Надежда Сутягина: В данный момент сложилось благоприятное время для роста ипотеки

О перспективах ипотеки, работе с застройщиками в рамках проектного финансирования и будущем цифрового кредитования РБК Тюмень рассказала директор сети офисов Райффайзенбанка в Тюмени Надежда Сутягина. Бонус — где в Уральском федеральном округе проще всего купить квартиру.

— Надежда, на последнем заседании Центробанк РФ вновь снизил ключевую ставку. После ипотечные кредиты стали дешеветь. Продолжится ли эта тенденция?

Регулятор не только снизил ключевую ставку на 50 пунктов, но и сохранил настрой, при прочих равных, снизить ставку на следующем заседании. Наши аналитики считают, что текущее смягчение политики призвано «наверстать» недостаточное снижение ставки в прошлом. Среди причин такого консерватизма — жесткая реакция ЦБ на усиление санкционных рисков, ужесточение политики Федеральной резервной системы в конце 2018 года, чрезмерно пессимистичная оценка эффекта НДС на инфляцию и «подвешенность» вопроса трат Фонда национального благосостояния на экономику. Сейчас регулятор приводит уровень ставки в соответствие текущим макроэкономическим условиям.

Однако, пока заметное снижение ключевой ставки — ниже 6% — видится маловероятным. Такой сценарий допустим в том случае, если инфляция целый год будет существенно ниже 4%, смягчение ФРС продолжится агрессивными темпами (ставка окажется вблизи нуля), а угрозы внешних рисков останутся минимальными.

Конец текущего и первая половина следующего года — период, в котором состоится основной этап перехода к новому ценообразованию и для застройщиков, и для покупателей недвижимости в рамках проектного финансирования. Слабые строительные компании, которые не готовы к игре по новым правилам, уйдут с рынка. Из-за этого количество доступных предложений уменьшится, а их стоимость вырастет. Думаю, в данный момент сложилось благоприятное время для роста ипотечного кредитования.

— Но пока россияне стали меньше брать ипотеку. Так, в 2019 году рост рыночного портфеля замедлился с 12% (первые семь месяцев 2018 года) до 9% (аналогичный период 2019 года). Почему сложилась такая ситуация?

Подъем в прошлом году был обусловлен снижением минимального первоначального взноса, популярности рефинансирования, стабильных цен на недвижимость. Рыночные сигналы в начале этого года скорее охлаждали спрос заемщиков: с 1 января регулятор ввел новые нормативы резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом. При этом в январе–июне правительство продлило условия субсидирования семейной ипотеки, материнского капитала. Госдума ввела дополнительное субсидирование жилищных кредитов для семей, а закон об ипотечных каникулах дал основу для смягчения долговой нагрузки заемщиков в сложных ситуациях.

Мы провели выборочное исследование среди мужчин и женщин, у которых более двух детей и которые планируют приобрести квартиру в ближайшие пять лет. А это, по статистике, 57% всех россиян. В итоге, выяснили, что половина семей в Тюменской области планируют расширить жилплощадь, но 88% рассматривают приобретение новой квартиры с помощью ипотечного кредита. При этом 34% респондентов собираются купить новое жилье в кредит в ближайшие два года, 24% — в течение двенадцати месяцев.

Мы видим все предпосылки для позитивной динамики, при которой объемы выдач ипотечных кредитов будут расти. Ближайший год рынок будет давать новые возможности для заемщиков по выбору хорошего предложения, получению ипотечного кредита на выгодных условиях. Для сильных игроков — в наращивании ипотечного портфеля и конкуренции за повышение доли рынка. Первостепенными факторами, определяющими развитие, по-прежнему будут поддержка от государства, а также благоприятная конъюнктура ключевой ставки, развитие ипотечных сервисов.

Кроме этого, мы проанализировали, в каких российских городах проще всего купить жилье, опираясь на данные о средней заработной плате, цене жилья, ежемесячных платежах и среднем сроке возврата ипотечного кредита. Самая выгодная ситуация сложилась на Урале. Например, в Тюмени средний срок возврата ипотечного кредита 14 лет, ежемесячный платеж составляет 21 тыс. рублей, что в среднем составляет 46% ежемесячного дохода.

— Семейная ипотека — самый выгодный продукт на рынке. Кто чаще всего пользуется этим кредитом?

Сильным аргументом в пользу покупки новой квартиры является расширение численности семьи. Подавляющее большинство родителей считают, что у каждого ребенка должна быть своя комната. Это и является поводом приобрести более просторную квартиру. Женщины хотели бы просторную кухню, а мужчины — личный кабинет. Многие приобретают новую квартиру, желая переехать ближе к образовательному учреждению.

— Что еще может стать конкурентным преимущество банка кроме низкой процентной ставки?

Момент, когда человек сможет оформить жилищный заем, не ставя физической подписи на документах, навсегда изменит ипотечный рынок. Пока он еще не так близок к реальности: для формирования end-to-end процесса цифрового кредитования необходимо усовершенствование ряда сервисов, начиная от интеграции банковских систем с порталом Госуслуг и заканчивая формированием цифрового профиля заемщика.