Михаил Хорьков: Без ипотеки цены на жилье были бы ниже, а ассортимент — меньше

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответил руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости партнер bnMAP.pro по Свердловской области Михаил Хорьков.

В этом году исполняется 20 лет ипотеке в Свердловской области. Первый целевой кредит на приобретение жилья был выдан на Среднем Урале 19 ноября 2003 года. Тогда новый вид кредитования вызывал у многих экспертов серьезные сомнения в том, что такая форма займа приживется в России. Сегодня ипотека стала обыденным явлением для миллионов россиян и одним из главных двигателей строительной индустрии.

О том, какую роль сыграла ипотека на рынке жилья, а также о перспективах этого вида кредитования рассказал руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости партнер bnMAP.pro по Свердловской области Михаил Хорьков.

— Михаил Иванович, как вы оцениваете значение ипотечного кредитования для развития рынка жилья в Свердловской области? Можно ли предположить, как он выглядел бы без ипотеки?

Ипотека в первую очередь расширила категорию покупателей на рынке жилья и изменила модель поведения. Ранее для выхода на рынок требовался достаточно длительный срок накопления необходимой суммы, теперь проще принять решение об изменении жилищных условий. Модель поведения тоже поменялась. 15 лет назад стартовой единицей на рынке жилья была комната. Сейчас это неликвидный продукт. У покупателей есть более широкий диапазон для принятия решений, в зависимости от того, какой ипотечный платеж является для них комфортным.

Рынок жилья без ипотеки отличался бы прежде всего масштабом и динамикой. Объем продаж был бы ниже, а циклы роста и падения были бы более длительными. Еще один важный момент — уровень цен. Вероятно, без ипотеки цены были бы ниже. Обратная сторона этого — ниже ассортимент на первичном рынке.

— Можете ли вы сказать, с какого периода ипотека стала играть серьезную роль на рынке жилья? Когда ипотека стала учитываться в рекламных объявлениях? Когда число ипотечных кредитов достигло половины от общего числа сделок, других важных вех в развитии ипотечного кредитования?

До 2005 года на первичном рынке жилья были лишь единичные сделки с ипотекой, в 2010 году их доля составляла около 10%, а к 2015 году она достигла 40%. С этого момента ипотека становится одним из ключевых факторов развития. Кстати, именно в 2015 году был впервые опробован подход ипотеки с господдержкой. Тогда это решение не удержало рынок от серьезного падения, но позволило избежать глубокого кризиса, который был в 2009 году.

Далее доля и роль ипотеки на рынке жилья постоянно растут. В 2017 году половина рынка новостроек была сформирована ипотечными сделками, в 2020 году — 60%, сегодня около 80% покупателей совершают покупку на заемные средства.

— Стала ли ипотека абсолютным благом для рынка или привела и к негативным последствиям? Можно ли говорить о том, что рост цен — в значительной части следствие развития ипотечного кредитования? Является ли ипотека причиной нынешнего перекоса в цене первичного и вторичного жилья?

Здесь важно разделять рыночную ипотеку и те ипотечные стимулы, которые формируются через государственную поддержку. Рыночная ипотека — важный элемент в структуре современного рынка жилья. Рыночные ставки реагируют на внешние условия, денежно-кредитную политику и корректируют объем спроса на рынке. Поэтому кризис спроса, падение ипотечного рынка — это повод переосмыслить и перезагрузить рынок жилья для девелоперов.

Периоды рыночного спада нужны рынку в том числе и для того, чтобы вернуть стоимость земли, возросшую себестоимость строительства к разумным рамкам. Если этого не происходит на протяжении длительного времени, рынок искусственно стимулируется, на нем накапливаются риски и диспропорции. В этом проблема «льготных программ». К сожалению, правительство пока не смогло перевести льготную ипотеку из разряда экстренной поддержки в инструмент развития отрасли. Шаблонные решения плохо работают на всю страну.

Итоги льготной ипотеки для российского рынка жилья очень контрастны. И если Екатеринбург за последние 3,5 года с момента запуска программы увеличил объем предложения в два раза, многие города не смогли нарастить объем стройки. И там темпы роста цен оказались существенно выше. Текущая модель ипотечного стимулирования не учитывает возможности локальных рынков по предложению. Считается, что рост цен должен увеличить инвестиции в новые проекты и сбалансировать рынок. Но на относительно коротких циклах это не работает. Тем более у девелоперов и покупателей не было четкого понимания того, как долго будет работать льготная ипотека. Ее постоянно продлевали, но сроки действия программы оставались сильно меньше одного девелоперского цикла.

Поэтому да, льготные программы сформировали ценовые и структурные перекосы на рынке жилья.

— Как вы видите перспективы ипотеки на нашем рынке? К каким последствиям может привести сворачивание льготной государственной ипотечной программы?

В последние месяцы доля льготных программ выросла до 70% в общем объеме выдачи ипотеки. Рынок стал чрезвычайно зависимым от государственного субсидирования. Сегодня это уже проблема не только девелоперского бизнеса, но и банковской отрасли — почти все проекты строятся за счет проектного финансирования. Мы упустили шанс гармоничной отмены льготных программ. Теперь их одномоментное сворачивание — очень большой риск для неповоротливого и инерционного рынка жилья. Рынку нужна медленная корректировка ипотечных стимулов с четкой и понятной стратегией возврата к рыночным контурам функционирования. Не продление измененных условий на полгода-год, а именно стратегия на три-пять лет. Это необходимо в первую очередь банкам, которые в последние годы разделяют девелоперские риски.

Российская система проектного финансирования пока не имеет опыта прохождения через длительные периоды рыночного спада. Но к этому надо быть готовым. А как быть готовым, если у нас нет ориентиров по контурам развития ключевого фактора — ипотеки? Решения по нему лежат за рамками рынка.

— Как вы считаете, что будет с этим продуктом еще через 20 лет? Какие направления развития ипотечного кредитования кажутся вам наиболее перспективными?

Сегодня наиболее перспективное направление — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Здесь есть как колоссальные возможности, так и значительные риски для масштабирования ипотечных программ. Первые связаны с локальными рынками, которые не сформировали внятный сегмент многоквартирного жилья. Это шанс для развития для малых и средних городов, развития рынка в сельской местности. Разворот ипотечного конвейера в сторону ИЖС открывает новые возможности для многих территорий и строительной индустрии. Риск тот же, что и на рынке городского жилья: рост спроса, не обеспеченный предложением, не только сформирует предпосылки для повышения цен, но и усугубит инфраструктурные диспропорции в загородных проектах.