Не частный случай
Подавляющее большинство россиян хотели бы жить в частном, а не в многоквартирном доме. Однако спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) вырос относительно недавно.
Но одного лишь интереса для формирования полноценного и цивилизованного рынка ИЖС и таких продуктов, как частный дом или таунхаус, недостаточно. Требуется стимулирование и спроса, и предложения, причем со стороны государства.
Со стимулированием спроса в последние годы всё относительно понятно — появились такие госпрограммы субсидирования, как сельская ипотека, пока, правда, в пилотном режиме, программа льготной ипотеки, которая позволяет самостоятельно построить дом без договора с подрядчиками, продолжается дачная амнистия. И вот с апреля 2022 года доля сделок по покупке загородной недвижимости с привлечением заемных средств выросла с 21 до 47%. Причем динамика роста прослеживается во всех субъектах РФ. По данным аналитиков, максимальный уровень спроса на загородную недвижимость зафиксировали в Кемерово (на подобные объекты приходилось 52% запросов), Иркутске (42%), Нефтеюганске (40%), Тюмени (37%) и Хабаровске (35%). В Санкт-Петербурге и Москве доля интереса к загородной недвижимости в общем потоке заявок достигла 22 и 24% соответственно, но тут стоит отметить, что на эти регионы программа сельской ипотеки не распространяется.
А вот со стимулированием предложения ситуация обстоит сложнее.
Цивилизованный рынок загородного жилья подразумевает присутствие застройщиков, которые не просто должны возвести дом, но и создать комфортную среду для проживания. Это и коммуникации, и социальная инфраструктура: школы, поликлиники, в конце концов, детские площадки.
Основные мероприятия по стимулированию предложения (имеется в виду привлечение строительных компаний в сектор загородного жилья) сегодня направлены на формирование ипотечного продукта для рынка и возможности девелоперов работать по системе эскроу-счетов в ИЖС. Одним из наиболее перспективных вариантов считается развитие типового домостроения.
С одной стороны, такой подход позволит банкам сформировать кредитный продукт с приемлемыми ставками по долгосрочным кредитам, но с другой — вопросы стандартизации встречают сопротивление как со стороны потенциальных покупателей, так и самих застройщиков.
Рынок ИЖС низкомаржинальный в сравнении с многоэтажным строительством, в том числе в субъектах РФ. Застройщикам куда интереснее формировать мультиформатные продукты, когда на территории одного поселка присутствует несколько видов жилья: частные дома, таунхаусы и малоэтажная многоквартирная застройка. Для региональных строителей такие проекты обладают достаточной доходностью, так как открывается возможность работать с системой эскроу (малоэтажное строительство) и привлекать большее число интересантов. А возможности покупателей расширяются в части применения госпрограмм субсидирования ипотеки, так как появляется семейная ипотека. При этом сохраняется главный критерий — жить за городом. В условиях стремительного развития рынка ИЖС государству стоит обратить внимание на подобные мультиформатные проекты и устранить проблему номер два.
Также одной из ключевых сложностей сегодня остается отсутствие в законодательстве точного определения понятия «коттеджный поселок». Соответственно, нет и правовых норм, посвященных порядкам создания, организации и управления мультиформатными коттеджными поселками, имуществом общего доступа и инфраструктурой, взаимоотношениям между органами управления и собственниками недвижимости на территории поселка.
В итоге практика показывает, что вопросы, связанные с обслуживанием имущества общего доступа и инфраструктуры, можно решить лишь путем долгих судебных процессов с труднопредсказуемым финалом. Это приводит как к убыткам управляющих компаний, так и к банальному снижению уровня доверия граждан к приобретению подобной недвижимости.
Верховный суд РФ установил, что содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормам Жилищного кодекса РФ и может осуществляться через функционал товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом коттеджный поселок должен соответствовать критериям, указанным в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Однако эти критерии не учитывают, что в состав поселка могут входить многоквартирные дома и блокированная застройка. Соответственно, механизмы управления ими с помощью ТСЖ низкоэффективны, а временами неприменимы.
Камнем преткновения становится имущество общего пользования. Дело в том, что, приобретая дом, человек не приобретает право собственности на долю в инфраструктуре. В то время как, покупая квартиру, он приобретает и право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
В случае с мультиформатным коттеджным поселком определение ТСЖ не соответствует ни целям деятельности, ни критериям его создания, описанным в ст. 135 ЖК РФ. В итоге всё это неизбежно приводит к сложностям при решении ТСЖ вопросов, выходящих за рамки управления многоквартирными домами.
Еще одна проблемная деталь выливается из того факта, что членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении. Но по нормам ЖК РФ собственник, не являющийся членом товарищества, несет бремя содержания общего имущества и обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ. Однако в случае с мультиформатным коттеджным поселком обязать собственника, который к тому же не является членом ТСЖ, заключить с ТСЖ договор при отсутствии общего имущества практически невозможно.
Для поддержания достойного уровня комфорта в таких поселках требуется не ТСЖ, а форма управления, способствующая эффективному выстраиванию отношений между жителями поселка и обслуживающей организацией.
Важно дополнить Жилищный кодекс определением понятия «коттеджный поселок», включить в него «мультиформатные поселки», состоящие как из частных домов, так и таунхаусов и многоквартирных малоэтажек. Кроме того, логичным шагом было бы распространить нормы ЖК РФ по управлению многоквартирными домами и на мультиформатные поселки. Это позволит УК повысить платежную дисциплину и эффективно управлять имуществом поселков.