Массовый перенос сроков ввода жилья девелоперы не считают трагедией
В июне вице-премьер Ольга Голодец признала: россияне стали экономить даже на лекарствах. В августе независимые исследователи заявили: две трети населения вынуждено экономить на еде. Но почему же не бьют в набат девелоперы, ведь кризис на рынке недвижимости никто не отменял?
За весь 2016 год московские застройщики по плану должны выдать на-гора в общей сложности почти соню жилых проектов, причем более половины — в период с января по июнь. Однако по факту за указанный период разрешение на ввод получили лишь 22 новостройки, а в отношении оставшихся трех десятков проектов сроки были передвинуты.
По словам управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, перенос сроков ввода является довольно распространенной практикой на «первичке» и далеко не всегда имеет под собой какую-то криминальную, противозаконную подоплеку. Например, в некоторых случаях задержки могут быть связаны с перебоями в цепочке поставок стройматериалов, или проблема может возникнуть на стороне коммунальных служб, затягивающих по каким-либо причинам подключение здания к системе центральных городских коммуникаций. И как правило застройщик, которому нечего скрывать, добросовестно предупреждает об этом своих дольщиков, своевременно публикуя соответствующие документы.
Однако эксперт подчеркивает: в нынешних непростых условиях абсолютно любая, даже крайне непродолжительная задержка, может легко обернуться быстрой потерей деловой репутации в глазах потенциальных покупателей (которые готовы по малейшему поводу сразу бить во все колокола), а также заметному снижению объемов продаж (что весьма болезненно сейчас даже для крупных игроков первичного рынка).
А на данный момент тенденция с отодвиганием сроков ввода вызывает беспокойство еще и потому, что на столичной «первичке» присутствуют девелоперы, всеми силами скрывающие свое отставание от реального графика, что сильно затрудняет контроль за ходом строительства.
Кроме того, имеются и случаи реального банкротства уже отнюдь не мелких участников, что фактически делает непредсказуемой дальнейшую судьбу проектов. В частности, в начале этого года на продажу выставила все свои активы компания RED Development, осуществлявшая застройку сразу трех апартаментных проектов бизнес-класса.
Но даже с учетом таких не слишком обнадеживающих тенденций минувший август умудрился стать для первичного рынка столицы самым «урожайным» месяцем в текущем году.
Так, по сообщению аналитиков компании Est-a-tet, за последний летний месяц на экспозицию было выведено рекордное количество квадратных метров жилья — без малого 180 тысяч (в 2 раза больше, чем в июне). В итоге общий объем предложения на столичном рынке достиг отметки в 2,8 миллиона квадратных метров (+32% с начала года). Принимая во внимание тот факт, что в структуре сданных в августе объектов без малого 113 тысяч «квадратов» пришлось на массовый сегмент, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Владимир Богданюк не исключает, что еще до конца 2016 года в общем объеме вводимого в строй жилья «массовка» может оттянуть на себя более 50%.
Плюс к этому середина третьего квартала года отметилась еще одним достижением: Росреестр сообщил о 3356 заключенных в этот период договоров долевого участия. По сведению аналитиков «Метриум Групп», это не просто самое большое количество ДДУ за 2016 год, а рекордное за последние 9 лет. Даже в самые благополучные годы действия ФЗ № 214 таких показателей достичь не удавалось.
Приятно удивили аналитиков рынка и среднемесячный темп прироста сделок с новым жильем. Если в 2014 и 2015 годах соотношение итогов июля к итогам августа в вопросе заключения ДДУ было не в пользу последнего (-1% и -14% соответственно), то сейчас, наоборот, в проигрыше остался как раз июль, уступив августу целых 20%. Большее преимущество перед июлем по количеству заключенных в течение месяца ДДУ август имел только в 2012 году (четырехкратный прирост), но тогда это объяснялось причинами не экономического, а географического свойства — к Москве были присоединены новые территории.
Такой августовский «взлет», констатирует Мария Литинецкая, имеет под собой как минимум два весомых основания. Прежде всего, «согревающий эффект» для рынка новостроек имели заявления главы государства Владимира Путина и руководителя «Сбербанка» Германа Грефа, которые в самом начале августа призвали граждан пользоваться моментом и брать квартиры, пока ставки по ипотеке находятся на низком уровне. Еще одним драйвером стал классический «сезонный фактор»: закончился сезон отпусков, и отдохнувшие граждане активизировались на рынке недвижимости.
Учитывая, что динамика потребительского спроса в сегменте новостроек в этом августе выглядит более чем прилично не только по сравнению с аналогичным периодом годичной давности, но нескольких «предрецессионных» лет, эксперт не исключает, что еще до конца года «первичка» вполне может преподнести несколько новых торговых рекордов.
И возможно, в предположении Марии Литинецкой имеется некоторое рациональное зерно, особенно если принять во внимание динамику изменения стоимости квадратного мера в новом жилье. Так, представители Est-a-tet отмечают: к началу сентября средневзвешенная стоимость «квадрата» без учета сектора элитного жилья снизилась еще на 2,6%, до отметки в 232,6 тысячи рублей. При этом «посегментный» анализ показывает, что в эконом-классе падение стоимости стало самым ощутимым. Здесь квадратный метр потерял за месяц сразу 8%, торгуясь на уровне 114,5 тысячи рублей.
Правда, Центробанк, похоже, девелоперского оптимизма не разделяет. По мнению мегарегулятора, восстановления потребительского спроса как на товары, так и на услуги до конца этого года точно не случится. И виной всему — слишком неустойчивый вектор развития экономики. Так, аналитики ЦБ РФ ожидали, что по итогам июля падение ВВП не выйдет за рамки диапазона 0,2−0,5%, в реальности же случилось 0,6%. Не добавляет оптимизма и обновленный прогноз состояния экономики на ближайшие 2 года от Минэкономразвития. Ведомство, в частности, ожидает дальнейшего сокращения ВВП все на те же 0,6%. Но если в ближайшей перспективе баррель нефти вновь упадет до 40 долларов, то в 2017 году, как заявил представителям СМИ один из чиновников министерства, «есть будет нечего».