Законопроект о системе ссудно-сберегательных институтов внесли в Госдуму
Жилищные кредиты могли бы обходиться заемщикам в два раза дешевле чем банковская ипотека — в 5% годовых, обеспечить такие ставки способна система ссудно-сберегательных институтов (стройсберкасс). Соответствующий законопроект вносили в Госдуму несколько раз, и в этом году он отмечает десятилетний юбилей. На этой неделе депутаты от партии «Справедливая Россия» внесли его снова — уже в четвертый раз, причем его текст за небольшим исключением практически полностью повторяет предыдущий.
Законодательный маневр эсеров не случаен: сейчас шансы на появление массовых ссудно-сберегательных схем на рынке жилья существенно возросли. Во-первых, за их развитие в одной из программных статей недавно высказался премьер-министр Владимир Путин. Во вторых, банковское лобби, которое раньше противилось принятию нового закона, уже не так активно: после кризиса некоторые банки и сами готовы развивать подобные механизмы.
Стройсберкасса в законе
Постоянный соавтор документа замруководителя фракции «Справедливой России» вчера Оксана Дмитриева заявила, что по ее подсчетам, около 30 миллионов граждан смогут улучшить свои жилищные условия за счет ССК. Согласно законопроекту, строительная сберегательная касса — это специализированный банк с ограниченным кругом операций, который предоставляет кредиты исключительно для улучшения жилищных условий.
Получить кредит может вкладчик ССК, заключивший с ней договор накопления сбережений в строительный сберегательный вклад по установленному плану ежемесячных взносов. При достижении установленной накопленной суммы вкладчик получает право получить кредит по ставке, не превышающей ставку по вкладу на три процентных пункта. Проект предусматривает начисление на взносы ежегодной премии государства — 20% суммы ежегодных взносов, но не более 26 000 рублей в год (предыдущий проект — 14 000 рублей в год). В проекте закона указано, что размер кредита не может превышать 80% рыночной стоимости жилья, при этом авторы считают, что ССК будут выдавать кредиты при накоплении суммы в 30—50% стоимости жилья, на срок от 7 до 15 лет.
Альтернатива ипотеке
Система ССК — это альтернатива банковской ипотеке, с которой начиналось жилищное кредитование на всех развитых рынках. В Англии и США в XIX веке их вытеснили банки, а в ряде стран Европы, в частности Германии, они и сейчас играют ведущую роль. В 90-х аналогичные системы стали развивать у себя переходные экономики Восточной Европы. Эксперты, изучающие опыт ССК, полагают, что они более эффективны в условиях недостаточно развитой институциональной среды и более устойчивы в период экономического кризиса. Этой точки зрения придерживается экономисты, академики РАН Сергей Глазьев и Виктор Полтерович. В России последние десять лет строили ипотечную систему по американской модели, которая состоит из двух уровней — первичного рынка кредитования заемщиков и вторичного рынка закладных.
Назвать успешной американскую модель в России нельзя: ипотечные кредиты дороги и недоступны подавляющему большинству россиян, в кризис банки предпочитают сворачивать кредитование совсем. По оценке Дмитриевой, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Исходя из текущих данных ЦБ о средней сумме ипотечного кредита, в России всего лишь 1 миллион ипотечных заемщиков, что составляет около 2% от числа домохозяйств в стране. Полтерович и его коллега, сотрудник ЦЭМИ РАН Олег Старков главной причиной отказа от развития системы, альтернативной ипотечному кредитованию, называют влиятельное банковское лобби. Кроме того, указывают они, многие экономические агенты полагали, что ипотечная система обеспечит массовое кредитование и быстро «перерастет» сберкассы. Однако этого не произошло и, по их мнению, не случится еще ближайшие 15—20 лет.
Банковское лобби
Банкирам ССК невыгодны по нескольким причинам: во-первых, они не ходят делиться прибылью и уступать рынок; во-вторых, банковская система достаточно инертна и мало кто заинтересован в появлении и развитии нового класса банков со спецстатусом; в-третьих, никто не хочет подкладывать мину замедленного действия под Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, которое обеспечивает устойчивым бизнесом сотни банков. Сложившееся положение Старков называет «институциональной ловушкой». В существовании банковского лобби, противодействующего принятию закона о ССК, легко убедиться, ознакомившись с текстами заключений комитета Госдумы по финансовому рынку, ставших основой для отклонения законопроектов.
Тексты заключений содержат спорные утверждения о недостаточном размере ежегодной премии государства в расчете на одного вкладчика (14 000 рублей). «Это позволяет сделать вывод о низкой эффективности данного способа жилищного финансирования, поскольку указанные суммы существенно меньше тех, которые требуются для приобретения жилья», — заключает депутат Владислав Резник. Некоторые банкиры и вовсе берутся утверждать, что выгоднее просто копить на банковском депозите. Однако расчеты Slon оба утверждения не подтверждают и показывают обратное: ссудно-сберегательная схема ССК куда выгоднее классического ипотечного кредита.
Государственная премия
Экономический смысл премии государства вкладчику заключается вовсе не том, чтобы в значимой мере субсидировать первоначальный взнос. Ее смысл в том, чтобы сделать сбережения более привлекательными по сравнению с банковским депозитом и таким образом стимулировать к участию в системе. До определенного размера взносов ставка в 2% годовых плюс ежемесячная госпремия в размере 14 000 рублей выгоднее банковского депозита со ставкой 10% годовых: размер вклада при этом должен быть менее 175 000 руб. в год. Такие взносы выгоднее 10-процентного депозита в банке и позволяют за пять лет накопить вместе с госпремией (проценты на нее не начисляются) сумму в размере 1 млн рублей. С учетом предоставленного в таком же размере кредита выплатная сумма вкладчику составит 2 млн руб.
На эти деньги согласно данным Росстата, в 2007 году можно было купить в среднем 42 кв метра, в отдельных регионах даже больше. То есть не только улучшить жилищные условия, что предусмотрено законопроектом, но и при желании купить отдельное жилье. В новом варианте госпремия повышена до 26 000 рублей, что позволяет довести выплатную сумму до 3,7 млн руб., этого вполне достаточно для приобретения отдельного жилья в большинстве регионов России. Такая госпремия выглядит привлекательной даже при условии, что цены на жилье будут расти на уровне инфляции, а ставки депозитов в банках снижаться. В последующем по мере развития рынка ипотеки ставка госпремии на взнос может быть меньше: например, в Германии во второй половине XX века она снизилась с 23% до 10%.
Народный кредит
Доступность участия в ССК, озвученная Дмитриевой, тоже поддается проверке — на примере Чехии и Словакии, где за 10 лет работы системы в нее были вовлечены 44,6% чехов и 50% словаков. Затраты государства при этом составили 0,26% ВВП в год, аналогичные затраты и показатели могут быть и в России, считает Старков. По его оценке, это не больше, чем государство тратит на поддержку АИЖК, при этом гораздо дешевле для населения и более эффективно с точки зрения использования госсредств, так как позволяет приобрести площадь большего размера. При таком уровне затрат в ценах 2011 года бюджет госпремий составил бы 129 млрд руб., единовременные выплаты получили бы около 5 млн россиян.
В долгосрочном периоде через 10—15 лет, по мере вовлечения новых участников, их количество вполне способно возрасти до 30 млн человек, как прогнозирует Дмитриева. По данным Росстата, улучшить жилищные условия за счет покупки другого жилья или дополнительного, в том числе обмена, планируют 28 миллионов домохозяйств (50,8%). Таким образом, система ССК способна полностью удовлетворить текущие потребности граждан в улучшении жилищных условий. При этом емкость рынка услуг ССК в 30 раз превышает существующий рынок ипотеки.
Пилотная сберкасса
Деньги для развития системы есть: в феврале Путин обещал, что государство профинансирует развитие сберегательно-накопительных механизмов по типу немецких стройсберкасс и субсидирование ипотечных ставок бюджетникам. На это будут направлены средства, высвобождаемые после завершения олимпийских строек в Сочи, объектов АТЭС на Дальнем Востоке, а также после завершения программы обеспечения жильем офицеров Вооруженных сил. Стройсберкассы, писал он, будут развиваться за счет расширения региональных пилотных проектов. Сейчас развивается один такой проект — с участием Сбербанка в Краснодарском крае, стартовавший осенью прошлого года.
Жители Краснодарского края могут открыть в Сбербанке вклад «Ипотечный» сроком на 1—6 лет по ставке 1—2% годовых, если имеют в собственности не более одного жилого помещения. Из краевого бюджета на взносы начисляется ежегодная премия 30%, но не более 36 000 рублей в год. Участие в подобных проектах после кризиса стало для банков даже интересным. Дело в том, что доступ к дешевым деньгам на внешних рынках, позволяющих развивать массовую ипотеку, ограничен. Кроме того, ситуация с ликвидностью снова стала напряженной, так что получить доступ к деньгам вкладчиков по ставке 1—2% в текущей ситуации, возможно, захочет не только Сбербанк.
В чем подвох?
Эксперимент в регионах с участием банков Полтерович и Старков считают хорошим выходом из институциональной ловушки, в которую попала российская ипотечная система. Они полагают, что региональные проекты должны быть переходным этапом на пути создания системы ССК, требующей принятия специального закона. Дело в том, что ссудно-сберегательные счета менее выгодны по сравнению с традиционными операциями банков, в том числе — ипотечными (см. таблицу). Однако в процессе реализации проектов может оказаться, что банковское лобби — не самый главный враг стройсберкасс.
Главное условие для развития ССК — невысокая инфляция. Кроме того, требуется грамотное регулирование финансового рынка и рынка недвижимости, которое не допустило бы формирование пузырей. В противном случае ССК себя не оправдают. Кроме возможной недооценки макроэкономических рисков у критиков есть и другие замечания. Законопроект умалчивает о том, каким образом будет лицензироваться деятельность ССК, регулироваться их финансовая устойчивость и как будет отслеживаться достаточность получаемых доходов для жилищного кредитования и выплаты процентов по вкладам. Потенциально это ведет к созданию пирамидальных схем недобросовестными участниками рынка, считает Владислав Резник, давший негативный отзыв на предыдущий законопроект.
Доверие к ССК, под видом которых могут оказаться пирамиды, это серьезная проблема. И если накопительные вклады будут страховаться АСВ в том же размере, что и средства остальных вкладчиков в банках (700 00 рублей), этого может оказаться недостаточно для тех, кто рассчитывает накапливать большие суммы. Не стоит сбрасывать со счетов также предыдущий печальный опыт российских вкладчиков и дольщиков, иначе на нашей почве ссудно-сберегательные институты по типу немецкий стройсберкасс не приживутся.