Эксперты: на российском рынке жилья пока нет причин для улучшения ситуации
Российский рынок жилья уперся "в потолок" после бурного роста в предыдущие несколько лет. При этом в ближайшее время не стоит рассчитывать на существенное изменение ситуации в лучшую сторону, так как платежеспособный спрос продолжит сокращаться из-за банального отсутствия денег у людей, а продавцы пока не готовы снижать цены, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Уперлись в потолок
"Международный валютный фонд, говоря об экономике России, использует термин "рецессия". Но я считаю, что его применять некорректно – состояние рынка можно описать, скорее, как "коррекция". Это ситуация, когда население хочет, но не может купить желаемую недвижимость из-за сокращения реальных доходов на фоне высокой инфляции и неготовности продавцов снижать цены", – сказал зампред правления "Абсолют банка" Антон Павлов.
По его словам, текущее положение дел является закономерным после периода бурного роста спроса на недвижимость, произошедшего в последние годы за счет крайне низких ставок по ипотеке и привлекательных льготных программ на покупку квартир.
"Теперь же достигнут потолок. Снижение ипотечных ставок стимулирует спрос, но не может вернуть его к показателям прошлых лет", – считает Павлов.
В определении нынешнего состояния рынка с ним согласен эксперт "БКС мир инвестиций" Валерий Емельянов. Он напомнил, что рынок более двух лет активно рос в плане спроса и цен, а потом забуксовал и начал остывать. На это наложились и геополитические события.
"При этом на первичном рынке ситуация в целом лучше, чем на вторичном, поскольку строительная отрасль получает поддержку от государства", – напомнил руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.
В связи с этим в сегменте новостроек спрос, хотя и снижается, но остается все же довольно высоким, в частности, если сравнить его с показателями коронавирусного 2020 года, отметила аналитик финансовой группы "Финам" Наталия Пырьева. Тогда как спрос на "вторичку" гораздо скромнее, а цены при этом практически не снижаются, объяснила ситуацию она.
С оглядкой на прошлое
Как утверждает управляющий директор сети офисов "Миэль" Ирина Пешич, на первичном рынке люди привыкли к снижению ипотечных ставок и методам поддержки, с помощью которых государство стимулирует граждан к совершению сделок. В свою очередь продавцы "вторички" тоже пока еще живут старыми реалиями, в которых самая плохая квартира стоила огромных денег и на нее находился свой клиент. Поэтому даже сейчас не все готовы снижать цены, поделилась своими наблюдениями собеседница агентства.
В этом с ней согласился и Емельянов. Он подчеркнул, что число сделок уменьшилось, но по инерции продавцы считают нынешние цены адекватными и полагают, что квартиры должны дорожать, как и другие товары.
Как раз в неготовности продавцов снижать цены на жилье представители Сбербанка видят отличие от ситуации, наблюдавшейся на российском рынке недвижимости в предыдущие кризисные периоды. К примеру, в 2014 году было заметно явное падение цен на "вторичку". Сейчас же, после резкого скачка в предыдущие несколько лет, они практически не идут вниз из-за неготовности продавцов делать скидки, отметили в пресс-службе банка.
А ведь покупатели на рынке все же есть – как только устанавливается адекватная цена на квартиру, на нее тут же находятся несколько желающих, констатировала Пешич.
Впрочем, снижение цен в данном случае может спугнуть продавцов и вынудить их пока "взять паузу". Так уже было в 2008 году, когда падение цен на вторичном рынке привело к резкому сокращению предложения – собственники начали снимать с продажи свои квартиры, напомнила Пырьева.
Лучше пока не будет
"Сейчас более чем у трети граждан хватает средств только на обязательные покупки. Возможностей для сбережения, накопления денег и, тем более, приобретения недвижимости нет", – обрисовал финансовые возможности россиян Павлов.
По его мнению, ситуацию не смогут исправить ни господдержка, ни низкие ставки по ипотеке.
Усугубляющим будет и тот факт, что основные покупатели квартир – люди в возрасте 27-35 лет – не уверены в будущем и пока не готовы далеко планировать. А значит, спрос будет падать и по естественным демографическим причинам, сделал свой пессимистичный вывод Емельянов.
Он также полагает, что одновременно с проблемами со спросом на рынке будут наблюдаться и трудности с предложением – количество объектов в стройке будет падать.
"Вкупе с очень непредсказуемым политическим и экономическим фоном снижение как спроса, так и предложения, вероятно, даст нейтральный эффект: цены на жилье будут стоять на месте или колебаться около текущих уровней", – сказал Емельянов.
С таким прогнозом относительно объемов предложения согласна и Пырьева. По ее мнению, девелоперы будут ориентироваться на спрос и не станут спешить с увеличением объемов нового строительства. При этом вероятность банкротств и замораживания строек, по ее мнению, остается низкой – на фоне введения эскроу-счетов доля крупных застройщиков в общем объеме текущего строительства сильно выросла, тогда как мелкие ненадежные игроки уже покинули рынок.