Может ли лишиться жилья добросовестный покупатель

Куйбышевский районный суд города Омска рассмотрел необычное дело о споре из-за недвижимости. Спустя четыре года владелец проданной квартиры потребовал признать сделку недействительной - изъять жилье у добросовестного покупателя и вернуть ему обратно.

Омичка Татьяна Фоминцева, воспитывающая двух маленьких дочек, решила купить квартиру в районе Иртышской набережной в ипотеку еще в 2017 году. Двушка на Спортивном проезде привлекла ее внимание невысокой ценой и удобным расположением - на первом этаже. Татьяна собиралась перевезти из деревни в город маму, которая имеет инвалидность второй группы. Пониматься по лестнице ей было бы тяжело.

Риелтор обратила внимание на то, что продавец квартиры, некий Турченюк, владеет ею всего три месяца, значит, ему придется уплачивать налог с продажи.

- Я к этому полностью готов, - объяснил ситуацию собственник. - Погорячился с покупкой. Квартира требует ремонта, а я его не потяну. Лучше потрачу вырученные деньги на хорошую студию, чтобы сразу - "заходи и живи".

Сделка была ипотечной, оценку квартиры проводил банк, договор купли-продажи регистрировался у нотариуса.

Однако спустя четыре года после покупки, после того, как Татьяна полностью расплатилась с банком, почтальон вручил ей судебную повестку.

- Я просто обомлела, когда узнала, что меня вызывают в суд в качестве ответчика, - вспоминает омичка. - Оказалось, что я могу потерять квартиру и остаться на улице вместе с больной матерью и детьми. А ведь я добросовестный покупатель - честно приобрела жилье и потратила на него все свои сбережения.

Иск в Куйбышевский районный суд подал предыдущий собственник квартиры. Его история достаточно показательна. Мужчина хорошо зарабатывал, был собственником нескольких квартир в Омске. Однако после выхода на пенсию стал злоупотреблять алкоголем, лишился всего имущества и погряз в долгах.

В суде бездомный пенсионер заявил, что последнюю квартиру на Спортивном проезде у него отобрали обманом мошенники, когда он находился в состоянии алкогольного опьянения.

По словам истца, весной 2017 года к нему квартиру постучалась незнакомая женщина. Она расспросила его о недвижимости, предложила взять паспорт и поехать с ней на какую-то сделку за денежное вознаграждение. У подъезда их ждал риелтор. С ним они отправились в банк, потом к нотариусу, потом в МФЦ. Происходящее он помнит смутно, так как был нетрезв. В результате ему выдали договор купли-продажи на квартиру, а деньги незнакомка забрала себе и скрылась.

Оставшийся без крыши над головой мужчина обратился за помощью в полицию и прокуратуру. Но там, по его словам, ему ничем не помогли. И он пошел скитаться по городу. Ночевал, где придется, просил милостыню в подземных переходах.

Впрочем, в судебном процессе пенсионер неоднократно менял свои показания. При этом его объяснения противоречили друг другу. На одном заседании он заявлял, что решил продать квартиру сам, так как она фактически превратилась в притон и накопились долги за коммуналку. На другом вспоминал о том, что договаривался с риелтором о покупке квартиры меньшей площади с доплатой в 200 тысяч рублей.

На вопрос суда о том, почему столь долго (более четырех лет) он не обращался в суд за защитой своих прав, истец пояснил, что надеялся на правоохранительные органы и находился в реабилитационных центрах - лечился от алкогольной зависимости.

Исковые требования также менялись неоднократно и в конце концов были сформулированы следующим образом: признать сделку недействительной, так как она была "безденежной".

Суд разыскал таинственную "незнакомку". Многодетная мать явилась в процесс и пояснила, что в "нехорошей" квартире какое-то время обитал ее родной брат. Поэтому с истцом они были знакомы. Жалея ведущих асоциальный образ жизни товарищей, она периодически приносила им продукты.

По словам омички, пенсионер сам обратился к ней за содействием в продаже жилья. Они позвонили по объявлению о быстром выкупе недвижимости. Приехал риелтор, оценил квартиру и предложил за нее один миллион триста тысяч рублей. Пенсионер согласился и попросил даму сопровождать его в поездках по инстанциям. После чего они все вместе отправились к нотариусу, где оформили доверенность, затем в банк, затем в агентство недвижимости, затем в МФЦ для регистрации сделки.

- Риелтор полностью рассчитался с истцом в агентстве недвижимости. Деньги тот положил во внутренний карман куртки, - пояснила омичка.

- Я не клал их в карман, - возмутился пенсионер. - Ты забрала все себе, а мне ничего не вернула.

Судья Ольга Котельникова уточнила у истца, почему он не потребовал немедленно вернуть деньги за квартиру ему? Почему не сообщил, что его обманывают ни нотариусу, ни сотруднику МФЦ, ни специалистам агентства недвижимости? Почему не написал в полицию заявление о том, что дама украла все деньги?

- Растерялся, - ответил истец.

Куда при этом исчезли деньги пенсионера, так и осталось загадкой. В 2017 году полиция проводила по данному факту проверку и вынесла отказ в возбуждении уголовного дела. Потерпевший собственноручно подписал документы о том, что никаких претензий к риелтору не имеет.

Так почему же спустя четыре года мужчина вспомнил о своей потерянной квартире и решил за нее бороться?

Он узнал о том, что полиция возбудила уголовное дело в отношении группы риелторов, среди которых был и специалист, купивший у него жилье в 2017 году. Их подозревают в махинациях с долями собственников.

- По всей видимости, я также угодил в лапы мошенников, - заявил пенсионер суду.

- Но причем здесь я? - Татьяна Фоминцева едва сдерживала слезы. - Ведь я не имею никакого отношения к предыдущим перепродажам этой квартиры и приобрела ее абсолютно законно. Потратила огромную сумму на ее капитальный ремонт. Выплатила банку проценты за ипотеку.

К сожалению, закон позволяет изымать недвижимость у добросовестных покупателей. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из его владения иным путем, помимо его воли. Примеров множество - оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" жилья у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

Впрочем, истец не смог предоставить суду доказательства того, что сделка была "безденежной" и совершалась помимо его воли. Кроме того, срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Поэтому в удовлетворении иска ему было отказано.

Справка "РГ"

С 1 января 2020 года в силу вступила статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" - "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она защищает добросовестных граждан и предполагает выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать одного миллиона рублей, а поэтому не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны.

Комментарии

Людмила Гапанович, руководитель риелторской группы:

- При покупке квартиры следует обращать внимание на множество нюансов и проводить настоящее детективное расследование. Прежде всего необходимо досконально проверить все документы. Если право собственности наступило в результате наследования, в присутствии наследника посетите нотариуса. Выясните, имелись ли родственники, отказавшиеся от наследства. Внесите в договор купли-продажи пункт о том, что в случае претензий третьих лиц продавец обязуется урегулировать их за счет собственных сил и средств. Если квартира была приватизирована, закажите развернутую копию лицевого счета или поквартирную карточку. В ней могут быть прописаны люди, отказавшиеся в свое время от приватизации, но сохранившие право пользования - инвалиды, недееспособные. Если собственник старше семидесяти лет, попросите его предоставить справку из психоневрологического диспансера.

Если квартира перепродавалась за год не один раз, лучше вообще отказаться от сделки. Это явный признак того, что она является "нехорошей", и от нее пытаются избавиться. Если недвижимость стоит на пятнадцать-двадцать процентов дешевле рыночной цены - это также повод для беспокойства.

Чтобы убедиться, что все в порядке, заказывайте справку из ЕГРН в день сделки. Не жалейте денег и регистрируйте сделку у нотариуса. Он "распутает" весь клубок, сделает за вас все необходимые запросы. И не покупайте жилье за наличный расчет. Во многих банках для этого есть безопасная система расчетов.

Татьяна Пономарева, юрист:

- Во избежание возможных рисков утери права собственности рекомендуется обратиться в страховую компанию для заключения договора титульного страхования жилых помещений. Такая страховка будет гарантировать возврат средств страховой компанией в случае утраты права собственности, потери недвижимого имущества и материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель.

Отличие титульного страхования от других видов страхования заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые могут быть и неизвестны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Ведь нередко, несмотря на тщательное изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, узнать все подробности просто невозможно.