Небольшие девелоперы уходят с рынка
Пандемия COVID-19 привела к техническому снижению числа банкротств застройщиков, но осложнила ведение бизнеса для небольших девелоперов, которые продолжают уходить с рынка. Работе мешают рост стоимости стройматериалов, отсутствие доступа к дешевой рабочей силе и опасения покупателей относительно устойчивости их бизнеса. Эксперты советуют небольшим застройщикам вливаться в бренды федеральных и не исключают, что в некоторых регионах местных девелоперов вовсе не останется.
По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м). Такие данные приводит Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам аналитиков, число банкротств за год сократилось на 12%. Но тренд может быть связан с действующими на фоне COVID-19 ограничениями.
Так, 39% банкротств пришлось на первый квартал, за которым последовало полугодовое затишье, а в декабре уже было зафиксировано 16% от всех банкротств за год.
Число новых объектов застройщиков-банкротов, по данным РАСК, сократилось на 55%, их общая площадь — на 39%. Это связано не только с суммарным снижением числа новых проблемных компаний, но и с постепенным изменением их среднего портрета. Сегодня типичный застройщик-банкрот — небольшая региональная компания: 29,6% ушедших с рынка в прошлом году строили менее 5 тыс. кв. м жилья. По итогам 2019 года на долю таких девелоперов приходилось 19% банкротств, а в 2018 году — 20,7%. Доля компаний, возводящих более 100 тыс. кв. м недвижимости, в общей структуре банкротств снизилась с 8% в 2018 году до 1,2% в 2020 году. Средний объем строительства банкрота уменьшился с 30 тыс. до 23 тыс. кв. м. Глава РАСК Николай Алексеенко отмечает, что малые застройщики в принципе сильнее подвержены рискам в период кризиса.
Партнер компании «НЭО Центр» Арина Матвеева говорит, что положение небольших застройщиков осложнили дефицит стройматериалов и заметный рост цен на них из-за оттока продукции на зарубежные рынки.
«Крупные девелоперы имеют стабильных поставщиков и, соответственно, бесперебойный доступ к сырью»,— поясняет она. Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев добавляет, что пандемия ограничила и доступ девелоперов к недорогой рабочей силе из-за приостановки въезда рабочих, из-за чего у одних компаний увеличились сроки строительства, у других выросла себестоимость. Заместитель гендиректора «Талана» Наталья Гарифуллина оценивает годовой рост стоимости рабочей силы в 30%, а себестоимости строительства — в 15–20%. К проблемам она относит и дефицит площадок под застройку во многих регионах.
Значительного роста числа банкротств в этом году Николай Алексеенко не ждет из-за полученной застройщиками господдержки. По его словам, программа льготной ипотеки позволила обеспечить отрасли необходимый уровень ликвидности, направить полученные средства на запуск новых проектов. С полным переходом на проектное финансирование эксперт ждет и сокращения числа банкротств-застройщиков в перспективе одного-двух лет.
Но другие эксперты не сомневаются, что проблемы у небольших региональных игроков сохранятся. Анна Матвеева отмечает, что на фоне кризиса многие в принципе опасаются приобретать квартиры у таких застройщиков из-за повышенных рисков. Сергей Зайцев добавляет, что спрос на жилье начинает снижаться. Крупные девелоперы, по его словам, за счет большого объема продаж в период ажиотажа сформировали подушку безопасности, а мелкие менее защищены, тем более в рамках проектного финансирования, когда они строят сейчас, а деньги дольщиков получают только после завершения объекта.
Господин Зайцев уверен, что рынок жилищного строительства повторяет путь банковской сферы, когда мелкие игроки постепенно уходят с рынка, а их долю делят между собой более крупные.
По мнению госпожи Матвеевой, выходом для небольших региональных девелоперов может стать партнерство или покупка франшизы федерального игрока. Но в возможности полной консолидации отрасли она сомневается, указывая, что некоторые региональные рынки в принципе неинтересны федеральным компаниям. Господин Алексеенко не исключает, что в отдельных регионах из-за сложностей с получением банковских средств и экономической нецелесообразности может вообще не остаться застройщиков, если не предусмотреть господдержку строительства на рынках с низкой рентабельностью.