В наложном свете: Минфин хочет вернуть НДС на апартаменты

Минфин выступил с инициативой ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого строительства. Об этом сказано в основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов, с которыми ознакомились «Известия». В случае если предложение будет принято, апартаменты могут подорожать, а спрос на них — снизиться, уверены опрошенные «Известиями» девелоперы и эксперты.

Выход из «законодательного тупика»

НДС для застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ) был отменен в 2010 году. Исключение сделано лишь для строительства объектов, предназначенных для производства товаров и оказания услуг. В новом документе Минфина среди мер налоговой политики, запланированных на 2022–2024 годы, указана «отмена освобождения от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве апартаментов на основании договора участия в долевом строительстве», заключенного в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ.

Правовой статус апартаментов действующими нормами не урегулирован, но попытки его закрепления предпринимаются. Так, группа сенаторов и депутатов в конце апреля внесла в Госдуму законопроект о новой категории недвижимости — многофункциональных зданиях, апартаменты в которых предлагается приравнивать к жилью. Однако документ парламентарии пока не рассматривали.

Предложение Минфина, вероятно, направлено на создание сложностей для застройщиков апартаментов, чтобы они переориентировались на строительство жилого фонда, полагает глава риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Пока всё выглядит как попытка выйти из законодательного тупика путем ввода заградительных мер — создать слишком некомфортные условия для строительства апартаментов, чтобы они сами собой покинули рынок, либо чтобы девелоперы старались довести любой проект до статуса жилого, — считает она.

При этом участники рынка сходятся во мнении, что реальное влияние возможных нововведений на цену апартаментов сложно оценить.

— Есть проекты апартаментов, за которые заплатят и на 20% больше вне зависимости от статуса, — уверена Ирина Доброхотова.

Она считает, что предлагаемые законодательные изменения не окажут значительного влияния на спрос, поскольку даже в случае подорожания апартаменты экономкласса останутся «самой доступной крышей над головой», а спрос на люксовое жилье жестко не привязан к его цене. По мнению эксперта, наименьший потенциал роста стоимости у апартаментов, имеющих большую конкуренцию со стороны квартир, в частности, в спальных районах Москвы.

Цель на переориентацию

Поскольку НДС облагается не вся сумма, прописанная в ДДУ, а только услуги застройщиков, сложно оценить, насколько увеличатся их затраты и вырастет себестоимость строительства, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Он считает, что предложение Минфина направлено на ограничение строительства апартаментов и стимулирование возведения объектов, обеспеченных инфраструктурой. Возврат НДС сделает строительство апартаментов менее прибыльным, в результате чего некоторые девелоперы могут переориентироваться на строительство квартир, полагает эксперт.

Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев ожидает, что в случае принятия инициативы стоимость объектов вырастет примерно на 2–3%.

— Однако ожидать, что апартаменты выровняются в цене с аналогичными жилыми помещениями, в существующих реалиях не стоит, — спрогнозировал он.

Риелтор объяснил это повышенными издержками при строительстве жилой недвижимости, связанными с социальной инфраструктурой.

Инициатива Минфина идет вразрез с идеей приравнивания апартаментов к жилью, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Возвращение НДС, по его мнению, заставит девелоперов пересмотреть финансовые модели проектов.

— Скорее всего, застройщики могут отказаться от приобретения части площадок под проекты с апартаментами из-за того, что финансовая модель с учетом серьезного увеличения налоговой нагрузки на проект станет просто нерабочей, — оценил он.

Это заставит девелоперов искать варианты компенсации дополнительных расходов, убежден эксперт. По его словам, самый очевидный путь — увеличение стоимости квадратного метра.

Однако цены вырастут непропорционально — ведь они регулируются рынком, и на фоне наметившейся стабилизации стоимость жилья не может расти, опережая спрос, объяснил Александр Ручьев. С другой стороны, сокращение объемов строительства апартаментов еще больше усугубит дефицит предложения на рынке и будет толкать цены вверх, добавил он.

Первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская прогнозирует быструю реакцию рынка на изменение условий налогообложения застройщиков. Она ожидает увеличения количества сделок с апартаментами: все имеющиеся объемы могут раскупить до принятия новых правил. В дальнейшем же строительные компании будут внимательнее относиться к проектам возведения апартаментов, так как многие из них перестанут быть рентабельными для инвесторов, считает эксперт.

В Минфине оперативно не предоставили «Известиям» комментарий о предпосылках указанной инициативы и планируемых сроках ее реализации. В Минстрое также не ответили на запрос издания.