Экономист: ипотека будет расти, жилье – дешеветь
Центробанк снова поднял ключевую ставку. Как это повлияет на рынок ипотеки; почему первоначальный взнос для ипотечников в размере 30% лучше, чем 15%; правда ли, что в 2024 году жильё будет дешевле, чем в 2023-м; почему государство сократит программы льготной ипотеки, Pravda.Ru рассказал ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников.
— Центральный банк поднял ключевую ставку до 15%. Никита Иванович, как повлияет такая высокая ставка на рынок первичного и вторичного жилья? Что будет с ипотекой?
Что касается текущего года, то здесь, наоборот, Центробанк пересмотрел прогнозы по кредитованию в сторону повышения, потому что если в сентябре предполагалось, что ипотека вырастет в этом году на 17-21%, то новый прогноз показывает, что рост составит в этом году 24-27%. Это результат процессов, которые уже набрали силу:
- льготная ипотека,
- серьёзный рост заработной платы (по номиналу она выросла больше чем на 12%).
Всё это будет продолжаться, в том числе меры, которые принимал ЦБ РФ, чтобы остудить горячие головы и не позволить попасть значительному числу наших граждан в долговую ловушку.
Недавний опрос клиентов банков, проведённый фондом "Общественное мнение" по заказу Центробанка, показал, что каждый третий заёмщик обслуживает три и более кредита. Это большая нагрузка.
Центробанк с начала года пытался ужесточать контроль с запредельным показателем долговой нагрузки. Сейчас банки могут выдавать кредит, если у клиента нагрузка варьируется от 50 до 80%, но всё равно это не даёт необходимого эффекта. Плюс растёт рынок ипотеки.
Значит, в 2024 году нас могут ждать два негативных последствия.
Во-первых, рост долговой нагрузки, люди попадают в долговую зависимость, идут на реструктуризацию кредитов, некоторым придётся идти на личное банкротство.
Во-вторых, жилищный метр продолжает дорожать. Вы можете обмануть сами себя: брали кредит в расчёте на то, что квартира будет 80 метров, а по факту сможете претендовать на 60-65 метров, потому что за то время, пока вы обслуживаете кредит, жилищные метры многократно подорожают.
По прогнозам на основе данных Центробанка, темпы кредитования будут в следующем году вдвое ниже, рост ипотеки составит 7-12% за год. Если в этом году будет 27%, то это означает сокращение вдвое. Это позволит остудить перегретый рынок и снизить стоимость жилья. Это стабилизирует все остальные сегменты жилищного рынка, потому что подтолкнёт рынок долгосрочной жилищной аренды, которая уже сейчас примерно вдвое дешевле, чем ипотека.
— Однако аренда квартир постепенно дорожает.
Естественно, она дорожает, потому что если на рынке есть драйвер (цена ипотеки и цена жилищного метра по ипотечному кредиту), то он тянет и все остальные, но если драйвер пойдёт вниз, то тогда рынок начнёт выравниваться.
Просто сегодня у нас льготная ипотека — 90% всех кредитов. А рыночной ипотеки нет. Хотя льготные ставки всё равно высоки. Для банка ориентир на сегодняшний день где-то — 14-15%. У него есть разница между рыночной ставкой, которая не действует, и льготной, она погашается за счёт бюджета.
Но, во-первых, деньги не сразу доходят, и банкиры обеспокоены тем, что деньги задерживаются.
Во-вторых, каждое повышение ставки на один процентный пункт для бюджета означает дополнительно 200 млрд рублей расходов, связанных:
- с льготным кредитованием,
- обслуживанием госдолга.
Это очень серьёзная нагрузка.
Поэтому, видимо, в 2024 году нас ждёт решение о сокращении объёмов льготного ипотечного кредитования.
Думаю, что оно останется для целевых категорий граждан: айтишников, участников СВО. Плюс могут быть льготы для отдельных регионов, где реализуются крупные инвестиционные проекты, принципиально важные, например, для технологического суверенитета Российской Федерации, но жилья нет, а люди должны там жить и работать.
Кроме того, возможно повышение первичного взноса. Раньше он был 15%, сейчас 20%. Некоторые мои коллеги говорят, что если мы хотим остановить безудержный рост кредитования и не дать людям залезть в долговую ловушку, то надо поднять взнос до 30%.