Надежда Косарева: Льготная ипотека стала стрельбой из пушки по воробьям

Программа льготной ипотеки в сложных экономических условиях не только поддержала строительные компании, но и позволила им неплохо заработать. Однако среди ипотечников в выигрыше оказались далеко не все, ведь многим пришлось покупать жилье по выросшим ценам, считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.

В интервью РИА Недвижимость она также рассказала, как негативная ситуация в экономике в 2020 году поспособствовала росту ввода жилья, чем грозит рынку строительство 120 миллионов квадратных метров в год и что изменится в сфере ЖКХ с введением экономически обоснованных тарифов.

- Надежда Борисовна, возглавляемый вами фонд много внимания уделяет теме доступности жилья в России. В последнее время считалось, что оно действительно становилось более доступным. А какова ситуация сегодня, учитывая текущую рыночную ситуацию?

Впервые тема доступности жилья была обозначена президентом страны еще в 2005 году, когда даже ипотеки, в общем-то, не было. Примерно в то же время наш институт начал вести постоянный мониторинг доступности жилья. Для этого мы используем две методики.

Первая применяется во всем мире и основывается на соотношении между ценами на жилье и доходами населения. В этом случае высчитывается коэффициент, который показывает, сколько лет нужно средней семье, чтобы накопить на стандартную квартиру в 54 квадратных метра, откладывая все до копейки. Начиная с 2009 года этот показатель постоянно снижался и достиг своего минимального значения в 2018-2019 годах, когда требовалось копить 3,2 года. К сожалению, в 2020 году коэффициент повысился. В среднем по стране незначительно - до 3,3 года. Но в некоторых агломерациях он вырос больше, и жилье там начало переходить, согласно международной классификации, в категорию недоступного.

В этой методике не учитывается ипотечное кредитование. Поэтому мы дополнительно разработали собственную, показывающую долю семей, которым доступно приобретение жилья с помощью ипотеки. Этот показатель рос на протяжении последних десяти лет. В 2020 году доля таких семей достигала 56%.

Оценок за 2021 год пока нет, потому что еще не опубликованы данные Росстата, на основании которых они делаются. Но, с одной стороны, цены на жилье с конца 2020 года начали расти, а с другой - доходы населения снизились. Поэтому уже сейчас могу предположить, что по обоим показателям доступность жилья снизилась.

- По вашим оценкам, что будет с ценами дальше?

Думаю, такого существенного роста уже не будет. Я отношусь к тем экспертам, которые считают, что рост цен, начавшийся в 2020 году, связан с льготной ипотекой. Какое-то влияние оказал переход на проектное финансирование, но не столь значительное. Многие связывают скачок с повышением стоимости стройматериалов. Они действительно подорожали, но я эту логику вижу иначе. Льготные ставки увеличили спрос на жилье. Это позволило застройщикам поднять цены. В свою очередь производители материалов тоже решили извлечь собственную выгоду. То есть не сначала подорожали материалы, а за ними само жилье, а наоборот. Конечно, там происходили более сложные процессы, связанные в том числе с экспортом, но в целом последовательность, на мой взгляд, такая.

Поскольку теперь льготной ипотеки в том объеме уже нет, то и прежнего роста цен не будет. В то же время застройщикам нужно завершать начатые стройки, и они не хотят остаться с нераспроданным жильем. Понимая, что такого спроса уже не будет, они не станут повышать цены. Некоторое увеличение, возможно, будет, но уже не столь значительное.

- Считаете, продлевать еще раз программу не стоит?

Моя позиция по льготной ипотеке следующая. Я считаю, что это ошибка - субсидировать ипотеку всем подряд. Стоило помогать определенным категориям - многодетным семьям, покупателям первого жилья, каким-то еще приоритетным группам. Тогда это была бы поддержка людей, а не строительного рынка. Предполагалось, что в условиях кризиса стройкомплекс совсем просядет, а это ведь тоже люди, там огромный класс рабочих. И вообще дефолта строительных компаний нельзя было допустить. Но получилась, условно говоря, стрельба из пушки по воробьям. Массированное субсидирование всех покупателей на первичном рынке привело к сильному росту цен. Да, строители оказались в большом плюсе. А из покупателей выиграли немногие, только те, кто попал в начальный период, когда цены еще не выросли. Остальные купили хоть и с низкими ставками, но уже по высоким ценам, то есть в результате оказались практически по нулям.

Здесь же идет спор гигантов, Центробанка и блока, ответственного за стройкомплекс. Конечно, льготная ипотека позволяет застройщикам больше строить и получать прибыль. Абсолютно прозрачная и понятная позиция. А Центробанк заботится о стабильности кредитно-финансовой системы. Его позиция в том, что это искусственное искажение рынка и оно может привести к его расбалансировке. Уж кто там победит - трудно сказать.

- Сегодня ставки уже достигли двузначного значения, и некоторые эксперты прогнозируют, что они могут вырасти вплоть до 16%. Насколько это возможно?

Ипотека не существует сама по себе. Если не брать льготную, когда ставки субсидируются искусственно, то ипотека привязана к общей ситуации на кредитно-денежном рынке. И она автоматически следует за стоимостью денег. Чтобы банки могли выдавать ипотеку, они сначала должны привлечь деньги. А тут уже многое зависит от ключевой ставки. Разница между ипотечной и ключевой ставкой в нашей банковской системе примерно 4 процентных пункта, значит, 16% достигнут при ключевой в 12%. Не знаю, я так далеко заглядывать не могу.

Но в феврале, думаю, ключевая опять повысится. С некоторым временным лагом на это отреагируют и ипотечные банки. Мне трудно прогнозировать, какой процент будет в этом году, но тенденция к росту однозначно есть. Думаю, ипотечные ставки будут двузначными, только все-таки ближе к 10%, чем к 20%.

- При этом целей нацпроекта никто не отменял. Тот же показатель в 120 миллионов квадратных метров в год, хоть и перенесен на 2030 год, по-прежнему остается ориентиром...

У нас сейчас переломный момент. Льготная ипотека позволила увеличить объем ввода и сделать задел на будущее. Но теперь условия ухудшились, и смогут ли застройщики реализовать запланированное - это вопрос.

Изначально, когда формировались цели нацпроекта, обсуждался показатель в 140 миллионов ежегодно к 2024 году (то есть 1 квадратный метр в год на человека). Наш институт делал свои расчеты, и мы максимально выходили к 2024 году на 90 миллионов. Причем это было до пандемии COVID-19 и прочих потрясений. Но с учетом каких-то соображений была установлена цифра в 120 миллионов. Поскольку 90 миллионов построили уже в 21-м, мы тоже оказались неправы. Но, если бы не льготная ипотека, то было бы, скорее, 80. Получается, что негативная экономическая ситуация и меры по поддержке ипотеки как раз и поспособствовали увеличению ввода.

Теоретически, если все факторы сложатся благоприятно, если макроэкономика стабилизируется, инфляция и ипотечные ставки будут низкими, доходы населения вырастут, то физически к 2030 году выйти на 120 миллионов возможно.

Другое дело, что есть ограничения, которые дают основания осторожно подходить к этой цифре.

Уже сейчас в среднем на домохозяйство приходится больше одной жилой единицы. Часть фонда просто брошена - на севере, в деревнях. В расчет они идут, а данных по ним попросту нет. Во многих странах есть, а мы такую статистику не ведем. А ведь это очень важно. Считается, что примерно 5% пустующего фонда - это нормально, а выше - уже затоваривание рынка. И говоря про 120 миллионов, мы не учитываем этот фактор. Да, подсчет пустующего фонда - занятие дорогостоящее, но это нужно делать.

С другой стороны, в мегаполисах есть семьи, у которых, помимо квартиры, есть загородный дом. Кроме того, в последние десять лет уменьшается размер строящихся квартир. И даже если получится построить 120 миллионов метров - кто их реально купит? Тем более, что у нас не растет население.

- И что же делать?

Чтобы соблюсти баланс, нужно строить жилые единицы большей площади. В рамках того же комплексного развития территории из старого фонда переселять надо в большее по размеру жилье. Развивать малоэтажное строительство, больше строить индивидуального жилья. В конце концов, нужно расширить линейку видов использования жилья.

Спрос со стороны тех, кто покупает для собственного проживания, не покроет весь построенный объем. Для этого нужно строить и арендное жилье, в том числе доступное для семей с невысокими доходами. Во всем мире существуют соответствующие программы. Либо строятся специальные арендные дома, либо даются субсидии, чтобы люди снимали коммерческое жилье. Формы там самые разнообразные.

Сейчас потребность в арендном жилье во многом удовлетворяет теневой рынок. По нашим оценкам, на него приходится 10% всего жилищного фонда. Но, опять же, это примерные оценки, потому что как его подсчитать, если оно в тени? А если в тени, то там часто не защищен либо собственник, либо наниматель. Не говоря уж о том, что не платятся налоги. Хотя с точки зрения налогообложения сегодня уже созданы очень комфортные условия.

- Способна ли вывести из тени аренду платформа, которую собирается создать Минстрой?

Идея Минстроя мне не до конца понятна. Сам законопроект я не видела, но знаю, что обсуждалось две концепции. Сначала создается единая платформа, через которую регистрируются сделки и уплачиваются налоги. Это просто, удобно и всем понятно. А дальше - развилка. Сделать систему обязательной для всех, в противном случае - штрафы, или оставить просто как удобный сервис.

Я, конечно, за второй вариант. Мне кажется, введение карательных мер мало повлияет на наше население. Сейчас ведь тоже незаконно сдавать недвижимость без договора и уплаты налогов, но это мало кого волнует. Хотя, казалось бы, налог всего 4%, не так много. Поэтому лучше пойти по пути удобности и прозрачности, чтобы люди сами туда потянулись. Плюс добавить в законодательство более детальное регулирование отношений сторон. Вообще, во всех странах аренда регулируется специальными многостраничными законами, где все прописано до мелочей. И обе стороны при этом понимают свои права и обязанности.

- Как много времени может занять появление платформы? Помимо закона, ее ведь нужно еще и создать физически?

С технической точки зрения создать ее довольно просто. Это же не дополнительная база данных, а сервис доступа, который просто свяжут с Росреестром и налоговой. Думаю, это можно сделать максимум за полгода. Сложность больше в принятии закона. Причем сам он не сложный, это несколько статей на две страницы. Можно даже в виде поправок в Жилищный кодекс или закон о регистрации прав. Главное - определиться с концепцией и принять политическое решение. Надеюсь, в этом году это произойдет.

- Минстрой планирует переходить на так называемые экономически обоснованные тарифы в сфере ЖКХ. Предполагается, что это позволит привлечь дополнительные средства в модернизацию коммунальных сетей, при этом будет расширена адресная поддержка нуждающихся. Как, на ваш взгляд, это отразится на людях и самой отрасли?

По этому поводу мы провели специальное исследование, чтобы посмотреть, стоит ли овчинка выделки. Мы предположили, что тарифы на коммунальные услуги в среднем увеличатся на 20%, и сделали расчеты для двух сценариев. При первом региональный стандарт максимальной доли расходов на ЖКУ в семейном доходе, который учитывается при предоставлении гражданам адресных субсидий, останется прежним - от 10 до 22% в разных регионах, при втором - во всех регионах он будет не выше 15%.

Оказалось, что смысл в повышении очень даже большой. По первому сценарию на каждый дополнительный бюджетный рубль на выплату адресных субсидий семьям с низкими доходами, на компенсацию льгот и на финансирование бюджетных организаций мы получаем четыре рубля, по второму - 2,6.

Совокупный средний платеж за ЖКУ при этом увеличится на 13% в месяц, в среднем на 213 рублей на человека. Это не так страшно. А число получателей адресных субсидий вырастет в первом случае в 1,8 раза - до 6,8 миллиона семей, во втором - втрое, до 11 миллионов.

Бюджетные расходы на субсидии увеличатся на 110 или 245 миллиардов рублей в год. Если, помимо получателей субсидий, учитывать еще льготников, которые оплачивают половину стоимости коммунальных услуг, получится 150 и 285 миллиардов соответственно. В то же время возможное увеличение доходов организаций коммунальной сферы составит 977 миллиардов рублей в год, в том числе 335 миллиардов - за счет платежей населения.

Получается, с новыми тарифами мы можем получить почти триллион рублей ежегодно. Проблема в том, что у коммунальных предприятий очень большие долги. И если вводить дополнительный платеж, то его надо "окрашивать", чтобы деньги не растворились в этих долгах, а реально пошли на модернизацию инфраструктуры. В свою очередь обновленная инфраструктура поможет предприятиям экономить и разбираться с долгами.

- Поговорим о КРТ. Уже началась практическая реализация закона о комплексном развитии территорий, и есть мнения, что первые проекты показали его недоработки...

У меня нет выводов по первым проектам, еще рано, они только начались. Но замечания к регулированию все-таки есть. Закон написан так, что субъектам РФ отдано много полномочий по ключевым точкам – и это хорошо. В том числе по принятию решений о домах, попадающих под КРТ, и дополнительных гарантиям переселяемым гражданам.

Сейчас установленные в регионах критерии к многоквартирным домам, которые могут быть на территории под КРТ в основном такие: типовое строительство до 80-го года, износ больше 50%, отсутствие хотя бы одного вида централизованной коммунальной инфраструктуры. В крупных городах под них может попасть 50% жилищного фонда. Они что, собрались реновировать половину жилья? Это нереально. А люди будут ждать, что их переселят. Нужно привязывать критерии к конкретным городам с учетом состояния жилищного фонда. В конце концов для многих городов типовая пятиэтажная застройка - это хорошее жилье, ведь много где люди до сих пор живут в бараках. В то же время во многих городах есть проблема ветхого индивидуального жилья, а эта тема недостаточно урегулирована на федеральном уровне.

Смогут ли при этом субъекты РФ предусмотреть дополнительные гарантии гражданам, как это было сделано в Москве? Если у людей не будет выбора, в том числе в индивидуальном жилье, - равноценное жилье, денежная компенсация или равнозначное жилье большей площади, это может стать социальной проблемой.

Не всякая территория вообще подходит под КРТ, и не всякие желания на ней можно реализовать, тем более только за счет частного инвестора. Пока у этих проектов три основных риска. Во-первых, отсутствие общественной поддержки, в том числе самими собственниками жилья. Во-вторых, экономика не срастется, и проекты окажутся нерентабельными. И третье - в результате не будет создана новая комфортная среда, а повторят то, что строят сегодня. Поэтому, прежде чем запускать тот или иной проект, нужно все тщательно просчитать, в том числе и с учетом этих рисков.

- Ваш фонд также занимается вопросами капремонта. Система работает уже относительно давно, но налажена ли она должным образом?

Там есть две крупные проблемы. Первая связана с домами со спецсчетами. До сих пор нет необходимого инструмента в виде кредитов на капремонт. Денег на счетах вроде накопилось много, но на конкретный дом часто недостаточно. Только зачем копить, если можно взять кредит, сделать ремонт, и этими же взносами погашать заем? Залога там никакого не надо, ведь есть поток обязательных платежей. Но наша банковская система пока к этому не готова. С точки зрения бизнеса это слишком маленькие кредиты и достаточно рискованные, потому что заемщик - это какой-то "колхоз", не кто-то один, а много собственников.

Другая проблема - финансовая неустойчивость региональных фондов. По сути, это финансово-кредитные организации - деньги втекают в общий котел и вытекают на ремонт конкретных домов. Но наше банковское регулирование эту систему не видит, и никаких показателей финансовой устойчивости у этих фондов нет. Между тем все эксперты давно отмечают, что они финансово неустойчивы. В какой-то момент тех денег, что вливается в общий бассейн, может не хватить, и обязательства перед людьми не будут выполнены. Это очень большие риски. Уже сейчас звучат предложения - давайте не будем соблюдать сроки региональных программ, давайте ремонтировать, когда будут деньги. Поэтому совершенно точно нужно регулировать финансовую устойчивость этих систем.

- Какова ваша позиция по апартаментам, статус которых все никак не могут законодательно урегулировать?

Я считаю, что такое строгое разделение - либо многоквартирный дом, либо нежилое здание - уже не совсем соответствует современным градостроительным подходам. Вообще монозонирование как зданий, так и территорий все больше уходит в прошлое. Нужно вводить новые сегменты недвижимости, в том числе многофункциональные здания с жилыми и нежилыми помещениями, разные форматы временного проживания, в том числе гостиничного. Главное, чтобы все было понятно и четко отрегулировано.

Касаемо опасений, что придется исполнять требования по социнфраструктуре в шаговой доступности к многофункциональным зданиям - ну можно просто написать другие требования в отношении этого сегмента. Это все-таки коммерческий сегмент, а не социальный. Это достаточно дорогая недвижимость в застроенных центральных зонах, куда уже не всунешь школу или поликлинику. И я не думаю, что какой-то москвич, проживающий в апартаментах, лишился возможности пользоваться социальной инфраструктурой.

В части налогов мы предлагаем установить для всех помещений в многофункциональных зданиях единое налогообложение. Это единые коммерческие комплексы, там нельзя делить. Если для жилой части налоги снизить, все начнут переводить нежилые площади в жилье. Возможно, стоит немного понизить тарифы, но все равно сделать их выше, чем для обычных многоквартирных домов.

- Недавно широко обсуждалась идея о строительстве новых городов в Сибири. Что вы об этом думаете?

Не знаю, действительно ли всерьез это обсуждалось, я об этом знаю только из СМИ. Идея мне кажется странной. Откуда люди возьмутся для этих городов, у нас ведь население не растет? Почему вдруг люди должны туда переехать? Это только в старой советской парадигме рабочие места и жилье привязывались к местам добычи полезных ископаемых. Я не понимаю этой идеи. Мне кажется, это просто мечта.