На дешевую ипотеку надежды больше нет

Ипотека остается важнейшим инструментом поддержания спроса на новостройки. От нее зависят высокие объемы продаж, которые демонстрирует рынок в последние годы. Однако ее возможности не безграничны, и даже снижение ставки не способно уже поддерживать высокий спрос на ипотечные кредиты.

Эксперты бьют тревогу. Ипотека теряет популярность, заявок становится все меньше. Даже снижение ставок не прибавляет интереса к этому продукту. Кто ж тогда заменит заемщиков на рынке? Кто будет покупать квартиры?

Кризис ипотеки

КЦ «Петербургская Недвижимость» уже зафиксировал снижение доли ипотеки в сделках — с 63,6% (данные за январь-сентябрь 2018 года) до 59,2%. Статистика «ДОМ.РФ (АИЖК)» также свидетельствует о снижении количества ипотечных кредитов за январь-август этого года (минус 6% в количественном выражении), причем это происходило на фоне снижения ставок и увеличения привлекательности кредитов с госсубсидированием. По статистике ЦБ, к примеру, в июне прошлого года было выдано 118 тыс. жилищных кредитов, в июне этого — 86 тыс., в июле 2018-го — 121 тысяча, в июле этого 96,6 тысяч. Провал налицо. Разница средней ставки (к примеру, в июне 2018 и 2019 года, смотрите таблицу) при этом составляла менее 1%, что вряд ли способно объяснить такое снижение выдачи кредитов.

При этом очевидно, что государственная политика направлена на стимулирование спроса и строительства исключительно с помощью снижения ипотечных ставок. Таков был наказ президента России Владимира Путина строительному блоку правительства. Банки идут еще дальше — снижают размер первоначального взноса, по сути клиента без денег соблазняют кредитом на квартиру. Понять банковские структуры можно — ипотека приносит колоссальные доходы при минимальном риске. Но пока что эффекта даже от ипотеки в 6% годовых (есть предложения банков от 4,9%) для семей с двумя и более детьми не заметно (принять участие в программе, по оценке властей, могут 600 тыс. семей). Но кроме низкого процента есть одно серьезное условие — это первоначальный взнос от 20%. Для семей с детьми вряд ли подойдет студия или «однушка», так что взнос оказывается существенным для бюджета. Возможно, на ситуацию повлияет более кардинальное снижение стоимости ипотеки. Сбербанк не исключил появления кредитов по ставке от 1% годовых при использовании эскроу-счетов. В первую волну «льготников» попадут опять-таки семейные заемщики — государство такими образом пытается убить сразу двух зайцев: поддержать строительство и повысить рождаемость.

Ошибка Центробанка

О том, что уже в этом году ставка по ипотеке продолжит падать, говорят многие эксперты. Масла в огонь оптимистов-«медведей» подлила недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявив о возможности более быстрого снижения ключевой ставки, от которой напрямую зависит стоимость кредитов, мол, инфляция оказалась ниже, чем предполагал сам ЦБ. Изначально ЦБ прогнозировал ускорение инфляции в 2019 году до 5–5,5% на фоне повышения НДС. Однако произошло почему-то наоборот: в сентябре годовая инфляция замедлилась до 4% после 4,3% в августе. В этом году центральные банкиры еще два раза соберутся на свои заседания, чтобы снизить ключевую ставку. Или повысить. В любом случае ипотека скорее всего станет дешевле, но вряд ли доступнее.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Снижение ставок мало влияет на увеличение числа продаж квартир. Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные средства, тем более востребованой становится ипотека. Также и снижение размера первого взноса вряд ли сможет повысить привлекательность ипотечных программ в глазах потенциальных покупателей. Ведь чем ниже первый взнос – тем выше ставка по кредиту и, как следствие, ежемесячный платеж. Поэтому тут скорее обратный процесс: с понижением первого взноса доступность кредита становится меньше.

Роман Строилов, директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости М2Маркет: Население пока живет с мыслью о словах В.В. Путина, что ставка по ипотеке должна быть 8% и даже ниже. Разумеется, что те, кто наиболее остро нуждается в улучшении жилищных условий, на текущее снижение ставок отреагируют уже сейчас. Но в общем и целом ощутимого всплеска заявок стоит ожидать традиционно только к Новому году. Я бы сказал, что понижение процентных ставок рынок воспримет довольно спокойно. Поскольку вряд ли это произойдет кардинально. И общее обнищание населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить, не способствуют увеличению объемов продажи жилья. И так как покупка недвижимости не является первой необходимостью, клиенты откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»): Ипотечные ставки, спрос на ипотеку и общий спрос на недвижимость на первичном рынке, конечно, связаны между собой. Но резкого снижения ставок, которое могло бы дать моментальный эффект и заметно отразиться на спросе, мы пока не видим. Если посмотреть на изменения ключевой ставки ЦБ РФ за последний год, все они находятся в пределах 1%. В такой ситуации влияние от снижения ставок есть, но оценить его сложно.

Табл. 2. Жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в рублях за 2019 год