Банки разрабатывают новые механизмы взаимодействия с застройщиками
Минстрой совместно с минфином предлагают снизить требования по рейтингам для банков, работающих с застройщиками по эскроу-счетам. Сейчас банк для сопровождения девелоперских проектов должен иметь рейтинг не ниже ruA- от "Эксперт РА" или A-(RU) от АКРА. Ведомства предлагают снизить эту планку до ruBBB- от "Эксперт РА" и BBB-(RU) от АКРА.
Впервые о возможном смягчении требований в октябре этого года заявил замглавы минстроя Никита Стасишин. "Мы прорабатываем совместно с минфином и ЦБ РФ возможность снижения кредитного рейтинга банков для открытия спецсчетов и счетов эскроу. Это позволит расширить количество кредитных организаций, в первую очередь крупных региональных, у которых есть компетенция по осуществлению проектного финансирования жилищного строительства", - сообщил он на совещании профильного комитета Совета Федерации, посвященного обсуждению национального проекта "Жилье и городская среда".
Ранее Стасишин отмечал, что стоимость банковского сопровождения не повлияет на стоимость жилья. "Нас часто спрашивали, сколько стоит банковское сопровождение и сколько будут стоить счета эскроу. Каждый расчетный счет в месяц обслуживания банковского сопровождения, например в Сбербанке, стоит 5 тысяч рублей. Я думаю, что это погрешность в стоимости квадратного метра квартиры", - заявил он на июльском Всероссийском совещании "Новеллы законодательства о долевом строительстве".
Поэтапный переход строительного рынка от долевого к проектному финансированию начался с 1 июля этого года. До 1 июля следующего года застройщики еще могут привлекать деньги по договорам долевого строительства, а после этой даты собирать деньги граждан они смогут только на специальные эскроу-счета. Открывать такие счета для девелоперов могут только 55 уполномоченных банков (их список размещен на сайте ЦБ РФ).
Первыми банками, которые предоставляли застройщикам эскроу-счета с 1 июля 2018 года, стали Сбербанк и "Российский капитал". Последний стал участником первой сделки проектного финансирования застройщика в Ульяновской области - она была заключена в конце октября. Инвестиционно-строительная компания "Запад" заключила соглашение с АКБ "Российский капитал", предусматривающее выделение застройщику кредитной линии на сумму 451 миллион рублей. Деньги будут предоставлены через эскроу-счет и направлены на строительства двух многоквартирных жилых домов в Ульяновске.
В октябре крупное соглашение о предоставлении проектного финансирования подписали Банк ВТБ и Группа Компаний ПИК. В рамках сделки девелоперу открыта кредитная линия на общую сумму 19,9 миллиарда рублей. "Банк ВТБ и ГК ПИК, учтя все изменения в строительном законодательстве, разработали удобную и быструю схему взаимодействия для всех сторон. Сделка с крупнейшим российским девелопером ГК ПИК позволит компании и дольщикам использовать все преимущества новой схемы проектного финансирования в рамках нововведений в законе 214-ФЗ", - отметил первый заместитель президента - председателя правления ВТБ Юрий Соловьев. Клиентский сервис банка позволяет в присутствии покупателя в течение нескольких минут открыть счет эскроу, добавил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По данным Национального объединения застройщиков жилья на конец ноября, сейчас в России возводится девять жилых комплексов с использованием эскроу-счетов. Их особенность в том, что получить собранные на такие счета средства застройщик сможет только после выполнения всех своих обязательств, то есть после того, как покупатели жилья получат ключи от своих квартир, а не до того, как происходит сейчас. Теперь у застройщика должен быть собственный капитал для строительства - по закону, не меньше 10 процентов от общей стоимости объекта строительства. Девелоперы также смогут привлекать целевые небанковские займы от материнской организации в размере до 20 процентов от стоимости проекта.
Большинство застройщиков пока продолжают работать по старой схеме долевого финансирования. А банки разрабатывают модель финансирования девелоперов, по которой те смогут получить скидку по кредиту по мере наполнения эскроу-счета - чем больше на нем средств, тем ниже ставка кредитования. Впрочем, процесс внедрения нового механизма работы не быстрый - до внесения поправок в закон о долевом строительстве работы с эскроу-счетами практически не было.
С 1 июля 2019 года застройщики жилья смогут привлекать средства только в рамках банковского проектного финансирования и работы по эскроу-счетам.