Жизнь в кредит
О том, что такое финансовая стабильность, со всей очевидностью удается узнать, только лишь когда наступает финансовая нестабильность. Однако регуляторы, в том числе и российские, имеют четкое представление о том, что такое стабильная финансовая система, как ее укрепить и повысить сопротивляемость к внешним и внутренним шокам. С этой целью они мониторят состояние активов банковских систем, оценивают процентный, валютный и кредитные риски. 1 декабря Банк России выпустил отчет о финансовой стабильности. Свое выступление заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева сопроводила комментариями к ситуации с розничным кредитованием, которая вызывает у регулятора растущее беспокойство.
Ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется двумя тенденциями — замедлением темпа повышения цен на жилье при стабильном предложении и продолжающимся ростом ввода в эксплуатацию новой недвижимости девелоперами. В III квартале 10 российских регионов показали снижение цен на первичном рынке жилья и 23 региона на вторичном. Объем же ввода в эксплуатацию нового жилья вырос на 27% за девять месяцев в годовом выражении.
Банк России говорит о снижении долговой нагрузки на макроуровне до 11,2% и приводит данные, согласно которым давление на домохозяйства по ипотеке составляет всего 2,3%, а по потребкредитам — всего 5,5%, что для непосвященного читателя выглядит чрезвычайно позитивно. Для того чтобы понять реальное положение дел, необходимо ознакомиться со сведениями, которые финансовые организации предоставляют в ЦБ.
В формах отчетности отсутствуют цифры по требованиям банков в части аннуитетных платежей, то есть по погашению основной суммы долга. Этим и объясняется, что давление на доходы домохозяйств по потребительским кредитам больше — процентные ставки по ним более высокие, а представленный Банком России расчет включает лишь данные по соотношению процентов за пользование кредита к доходам заемщика. Этот показатель (его также называют «коэффициентом обслуживания долга») дает нам, пользователям представленной аналитики, понимание, растут ли процентные ставки по кредитам равномерно с доходами граждан, не более того.
Для того чтобы разобраться, есть ли риски для финансовой стабильности со стороны ипотеки, необходимо посмотреть на качество кредитных портфелей в целом по банковской системе. Открывающаяся картина во многом объясняет, почему и чем именно обеспокоен регулятор.
Обращают на себя внимание данные по распределению выдач жилищных кредитов, предоставленных после 01.10.2021 по уровню LTV на момент выдачи. Показатель LTV (loan to value) — это один из важнейших международных макропруденциальных коэффициентов, широко используемый в практике контроля за риском в ипотечном кредитовании. Он показывает соотношение суммы выданного кредита к справедливой оценке заложенного имущества. То есть, скажем, если LTV по кредиту 0,5, это означает, что банк взял в залог жилье, а выдал кредит на сумму 50% от его стоимости. Такая конструкция является наиболее стабильной и менее чувствительной к колебаниям цен на рынке недвижимости.
В III квартале 2022 года по договорам доверительного участия доля кредитов, выданных с LTV 80–90%, превысила 65%. Это самый высокий показатель с IV квартала 2021 года, тогда таких кредитов с завышенной оценкой залогов было всего 38%. Доля займов с завышенной оценкой залогов, приобретенных не по договорам ДДУ, также высока — около 30%. Это значит, что в том случае, если на рынке общее снижение цен составит более 20%, под риском ухудшения качества окажутся почти 66% ипотеки, выданной на покупку жилья на первичном рынке, и треть кредитов, оформленных для покупки жилья на вторичном рынке.
При снижении цен на 40% качественно ухудшится состояние 90% портфелей ипотеки, выданной в III квартале по ДДУ, и 72% остальной. Поэтому замкнутый круг, в который попала банковская система и регулятор в результате продолжения льготных программ с целью стимулирования экономики, сегодня выглядит чрезвычайно опасно. Без сомнения, существенный рост ВВП в период пандемии был обеспечен стимулированием розничного кредитования. В то время необходимо было сохранить темпы деловой активности, а также оживить потребительский спрос.
Но сегодня ситуация совершенно иная. Во-первых, льготные программы кредитования населения на покупку жилья косвенным образом стимулируют развитие отдельной отрасли экономики — строительство жилой недвижимости. Мало того, что эта задача совсем не входит в мандат Банка России, в случае прекращения стимулирования и резкого падения спроса на жилье те же самые девелоперские компании могут понести серьезные убытки в связи с вынужденным замораживанием проектов. Во-вторых, банки в свою очередь получат активы с недооцененными залогами. Все это происходит на фоне увеличения сроков вновь выданных кредитов, которые в массе своей в сентябре превысили 300 месяцев.
Льготная ипотечная программа по Дальнему Востоку (по ставке 2%) 8 декабря была продлена до 2030 года. Совет Федерации полагает, что прочие льготные программы кредитования на покупку жилья тоже надо продлить. Мотивы понятны: необходимо показать незыблемость социальной поддержки. Однако при стимулировании спроса на недвижимость риски возникновения ипотечного пузыря становятся выше, и здесь важно своевременно и постепенно свернуть льготные программы, чтобы не нанести ущерба ни банкам-кредиторам, ни строительному сектору, ни заемщикам.