Максим Ельцов: Рынок изменился кардинально, но цены не рухнут
Cтройки в городе продолжают работу, но это не стало панацеей для рынка жилой недвижимости. По словам гендиректора Первого Ипотечного Агентства и председателя комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Максима Ельцова, в регионе многие процессы поставлены на паузу. Но есть и хорошая новость — жилье для петербуржцев по-прежнему остается самым надежным объектом вложения средств.
- Максим, закончилась вторая неделя самоизоляции россиян. При этом, если верить официальным заявлениям, строительство жилых объектов не останавливалось ни на один день. Получается, режим самоизоляции никак не изменил строительный рынок?
Рынок изменился кардинально. Сейчас, в первой декаде апреля, участники рынка оказались в вакууме: многие сделки под угрозой срыва, так как у клиентов ограничена возможность осмотреть объект недвижимости, подписать договор в офисе застройщика. Еще в конце марта активно шли сделки с недвижимостью: ожидание роста ипотечных ставок и ослабление рубля подтолкнули покупателей. В этот момент даже цены на квадрат стали чуть-чуть подниматься, и вдруг одномоментно рынок охладился. Возникли сложности с регистрацией договоров: покупатели деньги завели на аккредитив, а возможность подать документы в МФЦ исчезла, далеко не все сделки в принципе можно зарегистрировать онлайн. И образовалась такая пауза непонимания: что делать дальше? То, что сейчас происходит, невозможно даже как-то охарактеризовать: отрасль заблокировали от поступления средств.
- Кредитные учреждения тоже изменили правила выдачи потребительских и ипотечных займов: работающим в наиболее пострадавших от самоизоляции секторах экономики кредиты теперь не выдают?
Да. В банках шаблоны поведения изменились недели две назад: ранее к ряду клиентов даже вопросов не возникало, а теперь они получают отказы. Да, все, кто сейчас получают отказ, работают в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. К оценке их уровня дохода и соотношения платеж-доход применяются не стандартизированные подходы, а дополнительные риск-факторы. Я понимаю, что с ними работают по протоколам, которые были разработаны в 2008 году, а позже дополнены и уточнены в кризисном 2015 году.
- Как вы оцениваете действия банкиров и предложенные государством меры по поддержке заемщиков?
Я понимаю их. Считаю, что это расчет, и так бы поступал любой менеджер, который оценивает риски при выдачи любых кредитов. Что касается помощи от государства, то на нее вообще лучше не рассчитывать. Первый вариант закона об ипотечных каникулах ошарашил. На отсрочку платежей могли рассчитывать только те, чей размер кредита не превышал 1,5 млн рублей. После поправок в Петербурге на ипотечные каникулы могут рассчитывать те, у кого заем составляет 3,5 млн рублей. То есть отсрочку получат заемщики с небольшими суммами кредита, в том числе те, кто покупал квартиру, что называется, на последние деньги. При этом важно понимать, что даже им государство позволило лишь отсрочить платежи. Их не освободили от уплаты процентов за фактическое пользование деньгами, им не уменьшили сумму кредита: государство лишь позволило заплатить не сейчас, а потом. Так что говорить о помощи и реальной поддержке со стороны государства пока не приходится.
- А обещанная предпринимателям отсрочка по налогам — это реальная помощь?
Наемные работники и предприниматели моментально потеряли как минимум 10% своего ежегодного дохода. А бизнесу дарованы или отсрочка, или совершенно несопоставимое снижение налоговых платежей. Причем сделано это не для всех предпринимателей России, дары от государства тщательно дозированы по отраслям и категориям. Поймите одно: российские предприниматели рассчитывают на поддержку со стороны государства не для увеличения прибыли, а для того, чтобы сохранить как рабочие места в частности, так и в целом бизнес. А государство старательно не замечает этой борьбы. В настоящий момент не сделано ничего, но обещана помощь к 1 мая — к этому моменту правительство планирует разработать дополнительные меры по поддержке бизнеса и заемщиков. Однако в текущей ситуации наблюдаются лишь словесные интервенции и масштабный пиар властей. Но разговоры экономике не помогут никогда.
- Что будет происходить с рынком дальше? Цены на вторичное жилье рухнут?
Сложно предрекать, но почти уверен, что в будущем заметное число нынешних заемщиков не сможет обслуживать имеющиеся ипотечные займы. А это значит, что на рынке сначала появятся квартиры, реализуемые самими заемщиками, а потом объекты будут продаваться с торгов и балансов банков. Но цены не рухнут. На рынок, конечно, будет давить ситуация с ипотекой. Ипотечная пружина действует так: пока цены стабильны или тем более растут, чему способствует низкая ипотечная ставка, в покупку недвижимости вовлекаются всё большие слои населения, в том числе не самые платежеспособные. Когда рынок остывает, есть вероятность снижения цен — приток новых ипотечных покупателей, поддерживавших рынок, снижается. Одновременно ослабление экономики подталкивает тех, кто не справляется с ипотечными платежами, выставлять квартиры на продажу. Появляется дисбаланс между спросом и предложением, который (спустя месяцев 9–12) усилится, тогда на рынок выйдут квартиры дефолтных заемщиков, выставленные на торги. Однако нельзя сбрасывать со счетов, что рынок жилья очень инертен: недвижимость считается безальтернативным способом сбережения средств, даже сейчас «ненадежный рубль» переводят в «твердые бетонометры».
- Недвижимость как инвестиционный инструмент своей популярности не теряет? Доходность этих инвестиций по-прежнему высока?
Боюсь, что меня сейчас помидорами закидают. Но мы же все понимаем, что это не способ инвестирования. Средний рентный доход по квартирам уже давно не превышает 6% годовых. Единственное, что это вложение защищено от инфляции и этот актив всегда будет приносить пусть не высокий, но стабильный доход. Покупка недвижимости считается у населения наилучшим способом сберечь накопления.
Именно поэтому мы видели скачок спроса перед тем, как рынок встал на паузу. Люди не хотят хранить деньги в рублях, не доверяют и валюте. Банковские вклады, особенно на фоне введенного налогообложения процентов, тоже потеряли привлекательность. И вот если перед россиянином среднего класса стоит вопрос, как сохранить накопленные средства, то многие видят смысл вкладывать их в «бетонометры». А если мы говорим об инвестировании в чистом виде, то, наверное, нет.
- А что будет с ценами на квадратный метр новостройках?
Предвосхищаю вопрос: они не рухнут точно. У застройщиков нет возможности значительно снижать себестоимость строительства, так что цена квадратного метра в новостройках, особенно в приличных домах, вряд ли будет снижаться. При этом сейчас строительные компании ведут борьбу не только за цену квадрата, но и за сохранение темпов строительства. Все понимают, что если остановить стройку, то хорошо не будет никому. Стройка — это непрерывный процесс, который нельзя поставить на паузу.
- Правильно ли я понимаю, что в нынешних условиях застройщикам может быть экономически невыгодно возводить жилье?
Да, запросто! Повторюсь: сейчас строительный рынок развивается в условиях падения спроса на недвижимость, падения уровня доходов и полной неуверенности в завтрашнем дне. При этом у самих застройщиков растет себестоимость строительства и снизить цену квадратного метра они не могут. И тут, конечно же, встает вопрос об экономической целесообразности огромного количества проектов. Выживут в первую очередь те, у кого самые маржинальные и продуманные проекты. Развиваться будут девелоперы, которые смогут предложить покупателю жилье, максимально превышающее по качеству основную массу строящегося и уже построенного.