Кредитный номер

Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц может быть интересна всего 10% предпринимателей, покупающих ее для себя. Инструмент не только трудно реализовать на практике, но и в конечном счете он может быть опасен для бизнеса заемщиков.

«Народная» ипотека на офисы или объекты стрит-ритейла, о готовности выдачи которой Сбербанк объявил в апреле, отнюдь не его ноу-хау. Такой продукт есть и у других кредитных организаций, но он не пользуется высоким спросом.

Программа банка направлена на тех, кто покупает недвижимость для ведения собственного бизнеса, а это всего 10% покупателей, остальные 90% — инвесторы, желающие получать пассивный доход, но для них она не подойдет.

Банк может потребовать подтверждение того, что у клиента уже есть действующий и прибыльный бизнес, поскольку кредитной организации нужно знать, чем будет обеспечиваться заем. А значит, ипотечный продукт подойдет только предпринимателям, у которых уже есть, например, сеть магазинов, ресторанов или салонов и они планируют расширяться дальше.

Для масштабирования инструмент ипотеки и правда может на первый взгляд показаться полезным. Однако сетевой бизнес помещения такого плана, как правило, предпочитает арендовать, а не покупать в собственность, поскольку от объекта можно легко отказаться, если локация не сработает, и не требуется больших первоначальных вложений.

И уж тем более ипотечный продукт не подойдет для самозанятых мастеров маникюра и репетиторов. Платеж в таком случае будет даже выше стоимости ежемесячной аренды, а кроме того, потребует первоначального взноса. Ипотека на коммерческие помещения не будет востребована у специалистов из сферы услуг еще и потому, что, как правило, они предпочитают либо арендовать небольшие площади (или, например, кресло в салоне красоты), либо работать на дому.

Почему условия ипотеки невыгодны и для 90% инвесторов? Потому что ставка по кредиту выше доходности. Коммерческая недвижимость приносит 6–10% годовых от сдачи в аренду. То есть использование кредита может существенно уменьшить доходность инвестора. В таком случае рассчитывать ему придется только на то, что объект подорожает и прибыль вырастет на этом.

Чтобы ипотека под коммерческую недвижимость стала действительно народной, процентная ставка не должна превышать арендную доходность объекта. То есть такие кредиты должны выдаваться под 5–6% годовых. Сейчас таких ставок нет даже на рынке жилья. Такой процент возможен только при субсидировании со стороны государства. Но, как показывает практика, появление субсидий приводит к резкому росту цен, как было на рынке новостроек. Это тоже сводит на нет всю выгоду от приобретения офиса или торговых площадей в ипотеку.

Разберем на примере. Один из самых популярных вариантов коммерческой недвижимости — помещение 50 кв. м в новостройке. Цена такого объекта в Москве может варьироваться от 7,5 млн рублей до 25 млн (то есть от 150 до 500 тыс. за «квадрат») в зависимости от локации, плотности и доходов населения вокруг.

Возьмем средний вариант за 15 млн рублей (300 тыс. за «квадрат»). Такое помещение будет предлагаться в аренду в среднем за 100 тыс. рублей в месяц (ставка аренды 2 тыс. за 1 кв. м).

Ежемесячный платеж по кредиту даже по самым лучшим условиям, озвученным Сбербанком, то есть по ставке 12,7% годовых, на 25 лет с минимальным первоначальным взносом 30% составит 116 тыс. рублей. И при этом частный репетитор или мастер маникюра где-то должен найти первоначальный взнос в размере 4,5 млн, что немало. И при этом если точка «не зайдет» — репетитор не сможет просто съехать и открыться в другом месте.

Если такой объект покупает инвестор, то данный расчет наглядно показывает, что арендный платеж не перекроет платеж по кредиту. При этом нужно еще уменьшить сумму аренды на эксплуатационные расходы, налог на имущество, взносы на капитальный ремонт и так далее. Поэтому чистый операционный поток от арендного бизнеса будет ниже 100 тыс. рублей за месяц аренды. Инвестору придется внести около 50% в качестве первоначального взноса, чтобы доход от аренды покрывал ежемесячный платеж по кредиту.

Предположив, что арендная плата будет расти на 4% в год и через 25 лет инвестор продаст объект с окупаемостью 12,5 года (такой же мультипликатор, как при покупке), доходность инвестора (IRR) до налогов составит 10,4% годовых. А без использования кредита — 11,1%.

А если арендная плата расти не будет, тогда доходность и вовсе составит 3,6% годовых с кредитом против 7,2% без кредита.

И если еще учесть, что ставку 12,7%, скорее всего, получить не удастся и полная стоимость кредита будет 13–15% годовых, расчеты становятся еще менее выгодными.