Метры vs проценты

Высокие ставки по вкладам и кредитам усложняют жизнь девелоперам: им всё труднее продавать свои квадратные метры. Однако в первом полугодии 2024 года они с этой задачей справились и подготовили тактику на второе.

В январе-июне 2024 года в жилом сегменте рынка недвижимости Петербурга по сравнению с первым полугодием прошлого года прирост продаж составил 50%. Об этом на круглом столе «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики», рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Её собеседники, представители девелоперских компаний, подтвердили эти данные своими примерами.

По словам Ольги Трошевой, количество проданных квадратных метров нового жилья в Петербурге достигло в первом полугодии текущего года 1,8 млн квадратных метров. Это ровно 50% от показателя прошлого года. После спада продаж в начале года, связанного с декабрьским изменением программ господдержки, далее динамика от месяца к месяцу была положительная. Застройщики, в ответ на ужесточение условий, в первые месяцы года активно внедряли дополнительные инструменты стимулирования. «Отработала очень неплохо рассрочка на первых месяцах года, — сообщила Ольга Трошева. — В частности, Setl Group тоже запускал этот инструмент. И у нас в этот период рассрочка занимала от 20 до 40%. Ну а далее мы наблюдали прирост числа сделок от месяца к месяцу на 7-20% и вышли в мае-июне на максимальные цифры, 9-9,5 тысяч сделок в месяц совокупно по Петербургской агломерации. Для нашего региона это очень неплохая цифра. Последние два месяца спрос усиленно поддерживался и активировался тем, что завершалась госпрограмма».

По данным «Петербургской недвижимости», средняя цена жилья за полугодие по городу выросла на 5%, до 247 тысяч рублей за квадратный метр. По Ленобласти — осталась на месте, в районе 147-150 тысяч рублей за метр.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что конец первого полугодия был активным: «Есть рекорд в июне, более чем оживленный май». Июль же, по её словам, начался с неопределённости. «Прошла первая декада месяца, все сидели и ждали, пока сформулируют новые условия работы по ранее анонсированным льготным программам, — сообщила она. — Было давно заявлено, что и семейная ипотека, и IT-ипотека продолжатся, только господдержку закроют».

Наконец, 10 июля на сайте Минфина РФ появилась информация о новых условиях программы господдержки «Семейная ипотека». «Семейная ипотека продолжает функционировать, но сокращается аудитория, которой она была доступна в Петербурге, — прокомментировала Светлана Денисова. — Речь идёт уже не о любой семье с двумя детьми, как это было в 2023 году, когда аудитория расширилась. Сейчас все это закончилось, льгота только тем, у кого хотя бы один из двух детей несовершеннолетних до 6 лет».

Новых параметров IT-ипотеки девелоперы пока не получили. «Но тем не менее, поскольку на высоком уровне было заявлено, что IT-ипотека продолжится, ждём, когда же, наконец, следующие транши будут выделены банкам-агентам этой программы, и мы сможем провести сделки, — сказала Светлана Денисова. — Первая декада июля не показательна, поскольку рынок практически оказался в режиме искусственного закрытия программ. Эти программы не закрыты, рынок будет, безусловно, функционировать в больших объемах, чем в первой декаде. Но и в первой декаде мы не стояли. Выяснилось, что у нас много желающих купить с рассрочкой. Но неожиданным оказалось, что немало людей даже со 100% оплатой. Кто эти люди? Преимущественно региональные покупатели, хотя попадаются изредка и наши, питерские. А также копились брони: у нас в ЖК «Огни Залива» просто огромный объём бронирования, причём равный интерес как к готовым квартирам, так и к стартовой 4-й очереди».

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко также заявила, что первое полугодие на рынке новостроек прошло динамично. «Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля, — объяснила она. — Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».

По словам Екатерины Немченко, в структуре ипотечных сделок «РСТИ» по итогам первого полугодия самыми востребованными были семейная ипотека, на неё пришлось 35-45% сделок. На IT-ипотеку — 20-35%. «Большинство покупателей были заинтересованы в отделке, доля продаж квартир с отделкой составила порядка 60%, — добавила она. — В июне объём продаж был сопоставим с объёмом продаж ноября 2023 года. Доля ипотечных сделок в июне составила 91,5% от общего числа, в то время как в течение полугодия этот показатель находился в диапазоне 70-85%. В результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. На фоне сокращения вывода в продажу новых проектов это уже сейчас становится ощутимо. В начале года снизились темпы продаж студий, спрос переместился в сегмент однокомнатных квартир, но уже с весны студии вернули свои лидирующие позиции в структуре продаж. Наряду с действующими ипотечными программами застройщики разрабатывали и запускали различные программы рассрочек, предоставляя альтернативные варианты для оплаты. Программы рассрочек не были так популярны, как ипотечные со льготными условиями, их роль в продажах возрастёт во втором полугодии».

На рынке апартаментов ситуация кардинально отличается от рынка жилой недвижимости. Здесь не действуют программы льготной ипотеки, и продавцы традиционно привлекают инвесторов перспективами долгосрочного рентного дохода вкупе с потенциальным ростом стоимости объектов. Но доход на вложенный капитал тут не так велик, чтобы конкурировать с взлетевшими ставками по банковским депозитам. Особенно на краткосрочном горизонте.

«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать в апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу на депозит деньги положить и получить 16%? — посетовал генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У инвестора, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».

По словам девелопера, 6-8% годовых — это только арендный доход от вложений в апартаменты, без учёта потенциального увеличения стоимости объекта. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне будет ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива, если актив нормальный и подобран правильно, — подчеркнул Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».

Однако, по депозиту невозможно зафиксировать высокую ставку на многие годы вперёд, утверждает он. А в недвижимости — можно.

«Депозит должен быть, я не говорю, что это плохо, — советует Марк Лернер. — Если у клиента миллион рублей, он ещё взял ипотеку под 20 годовых и вложился в недвижимость, это так себе инвестиция. Должен быть депозит минимум на полгода жизни. Но нужно использовать и другие инструменты, позволяющие диверсифицировать риски, в том числе и инвестиции в правильную недвижимость.».

В недавно построенном апарт-отеле GLER на 17-й линии Васильевского острова «Петрополь» применяет новую для себя концепцию продажи «гостиница в розницу». Суть её в том, что в момент покупки номера инвестор заключает договор с управляющей компанией – профессиональным гостиничным оператором «Станция», фактически отказываясь от самостоятельного управления своим имуществом в обмен на гарантированный доход от его сдачи в аренду. Программа гарантированной доходности обеспечивает инвестору от 60 тысяч рублей до 120 тысяч рублей ежемесячно, в зависимости от вложенной суммы (стоимость номера начинается от 10 млн. рублей).

«Мы каждый день уже на протяжении 10 лет сталкиваемся с этими вопросами: а могу ли я там жить, а что мне с этим делать, — подтвердил тенденцию Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — И мы говорим: друзья, конечно же, нет. Мы не можем запретить проживать в собственном номере. После покупки номера, вы можете аннулировать договор управления, только зачем вам это надо? Если вы хотите жить, давайте, может быть, не сюда. Хотите жить — пожалуйста лучше жильё купите там рядом, напротив».

Константин Чирков также обозначил проблемную зону: продавцы апартаментов сейчас вынуждены жёстко конкурировать с депозитами. Делать это им удаётся за счёт нестандартной тактики. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — изложил он суть противостояния. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на наш готовый проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».

Высокие ставки по ипотечным кредитам делают их малоприменимыми для ранка и жилья, и апартаментов. По словам Константина Чиркова, сообщение об отмене с 1 июля щедрой господдержки для покупателей жилья стало для всего сегмента апарт-отелей «суперновостью», потому что оно означало, что жильё по условиям покупки стало ближе к апартаментам. «У людей потребность в инвестировании сохранилась, — добавил он. — Наш последний клиент получал одобрения в банках и получил предложение от одного крупного банка на 20%. Ну какая это инвестиция? Конечно же, это не серьёзно. Поэтому мы стараемся разработать длительные рассрочки».

«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».

Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».

Марина Павлюкевич, генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости несколько иначе оценила тенденцию рынка апартаментов. По её словам, спрос на недвижимость, особенно на доходную, как апартаменты, в первом полугодии оставался стабильно высоким: с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.

«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург».

Группа компаний PLG работает на рынке инвестиционной недвижимости Санкт-Петербурга и реализует два проекта: апарт-отель IN2IT на Витебском проспекте и комплекс апартаментов «Про.Молодость» на проспекте Большевиков. «Среди покупателей мы отмечаем большую долю региональных клиентов, которые выбирают доходную недвижимость именно в нашем городе, — утверждает Марина Павлюкевич. — Дополнительные сервисы с развитой инфраструктурой в виде разнообразных зон отдыха и рабочих пространств (коворкинга) повышают привлекательность таких объектов. Мы видим положительную динамику на примере наших проектов. Например, апарт-отель IN2IT на Витебском проспекте расположен рядом с метро и в зоне будущего строительства автовокзала. В проекте «Про.Молодость» на проспекте Большевиков, благодаря активному строительству в этом районе инвестиционный прирост стоимости квадратного метра может быть надёжно спрогнозирован. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозам экспертов, в 2024 году турпоток в Санкт-Петербурге составит 10,3 млн человек».

Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина констатировала, что рынок банковских вкладов находится в стадии бурного роста. «В целом по рынку мы видим, что рынок вкладов очень сильно растёт, — отметила она. — За 5 месяцев этого года увеличение объёма депозитов практически достигло прошлогоднего роста. Понятно, что ставки сейчас очень высокие. Но всё зависит от того, на каком горизонте клиент хочет заработать денег. Сейчас мы видим, что крупные клиенты на короткий период времени размещают денежные средства в депозиты. И очень часто среди крупных инвесторов мы видим именно короткое размещение денег во вклады, потому что люди всё равно присматриваются к другим инструментам зарабатывания денег и инвестиций».

В начале 2024 года многие финансисты ожидали начала снижения ключевой ставки ЦБ РФ летом. Теперь прогнозы изменились: большинство ждёт, что ключевая ставка ЦБ РФ уже на ближайшем заседании, 26 июля, будет поднята с 16% годовых до 18%. А до конца года, не исключено, она окажется ещё выше. «Если несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, то теперь они существенно выросли на годовом интервале, — говорит Светлана Никулина. — Если раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. По этой причине в 2023 году ФИНСТАР БАНК создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».

Лариса Арбатова, Генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, перечислив наиболее привлекательные направления инвестирования в текущих условиях, сделала акцент на закрытых паевых инвестиционных фондах, которые стремительно набирают популярность.

«С начала года сформировано 286 паевых фондов, из них закрытых ПИФов - 241, — поделилась она статистикой Банка России. — Паевые фонды не являются юридическим лицом и не платят налог на прибыль, следовательно позволяют оптимизировать денежный поток без риска привлечения к налоговой ответственности. Поэтому увеличение ставки налога на прибыль до 25% в 2025 году поспособствует тренду на ЗПИФ. Мы предлагаем индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, они позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами. Кроме того доход от инвестиций одного проекта в рамках одного паевого инвестиционного фонда можно реинвестировать в другие проекты».

К другим преимуществам ЗПИФов Лариса Арбатова отнесла защиту собственности от притязаний третьих лиц, в том числе от рейдерских захватов: когда имущество находится в ЗПИФ, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду, словом работать. ЗПИФ удобен для организации комфортного наследования. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.

«В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».