Никита Масленников: Стройотрасль находится к глубокой «пятой точке»
Что будет с застройщиками после наступления часа Х? Ведущий эксперт Института современного развития, экономист Никита Масленников поделился с ЦИАН своими прогнозами о развитии рынка недвижимости после введения новых требований с 1 июля 2018 года.
Потребителю выгодны изменения
- Первого июля этого года наступит час икс для многих российских застройщиков: кто-то покинет рынок, кто-то перестроится под изменившиеся условия. Для чего нужны новые требования?
Во многом они являются отраженным светом истории с обманутыми дольщиками. Поскольку сегодня проводится активная поддержка ипотечного строительства по разным программам, все государственные регуляторы, естественно, крайне заинтересованы в том, чтобы рынок стал прозрачным и предсказуемым. Государство хочет понимать, кто работает на рынке, какие компании, какое у них финансовое положение, насколько они открыты для котроллеров и банков.
- Насколько адекватны новые требования к строительному бизнесу, стоило ли вводить их именно сейчас?
Многие страны мира проходили через этот этап, когда происходило взрывное развитие ипотечного рынка и одновременный пересмотр многих эволюционно-сложившихся на рынках норм и правил. Законы и требования менялись: где-то становились либеральнее, где-то жестче. Эффект консолидации рынка логичен и закономерен: кто-то уходит, кто-то остается, кто-то будет выходить.
Помните все эти истории, когда наши банки, замучавшись с непрофильными активами, в 2008 году создали собственные девелоперские компании? Этот опыт был сложным, но сейчас он помогает банкам создавать собственные компании, что снижают риски. Над этим вопросом уже работают не компании-посредники, а банковские аналитики, которые учитывают все возможные варианты развития экономической ситуации и поведения заемщика.
Можно по-разному оценивать происходящее, но с точки зрения конкретного потребителя происходящее ему выгодно: ростом объема предложения, разнообразием, постепенным понижением ставок – в последнее время ипотека выдается в среднем менее чем под 10% годовых.
Надо иметь ввиду, что нынешняя турбулентность в экономике и скачки курса рубля могут привести к том, что ЦБ возьмет паузу в процессе снижения ключевой ставки. Произойдет определенная корректировка.
Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today
Объем инвестиций в отрасль надо наращивать
- Как скажутся изменения на отрасли в целом?
Это непростое испытание, но к этому все шло – наш строительный рынок перегружен серыми схемами и не вполне устойчивыми игроками. Кроме того, строительство – это инвестиционно-емкая отрасль, где и государству и частному бизнесу надо повышать долю вложений. В первую очередь, в отдельные крупные проекты, которые должны послужить толчком для стягивания инвестиций. Например, в инфраструктурную ипотеку– такой вид сотрудничества, при котором бизнес или частный инвестор начнут кредитовать государство по адекватным ставкам для строительства новых железнодорожных или автодорог, газовых и электрических магистралей и так далее.
Также привлекательно выглядит реализация пространственного развития России, что подразумевает строительство и инфраструктуры, и жилья в тысячах малых и средних поселений, где сейчас живут около 30 млн человек. Естественно, должны быть сформированы регулятивные условия, чтобы было интересно инвестировать в проект. Надо, наконец, запустить все эти механизмы.
А просто так вкладывать деньги – не всегда целесообразно, у нас уже есть опыт строительства олимпийских проектов.
Чтобы привести темпы развития строительной отрасли в норму, надо повысить инвестиции минимум на 25% – такую задачу поставил президент в своем послании. В свою очередь, Минэкономразвития предложит увеличить их до 30%, считая, что нынешнего объема в 25-27% маловато для уверенного роста отрасли.
Крупные компании будут расти
- Не получится ли так, что крупные компании подомнут под себя весь рынок и будут делить барыши, не пуская новых игроков?
Рынок будет одновременно и консолидироваться, и расширяться. Крупные компании будут расти, но появятся новые ниши – в зависимости от целевого спроса. Например, малоэтажное деревянное строительство или малоэтажное строительство коттеджного типа, различного рода поселения городского типа с созданной социальной инфраструктурой.
Огромное количество возможностей может появиться для специализации на определенных типах строительных работ.
Так происходит во всем мире. Можно будет наблюдать две тенденции, которые будут друг друга взаимодополнять. Будет происходить перераспределение между малым и крупным бизнесом в строительной сфере – помимо консолидации и укрупнения главных игроков вырастет и число компаний в новых сегментах. Правда, при условии, что будут организованы определенные меры господдержки для малых строительных компаний.
Миллиарды остаются неосвоенными
- Новые сегменты, малые компании и господдержка – звучит непривычно оптимистично для российских реалий. Что может помешать такому развитию событий?
Узкое место – производство качественных стройматериалов. Прежде чем появятся новые девелоперы, нам придется серьезно, по-взрослому, рвануть в наращивании мощностей производства собственных стройматериалов. Пусть по локализации, пусть по франшизе, но тем не менее нам это нужно сделать сейчас. Иначе это тормозит отрасль. Возникнет не то, чтобы дефицит, а отставание по критерию цена-качество стройматериалов. Да, большая часть стройматериалов производится в России, но производство это нестабильно. Например, в конце первого квартала этого года оно снизилось, и если так продолжится, на рынке может образоваться нехватка того или иного материала. Даже по базовым материалам (бетону, кирпичу, щебню) в определенные моменты возникает дефицит.
- Вам не кажется, что проблема наличия доступных стройматериалов может быть интересна лишь тем компаниям, которые захотят привлечь своего клиента именно качеством строительства и самих зданий? Лидеры отрасли могут и не уделять этому вопросу достаточного внимания.
Нашему Минстрою и объединениям строителей надо озаботиться тем, чтобы уже с этого года запустить достаточно новых механизмов поддержки всех игроков рынка. Последние годы ведется очень много бесконечных разговоров о ТОРах, инфраструктурной ипотеке и прочем. Но только сейчас может возникнуть импульс для структурного перераспределения игроков.
Отрасль находится в процессе серьезных структурных изменений, к этому добавляются ограничительные меры, дополнительные экспертизы по всем проектам госфинансирования, то есть, запущен многоступенчатый механизм регулирования деятельности участников рынка. Но бизнес-ассоциации оказались к этим новациям слабо подготовлены. Теперь отстаивать свои интересы они должны не только перед Минстроем, но и перед другими органам, что требует нового уровня взаимодействия, так как любой проект начнет попадать под двойной контроль.
И уже сейчас выясняется, что наши строители попросту не умеют составлять бизнес-планы и сметы.
Поэтому миллиарды, выделенные на строительство, остаются неосвоенными и зависают вместо того, чтобы быть реализованными или направленными на другие цели. Государству заявляются объемы строительства, закладывается бюджет, но построить заявленное количество объектов не успевают…
- Наверное, это касается, в том числе, производителей стройматериалов, а не только строительных компаний?
Да. Например, программы по поддержке кредитования малого бизнеса. Для корпораций и среднего бизнеса есть свои линии поддержки на федеральном уровне. Все это необходимо использовать, потому что строители отстают от других секторов и отраслей по освоению господдержки. Результат печальный, и все потому что не происходит консолидации усилий.
И чем дальше события развиваются таким образом, тем больше разговоров о том, что отрасль находится к глубокой «пятой точке», а развития нет. Чем громче девелоперы и строители будут говорить о своих проблемах, тем сильнее привлекут к себе внимание, потому что без стимулирования со стороны государства здесь не обойтись. Надо объединять все усилия участников рынка. Проблемы отрасли понятны, она до сих пор не вышла из рецессии и сейчас самое время озаботиться дальнейшим развитием.