На рынке жилья наметился разворот
Бум на российском рынке жилой недвижимости, похоже, подходит к концу. Государство взяло курс на сворачивание льготной ипотеки, которая из меры социальной поддержки превратилась в один из локомотивов, разгоняющих инфляцию. Ипотеку по рыночным, заградительным, ставкам берут сегодня только совсем отчаявшиеся граждане. По мнению экспертов, как только правительство отменит льготы по ипотеке, «квадраты» начнут дешеветь сначала на первичном рынке, а затем и на вторичном.
По оценке гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, с начала 2023 г. новостройки в РФ подорожали на 15% — до 126 тыс. руб. за 1 кв. м. Сильнее всего стоимость «квадратов» выросла в Махачкале (+107%), Магнитогорске (+46%), Нижнем Тагиле (+43%), Челябинске (+39%) и Мурманске (+35%). 1 «квадрат» на вторичном рынке РФ в течение 12 последних месяцев подрос в цене на 14%, до 109 тыс. руб. (см. таблицу). Больше всего вторичка подорожала в уходящем году в Челябинске (+43%), Магнитогорске (+40%), Нижнем Тагиле (+34%), Новокузнецке (+32%) и Владикавказе (+30%). В Москве цены на новостройки поднялись до 349 тыс. рублей за 1 кв. м, на вторичном рынке — до 327 тыс. руб. В Санкт-Петербурге квартиры подорожали на 8% на первичке и на 2% на вторичке.
«Вторичная недвижимость в российских городах в первые три квартала росла равномерно, по 2–3% за квартал, но в четвертом произошел скачок до 6%. Это случилось из-за роста ставок по ипотеке: покупатели старались успеть взять кредиты на старых условиях, и продавцы, пользуясь ажиотажем, стали поднимать цены», — пояснил Луценко.
Как сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, рынок недвижимости России в этом году вновь пережил зону турбулентности в спросе и высокой волатильности в покупательских предпочтениях. Начало года, с его слов, было ознаменовано ограничением околонулевых ипотечных ставок от застройщиков и перетоком покупателей с первичного на вторичный рынок жилья, а также резким ростом спроса на земельные участки из-за расширения возможностей льготного кредитования на строительство домов, в т.ч. собственными силами. С января по июль текущего года в общем объеме ипотечных сделок вторичное жилье занимало от 62,6% до 66,9%, новостройки — от 28,4% до 31,1%, загородная недвижимость — от 4,8% до 7,9%. После первого в этом году повышения ключевой ставки ЦБ (в конце июля. — Ред.) рынок недвижимости стал трансформироваться. Уже в августе 40,1% ипотечных сделок приходилось на первичный рынок, а в ноябре они и вовсе выросли уже до 53,3%; вторичный рынок, напротив, потерял позиции — в ноябре вторичка занимает всего 38,2% всех ипотечных сделок, а загородная недвижимость — 8,5%.
Сейчас спрос на рынке постепенно охладевает. Как пояснил Зайцев, с одной стороны, резко снизилась доступность ипотечных кредитов на готовое жилье, с другой — сказался значительный опережающий спрос в конце лета — начале осени, когда из-за рисков изменения условий кредитования многие ускорились с принятием решения об улучшении жилищных условий. Рынок постепенно снижает обороты, в январе к этому прибавится еще и сезонный фактор.
«В последние два-три года на рынке жилья во многом «благодаря» льготной ипотеке раздулся ценовой пузырь, квартиры выросли в цене в 1,5–2 раза. Отказ от масштабного субсидирования (если он состоится) сбалансирует рынок и позволит образовавшемуся пузырю постепенно рассосаться», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. На фоне рыночной заградительной ипотеки спрос на жилье просядет, как только все предодобренные по «старым» ставкам заявки на ипотеку закончатся, уверен аналитик. По его оценке, сейчас минимальные ставки по ипотеке колеблются в диапазоне 15,6–16,4% по крупным банкам, а после последнего повышения ключевой ставки до 16% они станут еще выше, что подкосит продажи.
На рынке новостроек негативное влияние на покупательскую активность также оказали повышение первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% в сентябре и введение заградительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков с 1 октября.
— Сократившийся спрос будет давить на цены, особенно на вторичном рынке, где никакие льготы не действуют и есть только дорогая рыночная ипотека: чтобы хоть что-то продать в такой реальности, продавцам-частникам придется поумерить свои аппетиты и пересмотреть ценники, — уверен Репченко. — И с большой долей вероятности в 2024 г. на фоне заградительных ипотечных ставок и просевшего спроса квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10% и более. Но не сразу: чтобы свыкнуться с новой реальностью, продавцам-частникам обычно нужно несколько месяцев. Поэтому разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне.
Не секрет, что стоимость жилья в новостройках упирается в господдержку. Масштабное субсидирование ипотеки для всех поддерживает цены на высоком уровне. «Но после отключения госпрограммы 1 июля 2024 года на первичном рынке тоже можно ожидать снижения цен. Скорее всего, вместо прямого пересмотра стоимости квартир в прайсах застройщики, как обычно, значительно увеличат размер дисконта», — отметил Репченко.
Минфин РФ уже внес в правительство проект постановления с изменениями в условия выдачи льготной ипотеки, которые повышают адресность таких программ и снижают риски перегрева на рынке жилищного кредитования. Как сообщила «МК» главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова, в частности, предлагается снизить максимальный размер кредита в рамках льготных программ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей до 6 млн руб. Кроме того, Минфин предложил вновь повысить размер минимального первоначального взноса, теперь уже до 30%, а также еще раз снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках этих госпрограмм. Уже сейчас некоторые банки подняли размер первоначального взноса до 30%, хотя команды ЦБ еще не было.
Ситуация на рынке недвижимости в 2024 г. будет зависеть от продолжительности действия высокой ключевой ставки, полагает Сергей Зайцев. Если ЦБ в первом квартале начнет постепенное снижение ключевой ставки, то ничего критичного за столь короткий период не произойдет. Если же высокие ставки сохранятся и во втором квартале, то спрос на рынке жилья существенно охладится. Зайцев не ожидает каких-то резких изменений цен. На первичном рынке от падения цены сдерживает проектное финансирование, а собственники на вторичном рынке ориентируются на цену нового жилья. При этом на вторичном рынке возможны варианты продаж с большим дисконтом в случаях, когда собственники будут заинтересованы в срочной продаже своих объектов.
Луценко также не видит предпосылок для снижения цен в 2024 г. Во-первых, из-за растущей инфляции. Во-вторых, из-за того, что регулярный рынок хорошо конкурирует с первичным по ценам.
В текущих условиях Зайцев советует потенциальным покупателям квартир в первую очередь ориентироваться на ликвидность выбранного объекта. Он напоминает, что любая недвижимость является инвестицией. Поэтому, даже если в ней планируется прожить всю жизнь, выбирать ее нужно так, чтобы в случае срочной продажи ее можно было реализовать не дешевле той цены, за которую она была приобретена. Также важно трезво оценивать долговую нагрузку и перспективы по погашению кредита. «Универсального совета для покупателей жилья не существует. Все индивидуально и зависит от конкретной жизненной ситуации. В любом случае всегда нужно хорошо мониторить рынок, искать выгодные предложения с хорошим дисконтом и не стесняться торговаться», — заключил Олег Репченко.