Российскому рынку недвижимости грозит дефицит покупателей
На российском рынке недвижимости очень скоро может возникнуть дефицит покупателей. Осторожные прогнозы показывают, что ввод нового жилья в этом году может превысить прошлогодний уровень, но при этом застройщики вынуждены повышать цены. Их рост может составить 10–15%. И ипотека не сильно поможет продажам.
«Вторички» стало мало
С началом этого года продолжился плавный рост цен на вторичное жилье. По данным портала www.irn.ru, в первом квартале нынешнего года рублевый индекс стоимости жилья вырос на 1,1%, до примерно 174,2 тыс. руб. за квадратный метр. Долларовые цены из-за небольшого укрепления рубля подросли на 3,4% до $2,7 тыс. за квадратный метр. В апреле рост продолжился и составил 0,2% в рублях и 0,6% в долларах. В мае «вторичка» подорожала еще на 0,4% и 0,3% соответственно.
В первые 4 месяца 2019 года наибольший рост цен приходился на старые 5-этажки или, как их называют, «хрущевки». Это вполне объяснимо: данный тип недвижимости пользуется большим спросом, прежде всего, со стороны приезжих из небогатых регионов и стран бывшего СССР. Но в последнее время такие квартиры стали скупать и в инвестиционных целях. Набирающая обороты в Москве программа реновации рано или поздно приведет к тому, что все старые панельные 5-этажки будут снесены, а собственники «хрущевок» получат новые современные, более комфортабельные и дорогие квартиры. Рентабельность таких инвестиций в долларовом выражении может в разы превысить вложения в валютные депозиты.
Однако в мае рост цен на «хрущевки» составил всего 0,2% – до 149,8 тыс руб. за 1 кв. м, в то время как типовая панель (дома 9–14 этажей) подорожала на процент до 153,8 тыс. руб за «квадрат», а современная панель (от 16 этажей) прибавила в стоимости 1,2%, до 163,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Такую ситуацию можно объяснить тем, что спред между стоимостью «хрущевок» и типовой панели снизился менее чем до 3% и многие покупатели стали выбирать более качественное жилье.
При этом очень слабый рост цен на недвижимость происходит при сильном снижении выбора. По данным департамента градостроительной политики города Москвы, по сравнению с концом апреля прошлого года совокупный объем предложения на вторичном рынке столицы снизился на 27,3%, до 19,7 тыс. лотов. Это связано с падением покупательной способности населения, в результате чего многие продавцы недвижимости просто снимают свои квартиры с торгов в ожидании лучших времен. Однако вряд ли эти времена наступят в обозримом будущем: эксперты ЦИАН прогнозируют рост цен на «вторичку» в текущем году всего лишь на 5–7%, а специалисты «Инком-Недвижимости» предрекают сокращение числа сделок на 15%.
«Первичка» подорожает
Снижается объем предложения и на первичном рынке жилья. В целом падение по Московскому региону составило 11,6% за год, в том числе 12,2% в границах Старой Москвы. При этом рост средневзвешенной цены квадратного метра жилья в Старой Москве составил всего лишь 2%, в то время как в Новой Москве – 17%. Это связано с тем, что в условиях продолжения финансового кризиса повышенным спросом пользуется прежде всего дешевые квартиры, а средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве почти вдвое ниже, чем внутри МКАД – соответственно, 214,9 и 119 тыс. руб. за квадратный метр.
При покупке недвижимости можно и нужно торговаться: застройщики готовы предоставить реальному клиенту скидку. По новой недвижимости в границе МКАД средняя скидка от объявленной цены оценивается в 4–5%, а в Новой Москве – еще больше.
Всего же за 4 месяца в столице, по информации градостроительного департамента, было сдано в эксплуатацию почти 4 млн кв. м недвижимости, или 47% от годового плана. В том числе жилой недвижимости построено чуть менее 1,7 млн кв. м (также 47% от плана на год), из которых около 1,3 млн кв. м – в старой Москве.
Однако относительно большой для последних лет объем строительства жилья не приведет к снижению цен. По оценкам «Циана», цены на строящиеся объекты вырастут по новым проектам на 12–15% по сравнению с декабрем 2018 года. Основная причина этого – введение со второго полугодия проектного финансирования, в результате чего затраты девелоперов возрастут и они их, естественно, переложат на покупателей.
Противоречивое финансирование
С 1 июля строительные компании не смогут использовать для возведения объектов деньги дольщиков и должны перейти на проектное финансирование, то есть использовать свои или заемные средства. Деньги же тех клиентов, которые захотят купить жилье на этапе строительства, будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, а застройщик сможет получить их только после сдачи объекта покупателю.
Но многие уже начатые объекты в высокой степени готовности будут достраиваться по старым правилам. Если касаться Москвы, то, по словам заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, ничего не изменится для 60% начатых строек.
Удивительное заявление сделал на прошлой неделе генеральный директор «ДОМ.РФ» Александр Плутник о том, что «порядка 95% застройщиков никаких проблем испытывать не будут» при переходе на проектное финансирование, а средняя ставка для застройщиков составит 5–7% годовых. Однако по данным главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, в банки поступили заявки только по 27% строительным проектам, которые должны с 1 июля перейти на работу с населением через эскроу-счета.
Непонятно и то, почему банки должны кредитовать девелоперов под ставку, ниже ключевой ставки Банка России. Никаких средств в бюджете на дотации по кредитам такого типа не предусмотрено. На середину прошлой недели, по словам вице-премьера РФ Виталия Мутко, «критериям (работы с эскроу-счетами) соответствуют 105 банков. В том числе 42 банка, которые оказались в этом списке после решения снизить требования к кредитному рейтингу до уровня BBB-». Однако пока непонятно, сколько банков из этого числа будут реально работать с застройщиками. Ведь кредитной организации нужно будет не только соответствовать критериям, но и самостоятельно создать необходимую инфраструктуру, обучить или нанять квалифицированный персонал и проч.
Косвенно о грядущих проблемах в области финансирования отрасли высказался и председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Мы прорабатываем и согласовываем поправки, чтобы поддержать тех застройщиков, которые очевидно по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности. Их нужно будет поддержать вплоть до того, чтобы дать возможность предоставления беспроцентного займа», – сказал он. Опять-таки такие средства в бюджете не предусмотрены.
По рынку ходят слухи, что срок введения проектного финансирования может быть перенесен. Их небезосновательность подтвердил на прошлой неделе глава Минстроя РФ Владимир Якушев, заявивший, что в недрах ведомства рассматривается возможность проводить оценку степени готовности жилых проектов для их завершения без эскроу-счетов до 1 октября.
Опасная ипотека
Серьезные изменения происходят на рынке ипотечного кредитования. По информации «РИА Новости», в апреле средний размер ипотечного кредита вырос на 1,3% и достиг рекордного уровня в 2,55 млн руб. За год рост составил 18%. При этом число ипотечных займов с апреля прошлого года снизилось на 10,5%.
Данная статистика выглядит настораживающей. 18-процентный рост средней суммы кредита при в разы меньшем удорожании самой недвижимости говорит о том, что население стало использовать намного большую долю заемных средств при покупке квартиры. При очередном ухудшении экономической ситуации в стране это грозит ростом доли проблемных ипотечных кредитов в портфелях банков. Впрочем, для ведущих ипотечных банков даже самое худшее развитие событий практически не отразится на общем балансе из-за малой доли выданных займов под залог недвижимости.
Среди позитивных новостей можно отметить решение лидера рынка – Сбербанка, который в конце мая объявил о снижении ставки по ипотечным кредитам на 0,3–0,6 п. п. Причем банк может снизить ставки и во втором полугодии, если ЦБ снизит ключевую ставку, а инфляция замедлится. Скорее всего, в ближайшее время можно ожидать снижения ипотечных ставок и другими банками, что увеличит привлекательность ипотечных программ и создаст хорошие условия для рефинансирования ипотеки теми, кто брал ее дороже.