На фоне ожиданий роста цен на недвижимость часть граждан предпочтет направить сбережения на покупку квартир
Дефицит нового жилья способен затормозить ипотечный рынок.Избежать "жесткой посадки" помогут новые механизмы разделения рисковжилищного строительства между банками и государством.
Итоги 2010 года на рынке ипотечного кредитования впечатляют:объем предоставленных ипотечных кредитов составил 380 млрд рублей против 152млрд годом ранее (см. график 1). В текущем году ипотека продолжает демонстрироватьуверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичныйпоказатель 2010 года. Вместе с тем на протяжении всего прошлого годаплатежеспособный спрос на жилье оставался достаточно низким. "Сейчаслюдей, у которых есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке, гораздоменьше, чем было в 2007 году, - объясняет Олег Гришин, вице-президент банка"Петрокоммерц". - Соответственно спрос на жилье сейчас ниже, и бума вближайшее время вряд ли стоит ожидать". В таких условиях банки быливынуждены пойти как на масштабное снижение ставок (в декабре 2010 года онидостигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований кзаемщикам, что и определило столь стремительный рост рынка.
В преддверии торможения
По итогам 2010 года рынок продемонстрировал взрывные темпыроста. Темпы прироста в сотни процентов характерны не только для средних имелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников рынка(см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровняконцентрации: так, доля лидера - Сбербанка - снизилась с 58 до 49%. При этомзаметно возросла роль небольших (ниже 201-го места по активам) банков: их доляувеличилась с 8 до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах.Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфельипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостаткаликвидности у финансовых институтов нет, а ипотечный кредит на балансе -стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средствасо стороны корпоративного сектора.
По прогнозам "Эксперт РА", по итогам 2011 годаобъем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд рублей и вплотнуюприблизится к результатам 2008 года (656 млрд рублей). В отличие от прошлогогода основным стимулом, по нашему мнению, будет спрос: нынешней весной подходятк концу сроки по большинству "докризисных" вкладов с повышеннымипроцентными ставками. На фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен нанедвижимость часть граждан предпочтет направить накопленные сбережения напокупку квартир. Возможности банков стимулировать спрос практически исчерпаны:при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно,а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качествуриск-менеджмента.
После 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования могутощутимо замедлиться вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита новогожилья. В 2011-м - начале 2012 года будет введена в эксплуатацию подавляющаячасть жилых домов, строительство которых было разморожено в 2009-2010 годах, ановые проекты в последние два года практически не запускались. При этомперспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемовкредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный"Эксперт РА" совместно с АИЖК в конце 2010-го - начале 2011 года,после кризиса число фининститутов, готовых кредитовать жилищное строительство,существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования кзаемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2).
Рискнуть сообща
В условиях строительного бума середины - второй половины2000-х многие кредитные учреждения входили в финансирование строительныхпроектов, не особо задумываясь о рисках. "До кризиса банки активновыдавали кредиты девелоперам под поручительства материнской компании, невдаваясь в экономику конкретного проекта и не контролируя реальное движениеденежных средств", - поясняет Максим Першин, соруководитель корпоративногобизнеса, член правления Альфа-банка. В кризисных условиях многочисленные рискикредитования жилищного строительства (см. таблицу 3) проявились с особойостротой, моментально превратив данный сектор в изгоя для многих банков.
"Стало очевидно, что банки должны работать состроителями в режиме проектного финансирования, а не в режиме кредитования подзалог, ибо залогом в лучшем случае являются недостроенные квадратныеметры", - говорит Михаил Романов, и. о. председателя правленияНационального торгового банка. Классическое проектное финансирование позволяетминимизировать два ключевых риска кредитования жилищного строительства -инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса наквартиры). Однако это требует от банков ощутимых затрат на оценку строительныхпроектов и контроль над их исполнением. Для эффективной работы с застройщикамисегодня необходимо либо создавать специализированный отдел внутри банка сосвоим штатом сотрудников (специалистами в строительной отрасли, сметчиками),либо привлекать инжиниринговые компании, которые целенаправленно контролировалибы распределение и расходы кредитных средств, направленных на финансированиепроекта. Но в условиях устойчивого снижения ставок по кредитам дополнительныезатраты на оценку и мониторинг строительных проектов делают кредитованиежилищного строительства зачастую просто невыгодным для банков.
В кризис государство озаботилось как проблемой недостроя,так и перспективами будущего строительства. Для скорейшего завершениязамороженных проектов была инициирована программа АИЖК "Стимул", адля стимулирования кредитования нового жилья анонсирована программа ВЭБа. Самибанкиры, впрочем, отмечают, что существующие программы поддержки кредитованиязастройщиков не избавляют финансовые институты от риска незавершенногостроительства и повышенных расходов на контроль за исполнением проектов."В рамках этих программ банки все равно продолжают нести риски, которые импринимать совершенно несвойственно, - предпринимательский, инвестиционный, -комментирует Светлана Лебедева, старший вице-президент, член правления банка"Глобэкс". - Такие программы, как “Стимул”, хороши только в рамкахантикризисной поддержки строителей, а для развития отрасли жилищногостроительства просто дать денег недостаточно, надо в первую очередь подумать орисках банков". В условиях избыточной ликвидности подобные программыстановятся интересны лишь отдельным участникам рынка с относительно дорогимфондированием.
Повысить интерес банков способны инструменты по разделениюспецифических рисков строительной отрасли между тремя участниками - банками,государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). Вданном случае государство должно быть готово выступить в качестве соинвесторапроекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсироватькредитному учреждению часть понесенных затрат, связанных с мониторингомреализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства- результат отсутствия полноценной государственной политики в этой сфере. Иесли государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственныйвыход - принимать на себя часть ее рисков. Другой вариант - установить длястроительных компаний, желающих работать в рамках госпрограмм и получать черезбанки льготное финансирование, жесткие требования к доле участия в проекте,максимальной марже, а также к качеству финансируемых проектов. АИЖК ужеработает по этим направлениям: в рамках модификации программы"Стимул" планируется вовлечь в процесс финансирования местные органывласти, которые начнут размещать госзаказы на возводимое жилье. При этомгубернаторы и мэры будут отвечать за своевременную реализацию планов вводажилья в эксплуатацию в рамках ФЦП "Жилище-2015".
Но для того, чтобы подобные программы стали массовыми,возможно, потребуется внести определенные изменения в действующее банковскоезаконодательство. Ведь классическое проектное финансирование подразумеваетсоздание под каждый проект отдельной компании, а существующие правилаформирования резервов по кредитам делают кредитование стартапов фактическиневыгодным для банков. Некоторые банки придерживаются более радикальногоподхода. "Если мы хотим сегодня поддерживать строительную отрасль, тодавайте выделим особое инвестиционное направление банковского бизнеса, -предлагает Елена Казымова, президент АвтоВАЗбанка. - В рамках данногонаправления фининституты будут специализироваться исключительно на болеерискованном проектном финансировании, но для них появятся и свои требованиярегулятора, свои нормативы".
Впрочем, одними госпрограммами и ростом объемовфинансирования увеличить масштабы жилищного строительства в разы невозможно."Требуется модернизация строительного сектора, для чего важно создать встроительстве действенную нормативно-правовую среду, чтобы строительнымкомпаниям было выгодно выполнять свою работу быстро и качественно, -комментирует ситуацию Сергей Постнов, первый заместитель председателя правлениябанка "Жилфинанс". - Ведь те же деньги, которые государство сегодняпускает на строительство технически отсталого жилья, можно направить на болееэффективные проекты, включающие в себя самые последние достижения".
Запасный выход
Любые масштабные программы, тем более в такой сложной сфере,как жилищное строительство, требуют времени, что вынуждает банки искать другиеисточники роста рынка. По мнению "Эксперт РА", в среднесрочнойперспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналовпродаж ипотечных продуктов за пределами кредитных организаций. Высокаяпопулярность потребительских и автокредитов во многом обеспечивается широкойсетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечныхпродуктов сконцентрировано в банках, а не на местах (агентства недвижимости,строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок сжилой недвижимостью: большинство потенциальных покупателей жилья имеют крайнеповерхностное представление об ипотеке и ее преимуществах. Решением проблемы можетстать более активное взаимодействие банков и риэлтерских агентств, а такжеразвитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволитсместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нараститьобъемы ипотечного кредитования даже без увеличения масштабов жилищногостроительства.
