляция? Потому что потребительская и деловая активность все еще в глубокой рецессии, оттого и не растут цены. Чтобы произошел качественный рост спроса на жилье, необходимо увеличение доходов населения. Тогда и проблема с переизбытком нового жилья, характерная, кстати, не только для Москвы, будет решена.

— А может девелоперам следует создавать более доступный продукт?

На мой взгляд, российский девелопмент за последние два года продемонстрировал неимоверную гибкость в подходах к созданию продукта и ценообразованию. Работая с экономным покупателем на рынке, переполненном конкурентами, застройщики в целом сохранили устойчивость, и число долгостроев в Москве не возросло, а сократилось.

Ценовая политика остается более чем дружелюбной в отношении клиента: за последний год средняя стоимость "квадрата" в массовых новостройках Москвы возросла со 148,9 тыс. рублей до 150,9 тыс. рублей. В годовом выражении прирост – 1,4%, что ниже годовой инфляции. Учитывая уровень издержек бизнеса, реальная доходность строительного бизнеса по отдельным проектам сократилась до 10-15%, что очень мало. Да и если мы сравним цены на московское жилье с другими мировыми столицами, то увидим многократную разницу. Кстати, дисконты остались повсеместным явлением, а их средний размер составил в октябре порядка 5,5% от стоимости объекта.

Объем предложения новостроек тем временем продолжает расти. За последний год число экспонируемых в массовом сегменте первичного жилья квартир увеличилось на 21% - до 20 тыс. объектов. В таких условиях пространство для маневра в повышении доступности продукта, конечно, ограничены.

— Что ждет отечественный рынок недвижимости в следующем году?

Я полагаю, что в 2018 году ипотека продолжит подталкивать покупателей к решению жилищного вопроса, и это останется главным источником позитивных тенденций на рынке, по крайней мере, в Москве. Учитывая неустойчивость восстановления экономики, Центробанк пойдет на дальнейшее снижение ключевой ставки, что отразится на уменьшении стоимости кредита. Не исключено, что в 2018 году средневзвешенная ставка по выданным кредитам может опуститься ниже 9%. Конечно, это вовлечет на рынок еще больше покупателей, но прорывом пока не станет. Качественный рост рынка и сглаживание его диспропорций возможно только при уверенном экономическом росте на принципиально новой основе.