Михаил Мень: 12% - это ипотечная ставка, близкая к оптимальному уровню
В интервью РБК министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства рассказал, как может измениться программа субсидирования ипотечных сделок после изменения ключевой ставки, и прокомментировал ситуацию вокруг СУ-155.
— Девелоперы — в сложной ситуации: у них нет денег, чтобы начинать новые стройки, а их покупателям не хватает средств, чтобы приобретать то, что уже построено...
В прошлом году в России был введен рекордный объем жилья — больше 83 млн кв. м. Это произошло во многом благодаря тому, что всерьез развилось ипотечное кредитование, и в 2014-м люди взяли ипотечные кредиты на огромную сумму — более чем на 1,7 трлн руб. Это действительно фантастически огромная сумма, которая говорит о том, что механизм ипотечного кредитования заработал.
Конечно, в связи с тем, что в конце прошлого года произошли изменения ключевой ставки, начались определенные проблемы экономического характера, ипотека встала. В начале года было зафиксировано падение спроса [по ипотечным сделкам] примерно на 40%. После этого был включен механизм субсидирования ипотечной ставки до 12%. Напомню, что в прошлом году, когда был ипотечный бум, средняя ипотечная ставка по стране была 12,5%, несмотря на то что инфляция находилась ниже. То есть сегодня 12% — это очень хороший результат. И сегодня действительно есть опасения того, что все желающие не смогут уместиться в тот объем господдержки, который предусмотрен.
Напомню, у нас предусмотрен объем поддержки на общую сумму 400 млрд руб. Но в связи с тем, что сегодня ключевая ставка уже значительно снизилась — до 11,5%, у нас есть возможность за те же деньги расширить количество банков, а соответственно, и людей, которые смогут принять участие в этой программе. Это сейчас обсуждается с Минфином.
Но есть разные точки зрения. Например, представители Агентства стратегических инициатив (АСИ) предлагали уменьшить саму процентную ставку. Это надо обсуждать, потому что решение не может принимать одно лишь наше министерство.
— Насколько она может еще снизиться?
По оценке Центробанка и Минфина, с учетом сегодняшней инфляции 12% — это ипотечная ставка, близкая к оптимальному уровню. Но, конечно, хотелось бы, чтобы цифра перестала быть двузначной. Это будет обсуждаться, но, скорее всего, все-таки мы оставим 12%, но расширим количество людей, которые смогут принять участие в этой программе. Может быть, на сегодняшний день это будет даже важнее.
— Как сильно может «просесть» рынок жилья по итогам 2015 года?
С того момента, как начала работать программа, нам удалось сократить падение [объема сделок с ипотекой] с 40 до 20%. Что касается ввода жилья, то, как ни странно, первый квартал этого года дал результат на 25% выше, чем тот же квартал прошлого года. Конечно, это наработки 2012 и 2013 годов, но в любом случае это неплохо. Нас больше беспокоят 2016 и 2017 годы, за 2015-й у нас как раз опасений нет.
Конечно, мы прогнозируем определенное падение и по ипотечному кредитованию, и по общему объему ввода квадратных метров — здесь, конечно, ситуация зависит от того, как будут развиваться события в третьем и четвертых кварталах. Но большого беспокойства у нас в отношении этого года нет, в отличие от следующих. Именно поэтому мы и инициировали законопроект о промзонах [об упрощении перевода промзон в иной статус для застройки жильем и другой недвижимостью], именно поэтому объединяем два института развития — АИЖК и фонд РЖС, консолидируем наши усилия для того, чтобы включить все механизмы, и в 2016-м, и в 2017-м, чтобы у нас не было сильного падения.
— Видите ли вы, что со стороны девелоперских компаний стало меньше обращений за разрешениями на строительство?
Да, но есть регионы, например Москва и Московская область, где разрешений на строительство выдано больше, чем за тот же период прошлого года. Но Москва, Санкт-Петербург и Московская область — это не показатель для всей страны. К сожалению, в большинстве регионов объемы выдачи разрешений на строительство все равно проседают. Плюс, конечно, проседает рынок федерального заказа. У нас сегодня Федеральная адресная инвестиционная программа несколько сокращается, и здесь тоже есть определенного рода проблема и вызов. Но мы сейчас с помощью объединенного института попробуем избежать падения.
— Была информация, что госзаказы могут быть отданы в руки китайских компаний, потому что они строят дешевле…
Переговоры такие начинались, но они пока еще не вышли на конкретику по строительству жилья. Вот в Кировской области был неплохой пилотный проект, когда китайские застройщики пришли к губернатору с предложением работать по программе «Жилье для российской семьи». Напомню, там основной показатель — это строительство по себестоимости не выше 35 тыс. руб. за 1 кв. м. При таких условиях государство готово поддерживать застройщиков [строительством инфраструктуры вокруг объекта]. И поразительно, что как только о своей готовности заявили китайцы, к губернатору пришли местные застройщики и сказали, что и они готовы строить на этих же условиях. Поэтому в любом случае, чем бы не завершились эти переговоры, эффект, безусловно, есть.
— Многие девелоперские компании сейчас испытывают финансовые трудности. Например, кредиторы СУ-155 Михаила Балакина подали с начала 2014 года более 20 заявлений о признании компании банкротом. Недавно обыски проходили в ее офисе — якобы дочерняя компания уклонялась от уплаты налогов. Балакин был заявлен в программе ПМЭФа, но так и не приехал… Как вы думаете, удастся ли компании преодолеть трудности?
Мы, конечно, точечно никому не помогаем, это не наша функция. Но, безусловно, держим руку на пульсе, потому что любое падение крупной компании, которая занимается строительством жилья, чревато появлением обманутых дольщиков. И это, безусловно, опасный вызов.
То, что касается непосредственно СУ-155, конечно, я лично вел переговоры с руководством компании, с ее акционерами. Проблема в том, что это слишком огромная компания, которая включает не только целый ряд ДСК, машиностроительных заводов и так далее. Сейчас компания занимается реструктуризацией своего бизнеса, продажей полупрофильных активов. Как мне докладывают акционеры, за счет этого механизма они постараются вытащить компанию. Конечно, нам бы очень хотелось, чтобы они справились с этой задачей, потому что СУ-155, конечно, крупнейший застройщик в России, работающий по всей стране.
— Планируете ли встречаться в ближайшее время с Балакиным, будете ли обсуждать эту ситуацию?
Безусловно, мы постоянно проводим консультации с рядом крупных компаний, которые находятся в сложной ситуации. Такая встреча намечена и на ближайшее время, и мы держим руку на пульсе, чтобы не получить каких-то неожиданностей. Будем надеяться, что они будут четко ориентироваться на те задачи, которые поставили перед собой, чтобы выйти из кризиса. Главное — это не подвести людей, которые работают с ними и приобретают у них жилье.
— Вы проводили эксперимент наподобие «тайного покупателя», когда ваши люди пытались получить разрешение на строительство. Каковы его результаты?
Мы, конечно, делали это не сами. Чтобы это было объективно, мы привлекли ТПП [Торгово-промышленную палату], АСИ и работали по ряду регионов и по ряду муниципалитетов. Я напомню, что не так давно наконец-то был утвержден исчерпывающий перечень согласований по жилищному строительству, которые необходимо получить для оформления разрешения на строительство. Произошло значительное сокращение этого перечня.
И сегодня очень важно отслеживать то, как регионы и муниципалитеты отреагировали на изменение этой нормативно-правовой базы. По поручению президента мы создали специальный штаб, в который помимо наших специалистов вошли представители Генеральной прокуратуры. Условно «контрольная закупка» показала следующее: порядка 22% муниципалитетов не вписываются по своему законодательству и нормативно-правовой базе в новый перечень. Прокуратурой им будут даны соответствующие предписания. Мы эту тему не отпустим, потому что знаем, что исполнение законодательства на муниципальном и порой на региональном уровнях у нас хромает. Мы будем добиваться, чтобы этот исчерпывающий перечень заработал.
— Сколько в этом перечне осталось согласований?
Там осталось порядка 140 согласований из 220. И мы будем стараться в будущем убрать еще около 40 пунктов. Но хочу отметить, что это касается всего сектора строительства жилья — от индивидуального жилого дома до комплексной застройки. Для индивидуального жилья, например, количество согласований снизилось с 35 до 25.