Марина Слуцкая: Рассчитываем, что какое-то понимание о «зеленой» ипотеке и «зеленом» проектном финансировании будет к концу года
Для сферы real estate ESG-трансформация — по-прежнему один из важных пунктов повестки дня. Даже несмотря на то, что, как уже рассказывал BFM.ru, сейчас российский рынок недвижимости лишился многих ESG-драйверов: ушла часть западных инвесторов, для которых темы еnvironmental и social были одними из ключевых при принятии решений; ушли зарубежные арендаторы, которым корпоративный устав просто запрещал садиться в здания, построенные без учета экологических требований; даже вызвать в Россию комиссию для оценки соблюдения требований LEED или BREEAM (двух до недавних пор ключевых международных экологических стандартов, по которым строились и сертифицировались наши проекты) сегодня невозможно.
Поэтому дальше, что называется, сами, без особых внешних «стимуляторов». Захотим — и ответ на вопрос, зачем нам вообще вся эта затея, начнет обретать реальные очертания для всех игроков рынка, а не только для узкой пока группы ESG-вовлеченных. Ну, а не захотим — слова генерального директора Национального ESG-альянса Андрея Шаронова («многие акционеры сопротивляются ESG-трансформации и считают, топ-менеджмент компаний просто вешает себе на грудь «зеленые медали» за их, акционеров, счет, а на самом деле все эти затраты никому не нужны и лишены всякого практического смысла») надолго останутся правдой.
На каком этапе находится сегодня рынок недвижимости с точки зрения его вовлеченности в мировые и российские ESG-процессы? Есть ли конкретные примеры, позволяющие говорить об экономической целесообразности ESG-движения? И какие новые его повороты ждут профессионалов сегмента? Об этом BFM.ru побеседовал с директором подразделения «Устойчивое развитие» «Дом.РФ» Мариной Слуцкой.
- «Дом.РФ» — активный участник российской ESG-трансформации, автор целого ряда инициатив в этой области. Какие из них вы считаете на данный момент наиболее актуальными, перспективными, экономически целесообразными?
Мы начали работу в области устойчивого развития не так давно, но уже достаточно активно реализуем и развиваем механизмы, связанные с этим направлением. Отмечу, что «Дом.РФ» движется по всем трекам ESG, учитывая лучшие мировые практики, при этом «приземляет» их на российскую специфику. В этом году приступили к выполнению задач по нескольким направлениям, которые, как нам кажется, наиболее яркие. Во-первых, это финансовые инструменты. В 2021 году мы выпустили первые в России социальные облигации на финансирование инфраструктуры и первые социальные ипотечные ценные бумаги, которые отвечают ключевым принципам ESG. Мы сделали два выпуска на сумму около 20 млрд рублей для финансирования социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры под строительство нового жилья по всей России. И с учетом того, что по международным стандартам обеспечение жильем широких групп населения это как раз социальная цель по таксономии (то есть, по классификации ESG-аспектов), мы промаркировали облигации сразу социальными.
- Уже известны какие-то конкретные адреса, регионы, куда пойдут облигации?
Да, это уже более 12 регионов — Челябинская, Тульская, Тюменская, Курская, Сахалинская, Самарская, Нижегородская, Новосибирская, Магаданская области, Ямало-Ненецкий АО, Республики Саха (Якутия) и Башкортостан. По ним одобрено 25 инфраструктурных проектов на общую сумму займов 66,5 млрд рублей, обеспечивающих ввод более 23 млн квадратных метров жилья. Также известны конкретные типы объектов — где-то это школы, детские сады, где-то подъездные дороги, где-то водоснабжение, водоотведение, сети. Все это идеально ложится на международные стандарты социальных облигаций. И главное, это дает новые квадратные метры, в которые будут заселяться люди. Как уже сказала, это не Москва и Петербург, мы прекрасно понимаем, что подобные проекты должны развиваться повсеместно, в тех регионах, где этого не хватает в первую очередь.
Далее: мы сделали два выпуска социальных ипотечных ценных бумаг — на сумму 5,3 млрд рублей в 2021 году и на 6,7 млрд рублей в этом. Мы секьюритизировали социальную ипотеку. Опять же, что может быть более социально, чем обеспечение жильем молодых семей с детьми? Идеально соответствует международным стандартам. Российской таксономии социальных проектов пока просто нет. Благодаря этим четырем выпускам мы, крупнейший эмитент социальных облигаций в России, не говоря уже о том что и в принципе один из крупнейших эмитентов облигаций, потому что наши ипотечные ценные бумаги — это, безусловно, огромный рынок. В этом году мы также планируем сделать «зеленые» ипотечные ценные бумаги для строительства энергоэффективных жилых домов.
- Чуть подробнее — что это такое?
В конце прошлого года в нашей системе ЕИСЖС (наш.дом.рф) мы провели оценку тех домов, которые обладают максимальной энергоэффективностью от класса А и выше, и соответствуют еще нескольким критериям разрабатываемого нами «зеленого» стандарта для многоквартирных домов. В их числе доступность, озеленение, наличие детских площадок, благоустройство и так далее. И приняли решение те ипотечные кредиты, которые будут направлены на финансирование покупки жилья в таких домах, секьюритизировать и сделать выпуск «зеленым». Сейчас как раз ведем подготовку этого выпуска, планируем его на осень.
Вообще в мире это весьма распространенная практика, причем рынок растет: если в 2017 году глобальные инвестиции в «зеленые» облигации составили 423 млрд долларов, то к 2022 году выпущено «зеленых» облигаций на сумму более триллиона долларов. Огромную роль в развитии рынка играют международные финансовые институты и институты развития. Только Fannie Mae — крупнейшее американское ипотечное агентство, а заодно и крупнейший эмитент «зеленых» облигаций в США — в 2020 году, например, выпустил их более чем на 75 млрд долларов. При этом банки, выдавая «зеленую» ипотеку, ограничивают свои риски ввиду устойчивости зеленых объектов, а государство достигает развития инвестиционной деятельности и привлечения внебюджетных средств в проекты, повышающие эффективность зданий и улучшающие состояние окружающей среды.
- Вы назвали первый аспект работы в рамках ESG. А второй?
Второе масштабное направление — это развитие «зеленого» строительства в стране. С 2021 года мы ведем работу по созданию нового национального «зеленого» стандарта для многоквартирных жилых домов, так называемого ГОСТа Р, который должен стать неким эталоном для всего, что можно относить к «зеленому» строительству в России. Стандарт объединит 81 критерий прежде всего экологической направленности, но и социальные, и касающиеся управления строительным процессом и отношения к окружающей среде в ходе строительства. Ключевой критерий, энергоэффективность, — это большая доля «зеленого» успеха. Это и экономия ресурсов, и снижение нагрузки на сети, и уменьшение платежки за ЖКУ для граждан. Что важно отметить, в марте приостановили свою деятельность в России международные системы оценки жилья — BREEAM, LEED, WELL, DGNB и так далее. По ним в России уже был ряд произведенных оценок, был еще целый ряд запланированных, и, к сожалению, застройщики, продолжая строительство по этим стандартам, вынуждены были остановить саму оценку своих домов. По понятным причинам такие оценки более востребованы для коммерческих объектов, но используются и для жилых зданий. Сегодня мы фактически готовим для них замену, и делаем это, учитывая национальные особенности строительства. Международные стандарты эволюционно развивались десятки лет, и мы, изучив их последние версии, старались впитать лучший опыт, но при этом «приземлить» его на российскую действительность с учетом нашего законодательства, ГОСТов, СНиПов и прочих технических историй.
Но мы также понимаем, что стандарт не будет «скульптурой» на много лет вперед и закономерно подвергнется изменениям.
Сейчас мы проверяем его на нескольких объектах, в диалоге с тремя застройщиками, возможно, кого-то добавим в список пилотирования в ближайшее время, чтобы к моменту выхода стандарта и системы сертификации проектов по нему, были объекты, готовые соответствовать, и в принципе была подтверждена его жизнеспособность. Мы анализируем, какие критерии там действительно актуальны, а какие нам предстоит (допустим, в следующем году) доработать и изменить с учетом того, что показывает практика: они не работают, работают тяжело или просто не подходят для отдельных регионов. Возможно, учет природных, погодных, климатических условий — некий план на доработку. Но мы сторонники того, чтобы обеспечить документу выход в свет, а потом его адаптировать, изменять, дорабатывать. Сделать сразу идеально и на все время что-либо достаточно тяжело.
- Вроде бы стандарт планировалось выпустить до конца года?
Он прошел все технические комитеты, сейчас он находится в Росстандарте. Мы искренне надеемся, что до конца года стандарт увидит свет, даже раньше. Система сертификации зданий по стандарту — это еще одна, отдельная тема, большой пласт работы, и сразу после утверждения стандарта планируем говорить о ней.
- Ваши планы не изменились, он будет рекомендательным?
Здесь важны не только наши планы, но и позиция регулятора, Минстроя России. Да, планируем совместно, что он будет абсолютно добровольным. И как нам кажется, с учетом текущих ограничений, с учетом того, что застройщики сейчас озабочены оптимизацией собственных расходов, в том числе тем, как наладить цепочки поставок, сделать его обязательным практически невозможно. Это будет рекомендательный стандарт, повторю, некий эталон.
- Вы говорите, что сделать стандарт обязательным сейчас практически невозможно. В этом даже необходимости нет?
Опросы показали, что более 35% застройщиков жилья уже готовы внедрять «зеленые» стандарты, 41% готовы, если будут обеспечены налоговые льготы или пониженные ставки по кредитам. Наше мнение, что начинать нужно все-таки с добровольной истории, предлагать эволюционное развитие системы. Сейчас формулируем меры поддержки и стимулирования для того, чтобы компании подключались к этой работе более охотно, видели выгоду как для себя, так и для покупателей. При этом, например, по энергоэффективности зданий ужесточение все-таки происходит, и это логично: разница в том, насколько это экономит коммунальные ресурсы, приводит к снижению выбросов CO2, колоссальна. До 2016 года в России было фактически запрещено проектировать и строить здания с классом энергоэффективности ниже С (минимум на 5% более эффективное, чем базовое здание), а с 2016 года фактически запрещено проектировать и строить здания с классом ниже B (минимум на 30% более эффективное, чем базовое здание). А это, повторю, один из ключевых критериев нового «зеленого» стандарта. Сейчас средний класс энергоэффективности зданий в стране сохраняется на уровне E.
- До сих пор многие (подчеркиваю, многие) игроки рынка, и не только рынка недвижимости, считают ESG никчемной и даже вредной, дорогой зарубежной «приблудой», в которой нет никакого смысла, кроме разве что маркетингового. Вы готовы им возразить?
При строительстве «зеленых» зданий, если продумывать это направление на этапе концепции и проектирования, удорожания в целом может практически не происходить. При позднем внедрении, уже после получения положительного заключения экспертизы, возможно, удорожание в пределах 5-10%. То есть оно существенное, но не кратное.
При этом удорожание происходит только на этапе строительства. А дальше «зеленые» решения приносят до 50-60% экономии на последующих стадиях жизненного цикла проекта, прежде всего за счет 10-15-процентного снижения расходов на ЖКХ и ремонт здания. Исследования показали, что «зеленые» здания потребляют в среднем на 25% меньше энергии, на 11% меньше воды и на 19% дешевле в обслуживании.
- В целом мировой опыт внедрения «зеленых» стандартов показывает, что в многоквартирных жилых домах эксплуатационные платежи снижаются на 17-20%, а арендная ставка в таких домах на 10% выше, чем в сопоставимых зданиях без экологических сертификатов. Вспоминается фраза «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи», не правда ли?
Кроме того, сегодня стоят амбициозные задачи по вводу жилья в стране, и важным аспектом является снижение нагрузки на сети, которые должны быть готовы к подключению целевых 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Здесь важна экономия, а этот эффект как раз обеспечивает энергоэффективность. Есть и другие ESG-эффекты: это снижение выбросов, а мы все-таки читаем про углеродную нейтральность в государственных документах, это новые производства, создание которых позволят обеспечить «зеленые» энергоэффективные технологии, уже локализованные в России, и, соответственно, новые рабочие места. Так что ESG — не просто «зеленая» медаль и ничего более: все-таки сама концепция устойчивого развития в своем классическом определении — это удовлетворение потребностей нынешнего поколения, без ущерба для возможности будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности. В центре всего стоит человек и перспектива его комфортной жизни, а также его детей и внуков: согласитесь, в этом плане ESG-движение уже не кажется зарубежным новшеством, которое нам навязано, и, как мне кажется, такая повестка не потеряет актуальности никогда.
Не стоит забывать, что новое не всегда комфортно: по природе своей большинство людей сопротивляются любым изменениям, ведь идти по проторенной дорожке гораздо комфортнее. Можно провести прямую аналогию с реформой долевого строительства и переходом на счета эскроу, которые, по сути, минимизировали проблему обманутых дольщиков в России, но на старте были исключительно непопулярны. В случае с ESG может быть похожая история с неприятием на старте и высокой оценкой эффектов спустя время, потому что влияние «зеленых» технологий на жизнь и производительность людей трудно переоценить. Сегодня около 90% времени мы проводим в зданиях, и в этой связи качество внутренней среды очень влияет на то, как мы себя чувствуем, как работаем, насколько здоровы. Как говорится, «бытие определяет сознание». Различные исследования показывают, что более 90% сотрудников отмечают улучшение состояния после переезда в «зеленые» офисы, довольны своей эффективностью. Люди, работающие в «зеленых» зданиях, меньше берут больничные, а одно из исследований даже свидетельствует, что увеличение вентиляции вдвое приводит к повышению прибыли в компании на 10% из-за более продуктивной работы сотрудников. То есть в конечном итоге среда влияет и на самочувствие людей, и на эффективность бизнеса.
- Тем не менее мы говорим, что экологические стандарты — дело добровольное и никто не обязывает пока им следовать. Складывается ситуация, когда одни активно занимаются внедрением, популяризацией и применением ESG-подходов, а вторые стоят далеко в стороне от этого процесса. Тогда если ли для нас смысл в ESG-повестке, если следующих ей среди отечественных компаний меньшинство, а среди строительных компаний, наверное, по пальцам можно пересчитать?
Мы посмотрели, кто из строительной отрасли уже включился в повестку устойчивого развития (отражает это в своих финансовых отчетах, делает попытки структурировать финансовые инструменты с учетом зелености) — и да, это немногие. Общаясь с застройщиками, интерес мы слышим у многих, большинство осведомлены. Мы надеемся, что закрепление «зеленых» стандартов обратит общее внимание на это направление, и те застройщики, у кого невелик опыт работы с подобными стандартами, начнут им следовать. Плюс мы считаем важным поддержку интереса компаний за счет мер стимулирования, и в качестве потенциальных стимулов, в частности, видим «зеленую» ипотеку и “зеленое” проектное финансирование, которые поддержат как спрос, так и предложение. Мы понимаем, что с учетом текущей ситуации и бюджетных ограничений решение будет чуть сложнее.
Тем не менее, это даст возможность сориентировать застройщиков на новое качество строительства. Сегодня даже без дополнительных стимулов застройщики стремятся к тому, чтобы их проекты соответствовали высокому классу энергоэффективности. Более того, в стране уже около 16% нового жилья соответствуют критериям «зеленого» строительства. Хотя стоит признать, что в целом новому национальному стандарту будут соответствовать меньше домов — около 3-5%, потому что помимо энергоэффективности в нем, напомню, еще 80 показателей.
- Что касается «зеленой» ипотеки и «зеленого» проектного финансирования, на каком этапе сейчас обсуждение этой темы?
Марина Слуцкая: Мы видим, что некоторые банки за счет собственной маржинальности уже сегодня запускают такие продукты с минимальными скидками, но пока это точечные решения, опытные образцы. При этом с точки зрения системной работы мы начали диалог с Минстроем, Минфином, с Банком России, с крупнейшими кредиторами и застройщиками. И рассчитываем, что к концу года будет какое-то понимание.