В Новосибирской области малоэтажное строительство находится на пороге бума
Малоэтажное строительство в Новосибирской области находится на пороге бума. Накопленная за годы хаотичной застройки инфраструктура и участие государства снижают входные барьеры на рынок и делают его более привлекательным для крупных инвесторов.
Очередное исследование рынка малоэтажного домостроения в Новосибирской области показало — проектов становится все больше. Но не это главное — в городской черте появились первые комплексные объекты, которые можно отнести к сегменту экономкласса. На 1 мая мы насчитали 32 малоэтажных поселка, находящихся на различной стадии реализации общей площадью около 4 тыс. га. Учитывая, что в этой площади 42% или 1,7 тыс. га приходится на грандиозный проект селитебной зоны промышленно-логистического парка, цифры выглядят чуть менее впечатляющими, но поступательное движение очевидно: за прошедший год общая площадь активно строящихся поселков увеличилась на 200 га.
В рамках ежегодного круглого стола «Малоэтажное строительство. От коттеджных поселков к комплексному освоению», проведенного журналом «Эксперт-Сибирь» в конгресс-отеле «Новосибирск» мы обсудили перспективы развития отрасли с застройщиками, производителями стройматериалов и конструкций, а также представителями органов власти и общественных организаций.
Хватит резать землю
«Основные девелоперы, которые инициировали малоэтажные проекты, были ориентированы в первую очередь на продажу земельных участков, а не на их комплексное освоение. Под проекты создавались отдельные юрлица, которые не имели значительных оборотных средств и опыта. Рынок активно развивался, земля продавалась. Девелоперы осваивали эти участки за счет оборота с продаж земли и сбора за коммуникации. В основном это были поселки от 10 до 200 га, которые в будущем, скорее всего, превращались в долгострой. Потому что самостоятельно решить вопрос с подведением коммуникаций, не имея достаточных финансовых средств и опыта проектирования и строительства, на участке в 150–200 га невозможно», — вспоминает президент Ассоциации индивидуального и малоэтажного домостроения Инна Свечникова. Итог такой работы — «псевдопоселки» без дорог, воды, электричества и прочих удобств.
При этом девелоперы сами подставили себе подножку. Отсутствие активного строительства на участке отпугивает новых клиентов, но и старые не торопятся строить — как минимум до появления инфраструктуры (саму «коробку» дома можно поставить очень быстро). Но кто сейчас готов жить в чистом поле?
Пока малоэтажка оставалась уделом обеспеченных жителей, вопросы инфраструктуры всегда решались индивидуально. Опытный подрядчик «выбивал» электрические мощности, организовывал автономное водоснабжение, водоотведение, отопление. Но в последние годы к жизни за городом все больше стали склоняться успешные менеджеры и собственники небольшого бизнеса. «Изначально идея была привлечь средний класс. В Новосибирске это люди, которые зарабатывают около 30 тысяч рублей на члена семьи — минимальный порог, на котором человек может задуматься о выходе из города. Семья продает двух-, трехкомнатную квартиру, остаются деньги на отделку. Мы держим цену 18,5 тысячи рублей за квадратный метр с землей. 2,4 миллиона рублей за дом (два этажа и мансарда) площадью 136 квадратных метров с очень хорошей черновой отделкой и участок земли 1,5 сотки. По опыту первых продаж могу сказать, что наш покупатель — в возрасте от 25 до 45 лет, владелец небольшого бизнеса или директор представительства федеральной компании. Другая часть снимала квартиры или проживала с родителями, кто-то продал свое жилье», — приводит пример экономпроекта директор компании «Промгражданстрой», возводящей поселок «Пригородный простор» около Толмачево Алексей Кузнецов.
Проекты, подобные «Пригородному простору» или микрорайону «Светлый» в Мошковском районе, в Новосибирске только начали появляться. Главное отличие от традиционных коттеджных поселков — покупатель живет по правилам застройщика. Например, не может поставить на земле баню, отгородиться забором, устраивать шумные вечеринки или мыть машину прямо на улице. Зато застройщик гарантирует ему чистоту на дорогах, освещение, стрижку газонов. Комплексные поселки в регионе строились и раньше, но были предназначены для более состоятельных покупателей. Из современных предложений стоит отметить проекты компании «Русь», «Березки» фармгиганта «Катрен», а также GREEN WOOD Residence & SPA группы «Конквест». Ключевые отличия: жителям не приходится ждать заполнения поселка для появления всей инфраструктуры (асфальтированных дорог, скверов, парков).
Эксперты уверены, что перспективы роста — именно в массовом строительстве жилья для среднего класса. Но признают, что для этого необходимо снижение стоимости и налаживание эффективной коммуникации с клиентами.
50/50
Из чего складывается стоимость жилья, на каких статьях расходов может сэкономить застройщик, а значит и конечный потребитель? В отличие от дома, в городе, в малоэтажке основные затраты буквально зарыты в землю — это трубы, дороги, электричество и другая инфраструктура. «Если брать экономику, то половина всех затрат на квадратный метр — это сам дом. А другая половина приходится на благоустройство и сети. В стоимости дома материалы и несущие конструкции распределяются так: 60 процентов на 40. На материалах сэкономить можно, но на конечный продукт эта экономия будет около 7–10 процентов», — описывает экономику малоэтажного строительства генеральный директор Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области Юрий Шабусов.
Поэтому основной резерв роста кроется в решении инфраструктурной проблемы. Строительство дорог, проведение электричества, создание автономных систем водоснабжения требуют от застройщиков больших капитальных вложений. При наличии длинных денег эти вложения можно было бы отбивать в течение многих лет за счет строительства большего количества домов. Но таких денег у большинства девелоперов нет, значит, вся тяжесть создания инфраструктуры сразу перекладывается на квадратные метры. И цена коттеджей резко повышается. «Было бы очень полезно разделить инфраструктуру на две позиции: невозвратную и возвратную, которую можно перераспределить на стоимость эксплуатационных расходов. Затраты на возвратную мы получим назад в течение нескольких лет при управлении этим жилым комплексом через платежи нашей управляющей компании. К невозвратной прежде всего относятся дороги, а это один из самых дорогостоящих этапов. И тут необходима совместная работа с государством, возврат таких вложений через налоги или другими способами», — говорит директор компании «Антар» (застройщик микрорайона «Светлый» в Мошковском районе) Светозар Дарнев.
Вторая проблема — наличие свободных земельных участков и их правовой статус. «Сегодня в оборот вовлечены участки общей площадью около 4 тыс. га, ежегодно к ним добавляется еще около 700 га. Не все они являются комплексными площадками с тактикой, со стратегией, с бизнес-планами, обеспеченными ресурсами. И я думаю, что государство может и должно в рамках правового поля инвентаризировать эти земельные участки. Операторам надо либо реализовывать проекты, либо продавать земли. Определенные решения за нас примет рынок. Бремя содержания земельного участка принудит владельцев к действиям. Но катализатором этих процессов должно быть государство», — отмечает министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин.
Наконец, третьей проблемой является отсутствие внятной схемы приобретения загородного дома. Сегодня потенциальный клиент просто теряется в существующих предложениях. «Мы работаем как консультационный центр и получаем постоянные звонки — есть сумма денег, которую я хочу потратить на участок или на дом. И можно перечислить по пальцам проекты, которые можно порекомендовать или посоветовать. Хотя по нашим данным, вокруг Новосибирска около 100 коттеджных поселков. При этом 90 процентов покупателей не знают, что есть категории земель, разрешенное использование и другие юридические вопросы», — говорит руководитель проекта «Коттеджи Новосибирска» Вадим Воронцов.
Нужна массовость
Ключ решения всех трех проблем — в массовом строительстве и создании реального рынка загородного и пригородного жилья. «Мы сталкивались с этими проблемами, когда работали с многоэтажным строительством. Если говорить о спросе, то фильтром должны выступать агентства недвижимости, которые консолидируют информацию и несут ответственность за чистоту сделки. Но нужно массовое предложение, которое может стать бизнесом для агентств недвижимости, а оно формируется только сейчас», — подчеркивает Денис Вершинин.
Массовое предложение в силу покупательной способности граждан возможно только при наличии развитого экономсегмента. И здесь стартовавшие несколько лет назад девелоперы находятся в выигрышной позиции. По словам Светозара Дарнева, они успели вложиться в создание дорогостоящих инфраструктурных объектов, а теперь могут более гибко работать с покупателями или агентствами недвижимости. Кроме того, регион подключился к созданию инфраструктуры через Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области. «Нами выбрано пять основных направлений развития города: Кольцово, Академгородок, Приобское, Западное направление, а также Садовый. Мы сами строим инженерные коммуникации, развиваем свой участок. А все мощности подводим с запасом, для прилегающих участков. Эти участки может осваивать любой застройщик, победив в аукционе. Он сразу понимает, что если мы здесь, значит, с сетями все в порядке, у него не возникнет проблем с монополиями, а плата за присоединение будет невысокой», — описывает схему работы Юрий Шабусов.
Другими словами, государство снижает издержки застройщика на инфраструктуру. По расчетам агентства, речь будет идти о доле инфраструктурных затрат в 6–10% от общей стоимости строительства в зависимости от типа жилья против нынешних 50%. Первый проект уже реализуется в поселке Ложок, где строится комплекс для молодых ученых. В перспективе это приведет к созданию очагов малоэтажного строительства. Участие в этом процессе государства, на наш взгляд, необходимо. Например, в упомянутом микрорайоне «Светлый» по планам его создателей будут проживать около 20 тыс. человек, вдвое больше, чем в самом Мошково. Решить проблему быстрого трансфера из такого поселка в город девелоперу уже будет не под силу.
И тут же возникает вопрос — а надо ли всем жителям поселка в город? Возможно, эффективнее было бы создать поселок неподалеку от имеющихся или строящихся производств, учитывая логистику персонала? Эти вопросы, по словам Дениса Вершинина, должна решить схема территориального планирования Новосибирской агломерации. Министр отметил, что точка невозврата в создании агломерации уже пройдена — все входящие в ее состав районы и городские округа подписали документ о совместной работе.