Меры по охлаждению рынка ипотеки спровоцировали ажиотажный рост спроса и цен на новостройки Москвы
Меры ЦБ и правительства - повышение ключевой ставки и первоначального взноса по льготной ипотеке, а также введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом - в перспективе направлены, конечно, на охлаждение рынка недвижимости и ипотеки. Но в моменте они привели к всплеску спроса, сравнимому с ажиотажем марта 2022 г. На этом фоне подскочили и цены. Однако банкиры предупреждают: вслед за ажиотажем последует спад, в ходе которого рынок новостроек может потерять значительную часть ипотечных клиентов.
Август – это новый декабрь
Никитчук не преувеличивает: по данным банка «Дом.рф», в августе 2023 г. продажи новостроек в РФ приблизились к историческим максимумам и на 50% превысили среднее значение последних трех лет. За месяц было заключено около 70 тыс. ДДУ - это на 44% больше, чем в июле, и почти в два раза больше, чем в августе прошлого года.
В московском регионе спрос вырос несколько меньше, чем в среднем по стране, но тоже очень сильно. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в целом по агломерации количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 36,8% в месячном и на 66,7% в годовом выражении. Больше всего подскочили продажи в Новой Москве, где количество договоров долевого участия в строительстве жилья выросло на 55,1% за месяц и на 112,2% за год. В «старой» Москве сделок стало больше на 29,9% и 62,2% соответственно, в Московской области – на 6,6% и 54,6%.
Похожие данные приводит и Est-a-Tet:
С учетом подписанных, но еще не зарегистрированных ДДУ реальный спрос в августе, по оценкам bnMAP.pro, составил рекордные 9,3 тыс. ДДУ в «старой» Москве, 3,6 тыс. в Новой и 8,2 тыс. в Подмосковье.
«Показатели августа сравнимы с мартом 2022 г., а по количеству сделок они схожи с декабрем 2021 г. По выручке даже больше, потому что цены сейчас выше. Если сравнить август 2023 г. с августом 2022 г., то рынок вырос в два раза по выручке», - рассказал Вячеслав Белозеров, руководитель группы продаж компании «Донстрой», на пресс-конференции «Метра квадратного».
По словам Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити 21», общее количество сделок в проектах компании в августе 2023 г. на 63% превысило показатели августа 2022 г. и оказалось сравнимо с уровнем продаж в августе 2021 г.
«Основными причинами роста продаж стали высокие инфляционные ожидания на фоне роста цен и ожидания по росту ипотечных ставок и изменения условий программ ипотечного кредитования. Главные финансовые регуляторы четко дали понять, что будет проводиться политика снижения инфляции, будет повышаться ключевая ставка, а за ней и ставки по ипотеке», - отмечает Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
«Рост ключевой ставки и перспектива ужесточения условий ипотечного кредитования, стимулировали принятие решений о покупке, как с целью инвестирования, так и с целью улучшения своих жилищных условий», - соглашается с коллегой Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Конечно, спрос растет в основном за счет ипотечников. В «старой» Москве, по информации Est-a-Tet, количество ипотечных сделок увеличилось на 34,1% относительно июля и на 46,9% по сравнению с августом прошлого года. В Новой Москве - на 55,3% и 111,9% (в 2,1 раза) соответственно. В Подмосковье - на 39,9% и 51,6%.
Увеличилась и доля ипотеки относительно июля:
С учетом апартаментов, по предварительным данным bnMAP.pro за август 2023 г., доля сделок с ипотекой в «старой» Москве составила 70%, в ТиНАО — 87%, в Московской области — 84%.
По сравнению с прошлым годом доля ипотеки сократилась, но совсем чуть-чуть – несмотря на огромную разницу в ставках. Напомним, летом 2022 г. застройщики вовсю выдавали околонулевую ипотеку, в результате чего средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки в III квартале 2022 г. снизилась до 3,6%, по данным «Дом.рф». По итогам II квартала 2023 г. ставка выдачи на первичном рынке выросла до 6,1% из-за сворачивания «ипотеки от застройщиков». Данные о ставках выдачи в августе еще не опубликованы, но средние ставки предложения в августе 2023 г., до второго повышения ключевой ставки, составляли 11,81% по рыночной ипотеке на новостройки и 7,44% по льготной.
Возникновению ипотечного ажиотажа не помешал и тот факт, что порядка 90% заемщиков на первичном рынке приобретают жилье в рамках государственных льготных программ с фиксированными максимальными ставками, на которые динамика ключевой ставки, теоретически, не влияет. Но, как отмечает Лариса Швецова, гендиректор компании ООО «Ривер Парк», решения ЦБ покупатели восприняли как сигнал того, что условия выдачи ипотеки будут ухудшаться даже по льготным программам.
И, как оказалось, были абсолютно правы: власти повысили первоначальный взнос с 15 до 20% и сократили размер субсидий банкам, а те, в свою очередь, отменили скидки к ставкам, что привело к удорожанию льготной ипотеки.
Цены снова растут
На этом фоне средняя стоимость метра на рынке «старой» Москвы, по информации «Бон Тон», достигла 416,6 тыс. руб., увеличившись на 3,3% за август и на 8,4% за год. По словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», квадратный метр квартир на первичном рынке «старой» Москвы по итогам августа подорожал на 4,6% до 490,4 тысяч руб. в среднем. В годовом разрезе цены, по данным «Метриума», увеличились на 8,6%.
Больше всего за месяц подорожал комфорт-класс – на 4,4% до 299,2 тыс. руб. за кв. м в среднем, подсчитали специалисты АН «Бон Тон». В годовом выражении рост цен в сегменте составил 6,6%. Премиум за месяц прибавил только на 1% (845,5 тыс. руб. в среднем), но зато поставил рекорд по темпам роста за год: +19,8%. Средняя стоимость метра бизнес-класса по итогам августа равнялась 455,7 тыс. руб. (+2,5% за месяц, +4,1% за год)
Цены на новомосковские выросли на 1,9% за август и на 2,3% за год – до 233,1 тысяч рублей в среднем. «Умеренный рост цен в августе объясняется исключительно выводом на рынок целого ряда корпусов на этапе котлована в существующих проектах, что вело к коррекции показателя вниз. В то же время жилье на более высоких стадиях строительной готовности активно дорожает, так как клиенты в связи с повышением ключевой ставки и ужесточением условий выдачи кредитов активно переориентируются со вторичного рынка на первичный. Доля ипотечных сделок по ДДУ в ТиНАО в августе 2023 года достигла рекордных 87%. Новую Москву покупатели выбирают, потому что реализуемые здесь проекты современнее, чем в Подмосковье, и доступнее, чем в «старой» Москве», - объясняет Владимир Щекин, основатель группы «Родина» (девелопер жилого кластера RDD).
На рынке Московской области кв. м за месяц прибавил 1,5% и 3,3% за год – до 170 тыс. руб. в среднем, сообщает «Бон Тон». Больше всего выросло в цене ближнее Подмосковье: +1,2% за месяц, +2,2% за год (191,2 тыс. руб.). Среднее Подмосковье подорожало на 1,2% и 2,2% соответственно, до 148,8 тыс. руб. за кв. м, дальнее – на 1,2% и 1,8% до 101,5 тыс. руб.
Примечательно, что в «старой» Москве цены сделок выросли больше, чем цены предложения. По предварительным данным bnMAP.pro за август, с учетом апартаментов средняя цена 1 кв. метра в сделках увеличилась на 7,0% (до 410,1 тыс. руб. в среднем), а стоимость лота - на 9,7% (20,3 млн руб.) по сравнению с июлем 2023 г.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой», объясняет этот парадокс смещением спроса в более дорогие сегменты: «Часть покупателей перекладывали сбережения из денег в недвижимость на фоне колебаний курсов валют. Как показывает практика, при ослаблении рубля часть покупателей готова приобрести более дорогое жилье, часто классом выше, из-за курсовой разницы».
За МКАД валютных инвесторов намного меньше, чем в «старой» Москве, поэтому там таких аномалий не наблюдается. В ТиНАО стоимость «квадрата» в сделках увеличилась на 0,85% до 225 тыс. руб., а цена лота - снизился на 0,95%, до 10,4 млн руб., по сравнению с июлем 2023 года. В Подмосковье метр немного подешевел (до 171,3 тыс. руб.), а цена лота не изменилась – как было в июле 7,6 млн руб., так и осталось в августе.
В сентябре бум еще продолжается
Мария Могилевцева-Головина («Сити 21») отмечает рост количества обращений и визитов покупателей в офисы продаж на 11% и 6% соответственно в первые 11 дней сентября по сравнению с тем же периодом августа. А в ГК «Пионер», по словам Юрия Никитчука, ощутили настоящий бум спроса с 10 по 20 сентября, на фоне очередного повышения ключевой ставки (до 13%) и сообщений о грядущем увеличении первоначального взноса по льготным программам с 15 до 20%: «Все хотели купить, все хотели одобриться».
Наличие «бума» подтверждают и банкиры. Как рассказал на пресс-конференции Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ, только за 20 сентября ВТБ выдал ипотеки на 23,7 млрд руб., тогда как в спокойный день в июле объем выдач составлял 8 млрд.
«Меры ЦБ направлены на охлаждение рынка. Но, как всегда, эти меры имеют отложенный эффект и в ближайшие месяц-полтора приводят к ажиотажу и увеличению спроса, что мы с вами и увидели», - отметил банкир.
Сергей Бабин ожидает, что ажиотаж продлится до конца сентября, а дальше начнется спад, в том числе из-за введения с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с маленьким первоначальным взносом. По мнению Бабина, спад не будет катастрофическим, потому что отдельные большие игроки продолжат выдавать кредиты по «старым» ставкам до середины ноября (ВТБ - до 30 сентября). Тем не менее, по предварительным оценкам, ипотечный спрос может сократиться до 40%.
Или даже до 55%. По словам Олега Комлика, заместителя управляющего директора АО «Дом.рф», именно такая доля клиентов на первичном рынке не соответствует новым требованиям ЦБ к первоначальному взносу и уровню закредитованности.
Впрочем, как подчеркнул Сергей Бабин, оценить влияние мер ЦБ на фактический спрос в будущем, основываясь на параметрах кредитов, которые выдаются сейчас, довольно проблематично - большая доля кредитов с низким взносом не означает, что заемщики не смогут его увеличить: «Часто люди снижают первоначальный взнос ближе к сделке, оставляя эти деньги на ремонт и т.п.».