«Мебельная ипотека»: возможности и проблемы кредитов на меблированное жилье
К 1 июня правительство, «Дом.РФ», Банк России и АСВ должны представить предложения по включению в ипотеку стоимости окон, дверей и встроенной мебели. Собеседники BFM.ru предлагают идти дальше — передавать дольщикам квартиры, полностью обставленные и готовые к проживанию.
В прошлом декабре Минстрой объявил о своих планах в части изменения законодательства по оснащению жилья мебелью. Тогда BFM.ru подробно рассказывал об этой минстроевской инициативе, целью которой является законодательное регулирование права застройщиков продавать, а покупателей недвижимости — приобретать уже меблированные квартиры по ДДУ и ипотечным договорам, о радостной реакции со стороны производителей мебели и положительных, но все же осторожно-опасливых настроениях девелоперов жилого сегмента.
И вот недавно по итогам совещания по вопросам развития лесопромышленного комплекса президент России Владимир Путин утвердил ряд поручений, одно из которых звучит так: «Правительству Российской Федерации совместно с акционерным обществом «Дом.РФ» при участии Банка России и государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»: представить предложения, направленные на предоставление гражданам возможности при приобретении жилого помещения на стадии строительства включать в сумму ипотечного кредита оплату стоимости неотделимых улучшений, в том числе окон, дверей, встроенной мебели российского производства. Срок исполнения — 1 июня 2023 года».
Стоит сразу обратить внимание на словосочетание «встроенная мебель». Как гласят толковые словари, встроенная — это стационарная мебель, обязательной и неотъемлемой частью которой является элемент строительной конструкции помещения (потолок, пол, стена, колонна, ниша и так далее). К встроенной мебели в современном ее понимании могут относиться шкафы, кровати и прочие предметы, которые обустраиваются в нишах капитальных стен, шкафы-перегородки, кухонные стеллажи для посуды и утвари, убирающиеся кухонные столы и еще много чего.
Принципиальным тут является вот что: как правило, место под встроенную мебель предусматривается на этапе проектирования, в момент разработки планировки квартиры. Однако беседы с игроками рынка убедили BFM.ru: большинство считает, что надо идти дальше и вести ипотечный разговор не только о встроенной, но и вообще обо всей мебели российского производства, которую можно будет учитывать при оформлении ипотеки.
Почему надо? Об этом дальше, а сначала несколько слов о ситуации в отрасли, на фоне которой данный разговор может пойти. По статистике Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности (АМДПР), на которую ссылается газета «Известия», в 2022 году объем производства мебели в России увеличился по сравнению с 2021 годом в денежном выражении на 15,2%, до 356 млрд рублей. Объемы выпуска продукции в натуральном выражении остались на уровне 2021 года. Наибольший прирост показал сегмент мебели из пластмассовых материалов: объем ее производства увеличился в 2022 году по сравнению с 2021-м на 91%, а также деревянной мебели для офисов, производство которой выросло на треть. В натуральном выражении более всего выросли объемы выпуска металлических кроватей (+55%), кухонной мебели (+37%), мягкой мебели, трансформируемой в кровати (+22%).
Однако «Российская газета» со ссылкой на президента той же ассоциации Александра Шестакова приводит несколько иные данные: по состоянию на конец прошлого декабря производство мебели в России за год сократилось по количеству на 4-5%. При этом если считать в стоимостном выражении, то мебельщики остаются на уровне 2021 года. Это связано с ростом цен на мебель — они увеличились по объективным причинам, отмечает эксперт: из-за инфляции, удорожания логистики и стоимости импортных комплектующих.
В 2023 году объем рынка мебели в России может сократиться на 10-20%. Такое мнение в беседе с «РИА Недвижимость» высказал управляющий директор торговой сети Hoff Максим Генке.
При этом эксперт особо подчеркнул, что «продажи мебели и товаров для дома в значительной степени зависят от рынка недвижимости, так как спрос на них во многом формируется за счет покупки нового жилья. Ожидаемое замедление продаж квартир в текущем году повлияет и на продажи мебели и товаров для дома».
Но есть и стимулирующие факторы. Вот, например, немаловажная новость, источником которой стала для «Известий» АМДПР: пошлину на деревянную и мягкую мебель, а также матрасы из Европы планируют увеличить с 8,5-12% до 50%.
«Мера связана с ответными санкциями против недружественных стран, а также с необходимостью поддержать отечественных производителей, рассказали в ассоциации. Работу в этом направлении уже ведут Минфин, Минпромторг и Минэкономразвития. В последнем сообщили, что получили предложения от АМДПР. Гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров считает, что цены на европейскую мебель с учетом высокой пошлины вырастут примерно на 60%. Таким образом, она станет неконкурентоспособна на отечественном рынке», — отмечает издание.
Нельзя не упомянуть и недавнее утверждение правил предоставления льготного финансирования в рамках кластерной инвестиционной платформы (КИП). С ее помощью реализуется механизм предоставления промышленным предприятиям льготного кредитования инвестиционных проектов. При этом для получения льготного финансирования можно самостоятельно выбирать кредитные организации. Комплексную экспертизу инвестиционных проектов и консультации заемщиков проводит Фонд развития промышленности.
Ведомство мониторит реализацию проектов, а также рассматривает документы кредитных организаций. Для участия в отборе Минпромторга на включение в перечень инвестиционных проектов на первом этапе необходимо обратиться в выбранную инвестором кредитную организацию (банк) для получения индикативных условий. Затем необходимо подать заявку в ФРП для получения экспертного заключения. Заявка и заключение ФРП отправляются в Минпромторг для получения решения межведомственной комиссии о включении проекта в перечень приоритетных. Первый отбор проектов планируется объявить уже в апреле 2023 года.
Интересно будет посмотреть, приведут ли все эти инициативы, в том числе законодательно закрепленная возможность приобретать в ипотеку квартиры с мебелью (только встроенной или все-таки самой разной — посмотрим), к росту спроса на квадратные метры и перемене направления ветра, который дует сейчас на рынке новостроек, а также к росту объемов производства отечественной мебельной продукции. Коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов считает, что да: решение о включении меблированных квартир в ипотечный договор поддержит и российских производителей, и девелоперов, и покупателей жилья, поэтому по-хорошему его давно пора было бы принять.
Кирилл Храпов, коммерческий директор группы «Самолет»: «Окна, двери и встроенная мебель являются неотъемлемой частью квартиры, поэтому логично, что ипотечный кредит должен на них распространяться. Однако таких мер, на наш взгляд, недостаточно: мы придерживаемся мнения, что квартира должна быть полностью готова к проживанию, а значит, включать как минимум кухню в полной комплектации, а при желании покупателя еще и меблировку других комнат. Девелопер должен заботиться о потребителе и помогать решать его проблемы с выбором и значительными затратами после получения новой квартиры. Поэтому готовая, полностью меблированная квартира должна стать стандартом для рынка. Для этого необходимо расширять законопроект, находить возможности по включению в полноценную комплектацию квартиры кухни, техники, мебели — всего, что требуется человеку для жизни. Квартиры с готовой отделкой, встроенной мебелью, готовой кухней и меблировкой уже доказали свою востребованность. Два года назад «Самолет» запустил продажу квартир со встроенной кухней, год назад — с обустроенными местами для хранения, затем — с готовыми мебельными сетами для разных комнат. Сейчас в наших проектах около 95% квартир продается со встроенными кухнями, около 30% покупателей выбирают жилье с мебельными сетами. Поэтому включение в ипотеку будет реально востребовано среди покупателей и даст стимул для развития отечественным производителям мебели».
Ежемесячный платеж по ипотеке из-за включения этих опций повысится совсем незначительно, это не увеличит нагрузку на семейный бюджет, уверен Кирилл Храпов. «К тому же, благодаря оптовым закупкам и сотрудничеству девелопера с производителями, конечная цена для покупателя оказывается на 20-30% ниже. То есть при минимальном увеличении ежемесячного платежа человек вместе с ключами получит полностью готовую для жизни квартиру, ему не нужно будет тратить дополнительные силы, время и деньги на ее обстановку», — делает вывод эксперт.
О том, что меблированные квартиры сегодня в тренде, свидетельствуют и данные недавнего исследования компании «Страна девелопмент»*: как выяснили ее аналитики, за последний год клиенты вдвое чаще стали выбирать опцию меблировки от застройщика. Также за два месяца этого года можно фиксировать увеличивающийся спрос на мебель для кухни от застройщика (включает в себя всю необходимую бытовую технику и сантехнику — холодильник, варочную панель, вытяжку, мойку и смеситель).
Конечно, и покупателям квартир, и отечественным производителям «меблированная ипотека» интересна, особенно, повторим, если она все-таки выйдет за «встроенные» рамки. Причем ошибается тот, кто думает, что все ограничивается рынком жилья массового спроса. BFM.ru побеседовал с игроками высокобюджетного сегмента, и там интерес также налицо.
Алексей Перлин, генеральный директор компании Upside Development: «Я считаю, что данная инициатива является хорошей возможностью для российских производителей выйти на качественно новый уровень и зарекомендовать себя в высоком ценовом сегменте недвижимости. На сегодняшний день на рынке уже известно довольно много отечественных производителей высококлассных натуральных отделочных материалов и предметов интерьера, однако зачастую они не столь известны, как западные поставщики. Поэтому заявленная инициатива, с одной стороны, станет для отечественных брендов хорошим стимулом для увеличения присутствия на рынке в высоком сегменте, а с другой, у покупателей высокобюджетного жилья появится альтернатива выбора качественных товаров от российских производителей».
Николай Кузин, владелец мануфактуры «Окна Дом»: «Мы с радостью воспринимаем подобные инициативы и всегда участвуем в разработке и реализации данных программ, если они непосредственно касаются наших компетенций. Подобный проект уже несколько лет обсуждается в правительстве. Речь про полный переход на мебель отечественного производства и комплектации для всех федеральных объектов — социальные учреждения, кабинеты работников, дом правительства, Кремль. Часть из инициатив уже даже реализованы, поэтому то, что сейчас происходит их переход на частный сектор и при этом в рамках федеральных программ, — это хорошо».
Сергей Воронов, генеральный директор компании Dantone Home: «В средневысоком сегменте такое предложение, на наш взгляд, будет востребовано. На данный момент для таких случаев у нас активно используется предложение по рассрочке, но в последнее время процент отказов от банков значительно возрос. Насколько мы понимаем, речь идет о встроенной мебели, которая может включать кухни и гардеробные. В первую очередь здесь возникает вопрос к оформлению ипотечного договора. Это и так довольно трудоемкий процесс, требующий детальной проработки, а для того, чтобы включить в договор конкретный кухонный или гардеробный гарнитур, нужен дизайн-проект квартиры, точный замер, просчет на объекте, который еще даже не перешел в собственность клиента. В качестве решения, со своей стороны, мы можем предложить разработку готовых типовых вариантов в сотрудничестве с застройщиками или индивидуальные услуги по экспресс-дизайну для клиентов».
Сегодня «мебельная ипотека» активно обсуждается в рамках Клуба инвесторов Москвы (КИМ), членами которого являются крупнейшие столичные застройщики. Исполнительный директор КИМ Владислав Преображенский согласен: формат готового жилья с мебелью и необходимым набором бытовой техники весьма популярен и пользуется широким потребительским спросом со стороны граждан — участников долевого строительства, поскольку позволяет им значительно сократить собственные финансовые и трудовременные затраты на первоначальное обустройство своих квартир в новостройках. «Ряд застройщиков уже продают квартиры с мебелью и включают стоимость меблировки в ДДУ и ипотечный кредит, и сейчас самое главное — разработать механизм, который позволит всем без исключения банкам, занимающимся проектным финансированием, включать стоимость затрат на меблировку в объем проектного финансирования», — считает директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский.
Кроме того, правоотношения между застройщиками и дольщиками, возникающие при создании и реализации квартир с мебелью и бытовым оборудованием по ДДУ, в настоящее время не вполне урегулированы 214-ФЗ, в силу чего есть две основные проблемы, на которых заостряет внимание Владислав Преображенский:
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы: «Во-первых, в случае включения мебели, бытового оборудования в предмет ДДУ на них по общему правилу распространяются гарантийные сроки по качеству, установленные 214-ФЗ (не менее пяти лет на объект долевого строительства, трех лет на технологическое и инженерное оборудование соответственно), что не соответствует потребительским свойствам данных элементов и гарантийным срокам, установленным на них производителями. А во-вторых, при заключении ДДУ с привлечением кредитных средств необходимо урегулировать вопрос о возможности включения стоимости мебели, бытового оборудования в ипотечный кредит и залоговую оценку квартиры».
Как отмечает эксперт, с целью решения указанных проблем законопроектом предлагается комплексно урегулировать правоотношения, возникающие при создании и реализации объектов долевого строительства с мебелью и бытовым оборудованием в рамках 214-ФЗ. «Также необходимо установить гарантийный срок на мебель и бытовое оборудование, входящие в состав объекта долевого строительства по ДДУ — не более гарантийного срока, установленного производителем мебели или оборудования. Указанный гарантийный срок будет начисляться со дня передачи дольщику объекта долевого строительства», — предлагает Владислав Преображенский.
*Есть в распоряжении BFM.ru