Михаил Мень: Живешь в России — бери ипотеку в рублях
В интервью РБК глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал, как поступать с теми, кто не платит — будь то обанкротившийся строитель, валютный заемщик или неплательщик за коммунальные услуги
«Идею санатора надо проработать»
— Строители боятся, что будет отменен институт дольщиков, и они не смогут заменить этот источник средств — в самом деле такое возможно?
Первое, что необходимо отметить — с 1 октября уже вступили в силу принятые ранее изменения в 214-ФЗ [«Об участии в долевом строительстве...»]. Они касаются, в первую очередь, требований к уставному капиталу тех компаний, которые работают на рынке страхования договоров долевого участия [ДДУ]. Это была совместная большая работа с депутатами Госдумы. Теперь уставной фонд должен быть не менее миллиарда рублей. Это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков, плюс Общество взаимного страхования, специально созданное для решения этих вопросов [в 2013 году три десятка крупнейших застройщиков России учредили Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, ОВС]. Кроме того, те поправки, которые вступили в силу с 1 октября, запрещают застройщикам работать по схеме жилищно-строительных кооперативов, охватывающих несколько домов. Это именно та схема, которой пользовались не очень добросовестные застройщики. Теперь один ЖСК — один дом.
Если говорить о результатах рабочей группы по 214-ФЗ, то здесь несколько задач. В краткосрочной перспективе нужно ужесточить требования к застройщикам в части открытости информации и объеме обязательного собственного финансирования на объектах. Сейчас в рабочей группе идет обсуждение по конкретным цифрам. Важнейшим элементом этой системы безопасности должно стать создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах.
В долгосрочной перспективе рассматриваются варианты создания отдельных счетов для каждого строящегося дома и проектное финансирование со стороны банков, но об этом можно говорить после того, как стабилизируется рынок. Рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».
Нужно наводить порядок. В Московской области, к примеру, по схеме долевого строительства работают более 500 компаний. Гражданам важно понимать, что это за компании, их уровень ответственности, опыт работы, собственные возможности. Да и страхование в случае открытости этих данных будет проходить проще.
— Когда может появиться новый законопроект о долевом строительстве?
Планируем, что до конца месяца мы уже выйдем на какое-то решение, и в эту сессию законопроект будет направлен в парламент. Все решения должны быть очень взвешенными, чтобы и людей защитить, и цену не поднять, и стройку не остановить.
— Верно ли, что обсуждается идея создания санатора для застройщиков на базе государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК?
Предложение это родилось на общественном совете нашего министерства. Действительно, обсуждались варианты создания санатора как базе АИЖК, так и на базе ОВС. На прошлой неделе на совещании в правительстве отказались и от того, и от другого. Посчитали, что идею создания санатора необходимо дополнительно проработать, идет обсуждение.
— Идея создания санатора обсуждается и для СУ-155...
СУ-155 — самый крупный застройщик у нас в стране, ежегодно он вводил около 1 млн кв. м жилья. Производственные объекты и недостроенные дома компании находятся в 15 регионах страны. В СУ-155 работает большое количество людей, у компании около 27 тыс. жителей-участников долевого строительства. Наша задача предпринять все возможное, чтобы не пострадали люди. Решение мы найдем, варианты обсуждаются. В Минстрое России сейчас создана и функционирует в постоянном режиме рабочая группа, куда входят представители банковского сообщества, застройщики, государственные институты развития. Ее задача — найти механизмы решения проблем в интересах дольщиков.
— Санатор будет один или подразумевается, что их будет несколько?
Скоро все узнаете. Окончательного решения еще нет.
— У вас есть предположение, что привело СУ-155 на грань банкротства?
Применялась неправильная финансово-экономическая схема управления компанией. У холдинга было большое количество домостроительных комбинатов, промышленных предприятий по производству стройматериалов и машиностроительных заводов в 15 регионах России. Они построили модель, которая могла работать только на растущей экономике. В других условиях такая модель перестает работать.
— Другие компании, которые оказались в тяжелом финансовом состоянии, будете поддерживать?
У нас и так существует обновленный механизм страхования через ОВС или крупные страховые компании. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Все-таки ситуация с СУ-155 уникальная.
— С января по октябрь 2015 года в России было введено 51,7 млн кв. м жилья против 48,2 млн кв. м в 2014-м. Но последние месяцы показатель объема ввода показывает отрицательную динамику. Застройщики начинают замораживают стройки, переносят сроки ввода?
Это естественный процесс в данных обстоятельствах. Напомню, что в декабре прошлого года и в январе нынешнего были очень хорошие продажи, потому что люди, которые не успели вложиться в валюту, курс которой резко подскочил, начали приобретать недвижимость. И правильно сделали. Но это немного разогрело рынок в начале года. Потом застройщики, не видя такого большого спроса, не стали спешить со стройками: кто-то начал замораживать проекты, кто-то — притормаживать строительство на площадках.
— Для вас это тревожный знак?
Тревожный, но не критичный. Проблема не только в том, что застройщики увидели снижение спроса, но еще и в том, что банки перестали кредитовать реальный сектор экономики, в том числе и строительную отрасль. Ставки сейчас практически заградительные — 17-18%, в самом лучшем случае 15%. Мы пытаемся ответить на это через механизм АИЖК, у нас есть возможность устанавливать ставки в 12% для девелоперов, которые строят по программе «Жилье для российской семьи». Там уже есть порядка 80 проектов, которые кредитует АИЖК. Но заменить всю банковскую систему страны мы не можем — полагать так было бы наивно.
«О сверхприбылях теперь придется забыть»
— Некоторое время назад стало известно, что Минстрой и Минфин разрабатывают механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья. Однако впоследствии Минфин от этой идеи отказался. А Минстрой по-прежнему ее поддерживает?
Сразу хочу сказать, что не Минстрой это предлагал. Это обсуждалось на одном из выездных совещаний в Татарстане. И там правительство республики высказало идею поддержать ипотеку на вторичном рынке. Есть люди, которые приняли решение увеличить площадь жилья, переехав из меньшей квартиры в большую. Для того им нужно продать свою квартиру, а ее никто не покупает, поскольку ипотечные ставки велики, а господдержка распространяется только на новостройки. То, что предлагает Татарстан — по сути, trade-in [покупка нового автомобиля в кредит, при которой первоначальным взносом является старый автомобиль]. В министерстве пока нет понимания, как банки смогут администрировать эту программу. Если правительство Татарстана все просчитает и сделает нам соответствующее предложение вместе с ведущими банками, мы начнем его прорабатывать и доложим о нем правительству.
— Есть оценка, сколько людей потенциально могли бы принять участие в этой схеме?
Пока такой статистики нет, но мы ее запросили. Безусловно, какой-то процент покупателей захочет воспользоваться этой схемой. Надо признать, что покупательская способность сегодня падает, поэтому не хотелось бы этих людей оставлять за бортом нашей программы.
— Премьер-министр Дмитрий Медведев говорил, что программу поддержки ипотеки необходимо продлить. Какой объем средств на это потребуется?
Все зависит от ключевой ставки ЦБ. Когда мы начинали нашу программу в апреле, ставка была 17,5%. По показателям программы планируется выдать ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму 700 млрд. рублей до апреля будущего года. В начале апреля мы закладывали на программу сумму в 20 млрд. Затем она сократилась до 9 млрд из-за того, что ЦБ снизил ключевую ставку.
Возможно, в следующем году мы сможем продолжить программу за счет остатков средств этого года. Но рассчитать это очень сложно, потому что мы помогаем заемщикам в течение всего периода выплаты ипотеки. Если же ставка ЦБ снизится до 8-8,5%, то банки и без государства будут справляться с обслуживанием льготных ипотечных кредитов.
Мы постоянно снимаем срез общественного мнения, и последние сигналы нам идут такие, что для людей сейчас важна не только и не столько ставка, сколько первый взнос. Вы знаете, что по нашей программе есть требование, чтобы первый взнос составлял 20%. Если в регионе квартира стоит 3 млн руб., значит, покупателю нужно сразу заплатить 600 тыс. руб., для многих людей это достаточно сложно. Но здесь могут появиться дополнительные риски для банков.
— Учитывая кризис, люди сейчас готовы покупать жилье? Или они откладывают этот вопрос на потом?
Жилье пока востребовано. Конечно, не так, как в прошлом году, но спрос есть. Другой вопрос, что есть определенная категория людей, которая начинает задумываться об иной расстановке приоритетов в семейном бюджете. Эти люди не знают, что будет завтра с работой. Поэтому, конечно, определенный отток желающих войти в ипотеку есть, и мы это понимаем.
Но у нас все равно пока строится достаточно мало жилья. Даже эта рекордная цифра прошлого года, которая превысила все наши плановые показатели — все равно немного. Нам вообще нужно строить более 100 млн «квадратов» в год. И мы понимаем, что волатильность экономики, кризисы и подъемы, безусловно, будут влиять на спрос и на ввод жилья. Но пока у нас недостаточное количество ввода, волнообразный спрос все равно будет.
— Как сейчас обстоят дела с программой поддержки ипотечных заемщиков?
Сразу хочу заявить, что мы не делим людей в зависимости от того, в какой валюте они брали ипотечный кредит. Моя точка зрения такова, что живешь в России — бери ипотеку в рублях. В эту программу могут попасть и граждане, которые взяли ипотеку в валюте, и те, у кого ипотека в рублях — это неважно. Оператором данной программы выступает единый институт, созданный на базе АИЖК. Средства для реализации в АИЖК уже перечислены.
Для полного запуска было необходимо прохождение всех корпоративных процедур, предусмотренных законодательством, в том числе выпуск ценных бумаг и регистрация их в ЦБ. Параллельно с этим Минстрой России и АИЖК совместно с банками завершили работу над правилами и критериями данной программы. В последней версии, которая сейчас находится в правительстве, они значительно смягчены и расширены. Уже с ноября люди смогут обращаться в банк для соответствующей поддержкой. Ограничения по срокам действия программы нет.
— Можно от вас услышать примерный прогноз по ценам на недвижимость?
Прогноз — это к Министерству экономического развития.
— Какой-то ваш личный, исходя из наблюдений за рынком.
По нашим оценкам, жилье экономического класса расти в цене не должно. Более того, цены на него начинают немного снижаться, в зависимости от региона на 5-10%. Отмечу то, что наша отрасль в части жилья эконом-класса практически не зависит от импортной продукции. У нас преимущественно все производится на территории нашей страны. Но есть ряд позиций по инженерии, например, насосные системы, которые у нас пока не производятся, но, я думаю, в ближайшее время эта ниша тоже будет занята отечественными производителями. То есть здесь мы подготовлены, пожалуй, как ни одна другая отрасль. Просто о сверхприбылях строительным компаниям теперь придется забыть. Вот и весь ответ на вопросы кризиса.
«Неплательщикам электроэнергию отключить можно»
— С 1 мая управляющие компании могут работать только при наличии лицензии. Как считаете, реформа помогла обелить рынок?
Безусловно. Поверьте руководителю, который долгие годы проработал на земле и сталкивался с проблемой ЖКХ не в кабинете, а выходя на встречу с людьми. Немного по-другому начинаешь воспринимать всю эту ситуацию. Ты, как губернатор на встрече с жителями разводишь руками и говоришь, что у тебя нет рычага влияния на ту или иную управляющую компанию. Не очень приятный момент в карьере любого руководителя. Может быть, то, что мы сделали в плане лицензирования УК, достаточно консервативно, но это решение единственно возможное в сегодняшних условиях.
— Сколько УК за время реформы не получили лицензии? И сколько случаев было инициировано конкретно жильцами?
Несмотря на то, что некоторые эксперты прогнозировали глобальный передел рынка, этого не произошло. На первом этапе заявку на получение лицензии подали 12,5 тыс. действующих управляющих компаний, в результате всех процедур лицензии получили 11 тыс. управляющих компаний. Самая частая причина отказа — неполная информация о компании. Люди имеют право знать, что делает УК на те деньги, которые они ей ежемесячно перечисляют. И нераскрытие таких данных — это серьезное нарушение. Главное, у людей сейчас появился рычаг — они могут сменить недобросовестную управляющую компанию.
Лицензия — это не индульгенция, окончательное решение все равно за жителями. До принятия закона о лицензировании поменять управляющую компанию было очень сложно, сейчас механизм понятный, и жители уже по праву начинают им пользоваться. А все заявления, что после реформы УК покинут рынок, оказались сказкой. Никто не ушел, потому что это нормальный бизнес, и тех денег, которые платят наши граждане, абсолютно хватает для качественного обслуживания дома.
— Участники рынка считают, что реформа разобьется о безынициативность граждан. Вы как считаете?
Все-таки в этом плане есть положительный тренд. По последней статистике ВЦИОМ, 69% россиян осведомлены о реформах в сфере ЖКХ, и, следовательно, понимают, что их голос в этой отрасли имеет силу. Но вы совершенно правильную тему затронули. Очень часто в прежние годы реформы ЖКХ разбивались о равнодушие граждан. Тогда гражданин не был четким контролером процессов, которые происходят у него в доме. И сегодня мы стараемся везде делать определенные развилки, чтобы люди сами принимали решение. Хотите УК — пожалуйста, придет к вам УК. Хотите, создайте ТСЖ и управляйте сами своим многоквартирным домом.
Вот вам пример — два стоящих рядом дома. Один управляется не самой лучшей УК. А люди, проживающие в соседнем доме, создали ТСЖ, и у них в подъезде стоят цветы, убрано, чисто, каждый рубль подотчетен общедомовому собранию. Тогда, наверное, рано или поздно и эти люди [из дома с УК] подумают: «Почему же нам так не сделать?». И таких примеров в регионах много. Обычный панельный дом — консьерж, цветы стоят в подъезде. Это все очень серьезно зависит от инициативных граждан.
То же самое с капитальным ремонтом. Люди могут просто класть средства в общий котел, который по сути своей является аналогом советской кассы взаимопомощи. А могут сами управлять этими средствами, создать спецсчет дома, а дальше смотреть, какая модель лучше. И, я надеюсь, сознание наших жителей постепенно будет меняться. У нас вообще по владению недвижимостью одна из самых продвинутых стран. У нас порядка 85% граждан являются владельцами жилья, но не ответственными собственниками — в этом главная беда.
— Сколько времени еще пройдет до того, пока люди станут ответственными собственниками?
Трудно сказать, потому что должны произойти изменения на ментальном уровне, чтобы люди понимали, что их дом не заканчивается на коврике у двери в подъезде. Сам подъезд — это тоже часть их дома, потому что они собственники. Может быть, лет за пять. Я вам расскажу хороший пример. Когда я работал в регионе [Михаил Мень был губернатором Ивановской области в 2005-2013 годах], я учился благоустройству у Евгения Степановича Савченко, губернатора Белгородской области. Я вообще руководитель, помешанный на благоустройстве. Мне очень нравилось, как это делалось в Белгороде. И вот я спросил у Евгения Степановича: «Почему у Вас нет мусора на дорогах? У меня [в области] с этим беда». Он говорит: «Я несколько лет подряд ставил контейнеры». Я заказал контейнеры, и мы их поставили. Через двое суток их все украли. Я позвонил Евгению Степановичу, говорю: «Что делать, подскажи?» Он говорит: «Ничего страшного, у меня тоже украли в первый раз. Ставь второй, третий раз. Сейчас они насытятся, кто-то на дачи отвезет, кто-то еще куда-то, и потом это начнет работать». Я говорю: «Сколько ты этим занимался?» Он говорит: «Благоустройством — семь лет. Через семь лет люди сами перестали мусорить». Я губернатором проработал восемь лет, и где-то на седьмом году я увидел результаты этой работы: Иваново сейчас очень благоустроенный город и во многом благодаря, конечно, жителям. Недаром все говорят, что пять-семь лет — это некая критическая точка в сознании. Реформой ЖКХ мы занимаемся два года, изменения уже есть, но на ментальном уровне люди осознают себя полноценными собственниками через пять-семь лет, хотя хотелось бы, чтобы это произошло раньше.
— Этим летом Москва взбунтовалась против нового платежа за капремонт. Вы, в свою очередь, буквально недавно говорили, что в некоторых регионах его нужно даже повысить.
Если в Санкт-Петербурге стоимость капремонта — два рубля [на кв. м], а в Москве — 15 руб., то здесь как-то все не очень понятно. Говоря о повышении, я имел в виду исполнение регионами своих обязательств. Ряд регионов установили размер взноса, который не обеспечивает сбор средств, необходимый для проведения капремонта в соответствии с региональной программой. При этом, устанавливая размер взноса, регионы не предусматривают соответствующие суммы на господдержку, чтобы выполнить капремонт строго с той региональной программой, которую сами же и приняли. Приняли тариф, определили дату ремонта дома, не хватает собранных средств — значит, бюджетные деньги, господдержка, но не выполнять взятые на себя обязательства недопустимо. При этом отмечу, что в случае софинансирования из регионального бюджета получается, что средства на ремонт многоквартирных домов посредством налогов сдают и те люди, которые проживают в частном секторе, а это не совсем справедливо.
— То есть все-таки понижать или повышать? И как сделать так, чтобы все это не превратилось в финансовую пирамиду?
Я сейчас дал поручение нашим специалистам, в том числе Федеральному центру ценообразования, чтобы они оценили вообще все модели, которые есть в регионах. Тогда мы сделаем выводы относительно затрат, которые регионы планируют на капитальный ремонт. Чтобы проконтролировали их, и чтобы там [в регионах] не было перегиба. Потому что первое, что мы увидели — там есть перекосы по стоимости одинаковых услуг. Это мы проконтролируем. Второе, безусловно, важно, чтобы количество тех людей, которые открывают спецсчета, постепенно росло. Модель общего котла хороша для людей, которые проживают в доме высокой степени износа. Потому что тогда они в очередь [на ремонт] попадают раньше. И получается, что они делают себе ремонт из взносов тех, у кого дом в лучшем состоянии. Третье, сейчас уже заработали пилотные модели капремонта в кредит. Сейчас наши люди уже понимают, что такое кредит, покупают квартиры в ипотеку, покупают машины в кредит, бытовую технику покупают в кредит. И почему бы не купить себе в кредит качество жизни? Другой вопрос, что банки должны предложить какой-то конкретный продукт для этого, чтобы здесь опять не столкнуться с безумно высокой ставкой.
Что касается контроля: из кабинета министерства все отследить невозможно. Здесь очень важна ответственность региональных руководителей, ответственность руководителей жилинспекций регионов. Мы специально наделили их большим объемом полномочий. Теперь они имеют некое двойное подчинение — согласовываются с нашим министерством, хотя и назначаются губернатором. Такого никогда не было, и жилинспекторы сегодня — это весомая, если хотите, политическая фигура в системе власти субъекта РФ. Это, безусловно, контроль со стороны общественных организаций. Это ответственное принятие со стороны руководителей регионов кадровых решений по назначению руководителя регионального оператора фонда капитального ремонта.
— Есть ли вероятность того, что в Москве сборы будут меньше?
Не думаю. Сейчас собираемость в Москве — 95%. Устанавливать тарифы — это не наша прерогатива. Это должны определять региональные власти. В данном случае — Москва. По критериям они [тарифы, установленные правительством Москвы] подошли.
— А в списке регионов на повышение взносов есть кто-то, кроме Петербурга?
Такого списка не существует. Да, есть регионы, где платят по четыре рубля, по пять рублей за метр. Среднее по России у нас — 6,26 руб. с метра. Если тариф ниже шести рублей, надо внимательно следить за регионом. Если Питер готов из своего бюджета все остальное субсидировать — пожалуйста! Работайте, мы не возражаем. Насколько это справедливо к жителям частного сектора, которые платят налоги, это другой вопрос. Губернатору лучше один раз пережить и один раз объясниться с людьми хорошо и по-честному, чем потом постепенно что-то увеличивать.
— Какие-то еще сборы могут появиться в платежке в ближайший год? И как вырастет совокупный платеж?
Нет, дополнительных платежей не появится. По поручению президента правительство ограничило уровень роста совокупного платежа граждан по коммунальным услугам. И этот индекс не должен превышать инфляцию. Ведь людей же беспокоит не конкретный тариф на что-то, а какая общая сумма в платежке за коммуналку стоит. В 2016 году рост совокупного платежа будет в два раза меньше, чем в текущем году, и составит в среднем по России 4%. В 2015-м эта цифра — 8,3%. Дальше ФАС дифференцирует индекс по регионам в зависимости от объективных условий жизни. Вот спустили в какой-то регион, например, 7%. А дальше все отдано на откуп властям региона. Губернатор и Региональная служба по тарифам дифференцируют уже по конкретным ресурсам.
— Cбор за мусор не входит в этот предельный индекс?
Нет, пока не входит, это отдельный платеж. И капремонт точно не входит. Мы сейчас говорим про коммунальные услуги.
— А с жилищными — что будет?
Жилищными услугами во многом занимаются управляющие компании и ТСЖ. Это несколько другая история — это уже взаимодействие дома с УК или с ТСЖ — домофон, консьерж или если есть парковка. Возвращаясь к коммунальным услугам, нам справедливо губернаторы задают вопрос: «Стоп, а если, я, например, газифицировал населенный пункт, и там появился новый платеж, значит, я выскочу за ваш предельный индекс». Мы говорим: «Да, но преодоление этого индекса должно быть публичным решением местной законодательной власти».
Например, газифицировали. Все понимают, что пришел газ в населенный пункт такой-то. Значит, появился новый платеж, и мы выскакиваем за индекс совокупного роста платежа гражданина. Но здесь мы тоже отлавливаем недобросовестные компании. Был случай, когда мне в «твиттер» написал житель Белгорода, что «у нас хотят на 240% поднять водоснабжение и на 170% водоотведение». Я отправляю туда зама. Проводится совещание, даже губернатор не в курсе был. Вызывают директора водоканала и говорят: «Вы объясните хотя бы нам, небольшой группе людей, дальше что будет, когда светлое завтра появится? Может быть, и да [стоит повысить тариф], но тогда вы скажите, что через два года здесь город-сад будет. Например, водоканал будет самый лучший в стране?» Нет, ничего не смогли объяснить. Просто приходит инвестор на концессию и ему хочется побыстрее отбить свои инвестиции. Такой ответ нас не устраивает. Это длинный бизнес. Он без сверхприбылей, но он стабильный. Нужно понимать, что за два-три года там инвестиции не отбить.
— То есть спастись можно, только написав вам в «твиттер»?
Нет. Поверьте, все-таки сейчас совсем другой мир, все открыто. Представьте себе депутатов, которых люди избрали, районный совет или городскую думу, что они понажимают кнопку за увеличение на 270%. Их порвут там просто. Без обоснований. Если уже вопиющие случаи, конечно, к нам обращаются. Мы специально вывели этот случай в публичную плоскость для того, чтобы всем был урок. По-моему, больше такого не было.
Таких случаев, когда муниципалитеты выходят за предельный индекс, немного. Людям объясняют, что в регион пришел инвестор, который строит, например, станцию обезжелезивания. Значит, они должны выскочить за предельный индекс совокупного платежа, который им спустили из правительства. На три года тариф будет выше, но потом будет вода иного качества. Я думаю, здесь люди проголосуют «за». Но только чтобы не было такого, как в Белгороде — не объяснили, что люди от этого [повышения тарифа] получат.
— Выросли ли из-за кризиса неплатежи за ЖКХ?
Да, но мы приняли ряд мер и стабилизировали ситуацию. За первое полугодие этого года по данным Росстата общая сумма задолженностей сократилась на 7,9 млрд руб. При этом сумма все равно остается очень высокой — 968,4 млрд руб. Мы продолжаем работать над снижением задолженности, причем не только с жителями, но с ресурсоснабжающими организациями.
По нашему поручению в каждом регионе создана специальная комиссия, которая работает над своевременным погашением долгов по ЖКХ. Отмечу еще и то, что больше всего не платят владельцы инвестиционных квартир. Вторую, третью купили, и она [квартира] стоит себе на будущее, детям. Владелец рассуждает: «Я же не живу, почему я должен платить?» Кстати, на прошлой неделе Госдума приняла закон об усилении платежной дисциплины в ЖКХ. Надеюсь, он поможет в борьбе с неплатежами.
— Звучали предложения отключать электричество за любые долги в ЖКХ.
Да, мы не можем злостным неплательщикам воду отключить, потому что стояк общий, а вот электроэнергию отключить можно. Этот вопрос находится в проработке.
— Это именно отключение или переуступка долгов в пользу электроэнергетиков?
Сначала переуступка, а потом отключение.
«Порядка миллиона метров арендного жилья уже в России есть»
— Минстрой предлагал изменить механизм расселения из аварийного жилья. Предоставлять жилье только малоимущим переселенцам и только по договору соцнайма.
Там не совсем так. Сейчас проводится расселение жилья, которое признано аварийным на 1 января 2012 года. До конца 2017 года мы должны закрыть все эти вопросы. Но это не означает, что с жильем, которое признано таковым позже, ничего не надо делать. За это время [до 2018 года] мы должны выработать критерии новых подходов. Время есть еще. Сегодня готовится законопроект, в котором, например, в качестве альтернативы жителям, как совладельцам участка под домом, предлагается выступить в качестве соинвесторов. Речь идет о тех случаях, когда аварийный дом находится центре города, в инвестиционно привлекательном месте. Ведь часто люди не хотят переезжать из своего района, так надо дать им возможность остаться там — они, как полноправные собственники участка, могут принять участие в долевом строительстве дома на этой площадке. Пусть инвестор строит дом большей площади, чем снесенный барак, но в обязательном порядке заселяет в него бывших жильцов. Причем расселение может идти уже не метр в метр, а с увеличением площади квартиры, как договорятся с инвестором. Механизм сложный, но мы его прописываем.
— А самих граждан куда будете выселять на момент возведения нового жилья?
Это же альтернативная схема, к тому же еще не принятая и не утвержденная. Сами жители решают — идти на нее или нет. Возможно, будущий инвестор им предоставит жилье, возможен вариант с арендным жильем. Никто навязывать жителям эту схему не будет, они сами решают, быть им участниками долевого строительства, или нет.
— С вашим приходом Минстрой анонсировал глобальную программу по развитию соцнайма и доходных домов. Есть какие-то результаты?
Порядка миллиона метров арендного жилья уже в России есть. Есть очень удачные примеры в Нижнем Новгороде, в Татарстане. Например, «Иннополис» [новый город-спутник Казани]. Там такие красивые дома, которые при участии АИЖК строились — это все арендное жилье. Там же университет. Если приглашают зарубежного профессора преподавать, ему уже не надо в Казани покупать себе квартиру. Приехал на два года по контракту, там официальное арендное жилье и снимает.
— С профессором понятно. А массово это будет вводиться или пока инвесторам непонятно, что это за механизм?
Пример массового арендного жилья — Калуга. Там отличная схема. Это один из самых ярких примеров реально работающего арендного жилья. Целый квартал. Вы можете, как соинвестор, купить у них блок из четырех квартир, а они обслуживают, сдают в аренду и вам просто платят. Можно, в том числе, и в ипотеку купить.
— Эта инициатива идет от губернатора области?
Во многом, конечно, от него. Но здесь два фактора. Первый — если регион динамично развивается, и там появляются новые рабочие места, программа [арендного жилья] работает. Не развивается — пробуксовывает. Второе и самое главное: с сегодняшней ценой длинных денег очень сложно войти в этот проект. Если вам удалось взять кредит под 17-18%, построить дом и продать квартиры, то вы еще что-то сможете заработать. С арендным жилье так не получится — это долго отбивающийся бизнес, кредит должен быть дешевый и длинный. Тем более по нашему закону у вас только половина аренды может быть коммерческой, другая половина — социальной. Этого должно хватать на то, чтобы вы отбили кредит, заплатили коммуналку управляющей компании, которая обслуживает дом, и что-то заработали. А при сегодняшней ставке такая схема в чистом виде не работает. В Калуге делают иначе: часть построенного компания сама сдает в аренду, а часть продает малому бизнесу. То есть хотите проинвестировать, заработать — покупайте квартиры, а мы вам поможем тем, что будем управлять ими. А поступления от аренды можно, например, использовать на погашение ипотечного кредита.
— Очередная пирамида.
Нет. Потому что все равно вы остаетесь владельцами квартиры. Самое печальное, что может произойти — компания, сдающая ваши квартиры в аренду, лопнет. Но у вас останутся эти квартиры.