Ипотечная жара. Итоги падающих ставок

Автор: Михаил Хорьков,
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

Сегодня Центральный банк России опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за последний летний месяц. На рынке по-прежнему жарко. Но впереди осень, возросшие цены на новостройки и неясные экономические перспективы.

По итогам августа-2020 года в России было выдано на 45% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Объем предоставленных кредитов вырос на 66%. Рост выдачи ипотеки под залог ДДУ еще более впечатляющий - 82% и 109% соответственно.

За последний год ипотечный портфель вырос на 17%. Просроченная задолженность растет более низкими темпами. И в общем объеме пока не заметна (0,84%). За этот же период ипотечный портфель по договорам долевого участия в строительстве вырос на 27%. Доля "просрочки" здесь еще ниже - 0,34%.

Снижение ключевой ставки в предыдущие периоды и программа льготной ипотеки на новостройки привела к ипотечному буму и стремительному росту спроса на квартиры. Программа субсидирования ипотеки, которая была призвана стабилизировать рынок жилья в условиях карантина, обернулась золотой жилой для девелоперов, которые не только нарастили объем реализации, но и заметно увеличили цены на новые квартиры. Все это происходит в условиях общего экономического спада и невнятных перспектив восстановления многих секторов экономики в следующем году. Неудивительно, что слишком быстрый рост ипотечного рынка вызывает опасения отдельных специалистов.

Главная проблема текущего рынка жилья в том, что он оказался неспособен к быстрому выводу новых проектов в условиях повышенного спроса. Полагаем, что это в значительной мере связано с переходом на проектное финансирование. Как результат - заметный рост цен на новостройки и ограниченный качественный выбор.

Удивительно, но если в ближайшие 2-3 месяца девелоперы не насытят рынок новыми предложениями, все усилия государства по поддержке строительной отрасли будут иметь обратный эффект. Рост цен уже сегодня начинает бить по спросу гораздо сильнее, чем развивает его льготная ставка по ипотеке. Часть покупателей уходит на "дешевый" вторичный рынок. Стимулирующие меры государства так и не привели к заметному росту строящегося жилья. Локомотив экономики, как часто называют рынок жилья, пока не вывозит.

Поэтому, принимая решение о продлении льготной ставки по ипотеке, профильным ведомствам надо работать и над расшивкой узких мест в жилищном строительстве. Рост спроса должен быть синхронизирован с работой над качественным разнообразием. Этого пока не происходит.