Больше половины российских семей не могут купить квартиру
Цены на жилье в реальном выражении, как и ставки ипотеки, за последние 10 лет снизились, но жилье доступно менее чем для половины российских семей. Об этом пишут президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и исполнительный директор фонда Татьяна Полиди в июльском номере «Вопросов экономики». Проблема – в низких доходах населения.
Сделать жилье доступнее для семей со средним достатком правительство рассчитывает с помощью нацпроекта «Жилье и городская среда» стоимостью 1 трлн руб. Строительство жилья должно вырасти с 86 млн кв. м в 2018 г. до 120 млн кв. м в 2024 г., ставки ипотеки – снизиться до 7,9%, выдача ипотечных кредитов – вырасти вдвое до 2,3 млн в год.
В нацпроекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6–9% в год, что гораздо выше ожидаемой инфляции в 4% и роста доходов населения, – это снизит относительную доступность жилья, предупреждают и эксперты Банка России в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» (их позиция может не совпадать с официальной позицией ЦБ). По соотношению цены 1 кв. м и средней зарплаты Россия уступает большинству развитых экономик и части стран с формирующимися рынками (например, Мексике, Индии и Турции), пишут они. Стоимость 1 кв. м жилья в России почти вдвое выше среднемесячной зарплаты.
Коэффициент доступности жилья (КДЖ), о котором пишут Косарева и Полиди, – это срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м, если будет откладывать все свои доходы. Он рассчитывается исходя из ее стоимости и средних ежегодных доходов семьи. По международной классификации доступным считается жилье при сроке ниже 3 лет. В России КДЖ снизился за 10 лет примерно на 1,7 года до 3,3 года в 2017 г., по оценке «Института экономики города», а согласно госпрограмме по жилью был еще ниже – 2,6 года и к 2025 г. должен опуститься до 2,3 года. На это будет выделено более 2 трлн руб. – в основном из федерального бюджета.
Снижение доходов не дает снизить КДЖ, подчеркивают Косарева и Полиди. В 2014–2017 гг. реальные располагаемые доходы населения падали, в 2018 г. выросли всего на 0,1%, а за первое полугодие 2019 г. сократились на 1,3% в годовом выражении, сообщил вчера Росстат. Без роста доходов доступность жилья не вырастет, говорит главный научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Наталья Зубаревич. Теоретически позволить себе квартиру могут семьи с доходом от 30 000 руб. на человека (их расходы в среднем около 17 000 руб. на человека), но после выплат по кредиту денег на жизнь у них практически не останется, обращают внимание авторы статьи, даже при снижении ставок ипотеки.
За 10 лет, с 2009 г., ставка ипотеки, по данным ЦБ, снизилась в среднем с 13–14 до 9–10%. В 2018 г. выданная ипотека выросла в 1,5 раза и достигла исторического максимума – более 3 трлн руб. Значительное повышение спроса в 2018 г. было связано как со снижением ставки, так и с опасениями, что в будущем стоимость ипотеки вырастет из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, объясняет Зубаревич.
Сильно повысить доступность жилья не поможет даже снижение ставок ипотеки до 8%, считают Косарева и Полиди. Только у 10% домохозяйств после ипотечных выплат за квартиру в 54 кв. м остается 37 000 руб. на человека, которых хватает для сбережений, обязательных платежей и покупки товаров длительного пользования, рассчитали они. Семьи с детьми не могут участвовать в программах господдержки ипотеки: банк не дает им кредиты из-за слишком низких доходов, «хоть какую ставку поставь», замечает директор Института социальной политики Высшей школы экономики Лилия Овчарова.
Доступность жилья зависит не только от доходов населения и ставок ипотеки, но и от градостроительных ограничений, конкуренции между застройщиками, развития технологий, отмечают эксперты «Института экономики города». Почти отсутствуют сегменты арендного и социального жилья, обращает внимание Овчарова. Повысить доступность жилья поможет и развитие транспортной инфраструктуры, считает руководитель Высшей школы урбанистики Кирилл Пузанов, это откроет для застройщиков новые районы, конкуренция повысится, появятся более дешевые варианты квартир. Но без роста доходов радикально ситуация не улучшится, заключает Зубаревич.