Эксперты разъяснили, может ли банк увеличить ставку по сельской ипотеке
На днях Минсельхоз приостановил выдачу новых кредитов по программе "Сельская ипотека". Могут ли банки поднять ставку по действующим кредитам, если субсидии на эту программу банкам не выделят? Эксперты заверяют, что только при определенных условиях.
Решение о приостановлении выдач новых кредитов по программе "Сельской ипотеки" принято в связи с повышением ключевой ставки ЦБ до 12% и в целях недопущения превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками. Выдача будет возобновлена после изменения текущей экономической ситуации, сообщается на сайте ведомства.
В то же время постановлением правительства о сельской ипотеке установлено, что в случае еще более серьезной ситуации - принятия решения об отказе в предоставлении субсидий из-за недостатка лимитов бюджетных обязательств, доведенных до Минсельхоза, - условия по кредитным договорам могут быть изменены банком в порядке и случаях, которые предусмотрены кредитным договором или законодательством.
В постановлении правительства оговаривается, что изменение процентной ставки по кредиту не может превышать размер ключевой ставки на дату заключения кредитного договора. Это особенно важный момент, считает управляющий партнер юридической компании "Рябых и партнеры" Михаил Рябых, поскольку ЦБ в этом году уже дважды увеличивал ключевую ставку. То есть если кредитный договор заключен в январе 2023 года, то увеличение процентной ставки по кредиту возможно не более, чем на 7,5%. Если же кредитный договор заключен после 22 августа 2023 года, то увеличение процентной ставки возможно уже на 12%, поясняет он.
При этом условие о повышении ставки необязательно должно быть предусмотрено кредитным договором, считает Рябых. В постановлении правительства говорится, что такое увеличение возможно в случаях, предусмотренных законодательством.
Механизм изменения процентной ставки субсидируемого ипотечного договора должен быть уже при заключении договора включен в его текст, настаивает председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров.
Законом о банках и банковской деятельности установлен запрет на одностороннее изменение банком процентных ставок или порядка их определения по кредитному договору. Если в кредитном договоре отсутствует согласованный с заемщиком порядок изменения ставки (или явные ссылки на такой порядок в ином документе), банк не сможет в одностороннем порядке изменить ставку выданного кредита.
"Другими словами, договор льготной ипотеки с госсубсидированием, который предоставляется гражданам на строительство или приобретение жилья на сельских территориях, - это именно тот договор, в котором нужно внимательно изучать условия перед его подписанием", - подчеркивает Мисаров.
Этот принцип действует и в отношении других льготных программ: изменять ставку банк может только в случае указания на это условие в договоре, с которым согласится заемщик.
"В своей практике мы не сталкивались с условиями изменения ставки кредита, аналогичными условиям в "сельской ипотеке", - не зависящими от банка и самого заемщика, зависящими от недостатка лимитов бюджетных обязательств", - отмечает Мисаров.
В документах, регулирующих выдачу "Семейной", IT-ипотеки, условий изменения ставки, аналогичных программе "Сельской ипотеке", юристы не обнаружили.