Никита Стасишин: Если вы хотите купить жилье, идите и покупайте! Инфляцию никто не отменял

Что будет со строительством и ипотекой в нынешние непростые времена? Что будет с поставками материалов из-за рубежа? Как взять льготный кредит на собственный дом? Об этом и многом другом рассказал заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин.

Ждать не стоит

Впервые программа льготной ипотека на новостройки была введена в России по поручению президента в 2020-м, пандемийном году, и тогда ставка была 6,5%. Это привело практически к двукратному увеличению объема выдачи ипотеки на первичном рынке.

После февральских событий нынешнего года ключевая ставка Центробанка резко выросла до 20%. Тогда, напомню, ставка льготной ипотеки выросла до 12%, а с апреля была снижена до 9%. В итоге за апрель и май мы зафиксировали очень серьезное сокращение объемов продаж на первичном рынке: они упали примерно на 70%. Все-таки ставка в 12 или 9 процентов в сочетании с неопределенностью очень сильно повлияли на принятие решений наших граждан о покупке жилья.

И вот сейчас ставка была скорректирована до 7%. Мы рассчитываем, что при такой ставке сможем отыграть какой-то объем продаж за июль-август. Нам важно выполнить поручение президента: прирост ипотечного портфеля в 2022 году должен составить не менее 2,5 трлн рублей. Имеется в виду и первичный, и вторичный рынок, и обычная ипотека, и все льготные программы. Напомню, помимо льготного жилищного кредита под 7% у нас есть семейная, дальневосточная, сельская ипотека, а сейчас уже и ипотека для айтишников.

- А какой прирост был в прошлом году?

Также 2,5 трлн рублей по всем программам. Замечу, что если раньше 40-50 процентов объема покупки жилья на первичном рынке были с использованием ипотеки, то за два последних года, после внедрения льготной программы, цифра выросла до 70-85%. Это больше 1,7 трлн рублей в год.

- По вашим прогнозам, когда может начаться рост спроса на жилье? Ведь сейчас лето, «низкий сезон» на рынке недвижимости.

Несмотря на лето, мы рассчитываем, что объем сделок на первичном рынке уже сейчас начнет увеличиваться, чтобы отыграть снижение спроса в мае и апреле. А самыми, на мой взгляд, важными месяцами будут сентябрь и октябрь.

Но если за эти два летних месяца мы увидим, что спрос не восстановился, то не будем ждать осени. В этом случае Минстрой России будет выходить с предложением о дополнительных мерах поддержки спроса.

- Что это могут быть за предложения?

Возможно, рассмотрим вопрос корректировки семейной ипотеки. По нынешним условиям, чтобы получить такую ипотеку (до 6% годовых, - Ред.), в семье должен родиться ребенок в период с 1 января 2018 года до 1 января 2023 года. На мой взгляд, этот срок надо продлевать. И дополнительные меры могут еще оказывать застройщики с банками, по их льготным программам.

Но я считаю, что сегодня не стоит говорить о дополнительных мерах поддержки, создавая отложенный спрос. Все зависит от доходов и экономического положения наших семей. Будем смотреть, анализировать и принимать решения в зависимости от ситуации.

- Все верно, надо дать ситуации устаканиться. Ведь ставка по льготной ипотеке, как и ключевая ставка Центробанка, в этом году менялась буквально на глазах…

Как вы помните, в прошлом году, когда ключевая ставка Центробанка была равно 4,25%, рыночная ипотека на вторичном рынке была почти равна льготной ставке на первичном. И люди, продавая свое жилье на вторичном рынке, улучшали свои жилищные условия, покупая квартиры в новостройках. Первоначальный взнос составлял более 30%. Сегодня за март, апрель и май, по сути, на вторичном рынке сформировалась заградительная ставка по ипотеке. Единицы российских семей могут взять ипотеку под 17-20 процентов.

- Тем более на вторичку.

Тем более на вторичку. Поэтому посмотрим. И мы очень надеемся, что Центральный банк будет дальше снижать ключевую ставку. Это должно повлиять на доступность ипотеки на вторичном рынке, что впрямую связано с объемом покупки жилья на первичном по льготным программам.

- Но стоит ли ждать еще большего снижения ставки льготной ипотеки? Ведь было и 6,5%...

Обращаюсь ко всем читателям «Комсомольской правды». Не нужно ничего ждать! Во-первых, инфляцию у нас никто не отменял. Во-вторых, пока вы будете решаться, найдутся другие люди, которые купят вашу квартиру. Поэтому, если вы хотите купить жилье, надо идти и покупать его прямо сегодня.

- А что будет с ценами на первичку - по крайней мере, до конца нынешнего года?

С учетом большого объема введенного жилья мы считаем, что стоимость квадратного метра в 2022 году не будет превышать инфляцию (по прогнозам, в нынешнем году она составит около 16%, - Ред.).

- То есть снижения цен, которое нам уже год обещают эксперты, не будет?

На некоторые объекты будет, и оно уже началось в той или иной форме. Мы же все слушаем радио, ездим по дорогам и видим рекламные плакаты, на которых застройщики предлагают ипотеку под 2, 3, даже 0,5 процента годовых. Все это - дополнительные скидки, которые заложены в стоимости квадратного метра.

«Сделать необходимо многое»

Конечно, основное - это баланс спроса и предложения во всех регионах России. В силу объективных причин, есть города, в которых жильё не строится. Это зависит от миграции, от числа рабочих мест, от социально-экономического положения в городе.

Есть очень большие вопросы к модернизации ЖКХ. Необходимо снизить потери в сетях, оптимизировать затраты с учетом ограничения по росту тарифов.

Еще одна задача, связанная с жилищным строительством – это синхронизация документов: социально-экономического территориального планирования, дорожного и градостроительного развития. По сути, это не требует никаких денег, но оптимизация сроков ведет к снижению затрат у строительного блока.

Также мы, конечно, понимаем, что даже если ипотека будет 0%, многие семьи взять ее все равно не смогут. Потому что займ будет просто не с чего отдавать. Это касается многих категорий граждан, которые сегодня стоят на учете: владельцев аварийного жилья, обманутых дольщиков... Поэтому нужно строить много социального, арендного жилья.

Кроме того, необходимо за 1,5-2 года завершить строительство всех ранее замороженных объектов. И, конечно, глубже заниматься выстраиванием поставок некоторого оборудования из-за рубежа - в первую очередь лифтов, особенно в дома, где более 15 этажей.

В общем, сделать необходимо многое. Если резюмировать, то нужно увеличить объемы жилищного строительства, улучшить качество среды проживания, а также уменьшить административные барьеры и создать здоровую конкуренцию, чтобы застройщики между собой конкурировали не ценой, а качеством проектов.

И последнее: большое внимание нужно уделить малым городам, а также туризму. Нужно обустраивать набережные, парки, общественные пространства и т. д.

- Это очень приятно слышать. Хочется, чтобы строились не только «человейники», в которых живут тысячи людей, которым толком негде погулять...

…и особенно это касается городов и регионов, где не нужна плотная застройка, не требуется такая этажность и земельные участки стоят кратно дешевле, чем в Москве.

Одноэтажная Россия

За два пандемийных года у наших граждан сформировалась потребность иметь загородный дом либо улучшить свои жилищные условия и построить что-то свое. Но с выдачей ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) была следующая ситуация. Банки не понимали предмет залога и остаточную стоимость объекта. Проще говоря, они не понимали, сколько стоит такой дом, из чего он будет построен и т. д. Соответственно, риски по такой ипотеке были намного выше, чем с многоэтажными домами, в которых с ценами все понятно.

Это приводило к тому, что человек, собираясь построить дом, шел за потребительским кредитом. По которому ставка гораздо выше ипотечной.

Мы много сделали, чтобы изменить ситуацию.

Во-первых, законодательно дали возможность строительства индивидуальных жилых домов с проектным финансированием из счетов эскроу (специальный счет, на котором хранятся средства до выполнения определенных условий, и если у застройщика возникнут проблемы, дольщик сможет забрать свои деньги, - Ред.). То есть это, по сути, даже не индивидуальные дома, а поселки. И мы распространили все льготные ипотечные программы на такой вид ИЖС. В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» мы будем стимулировать развитие таких поселков через бюджетное финансирование затрат на дороги и инженерные сети.

Кроме того, единый институт развития ДОМ.РФ запустил программу по субсидированию дополнительных двух процентных пунктов, чтобы можно было выдавать ипотеку на самостоятельное возведения жилья.

- Это что же получается: если я решу построить дом, то у меня есть возможность взять ипотеку на два процента «дешевле» обычной льготной?

Да. Причем ее предлагает не только ДОМ.РФ, но и остальные банки - ВТБ, Россельхозбанк, Сбербанк.

Кроме того, в прошлом году мы сформировали в публичном доступе реестр объектов ИЖС с конкретными проектами, их можно увидеть на портале строим.дом.рф. Вы выбираете проект (или делаете свой), приходите с ним в банк и подаете заявку на льготную ипотеку. Чтобы банк тоже видел: есть конкретный дом, он строится за такое-то время, используются вот такие материалы и т. д. Это дает возможность описать его характеристики с точки зрения предмета залога. Мы очень рассчитываем, что эти меры позволят кратно увеличить объем рынка индивидуального жилищного строительства.

Стройматериальные проблемы

Подобными вопросами занимается Министерство промышленности. Но могу сказать, что на заседании президиума Госсовета президент поставил задачу – довести долю отечественных производителей стройматериалов на нашем рынке до 95%.

- Со скольки?

Если говорить о стандартном строительстве, то там эта доля очень высока – около 90%. И на сегодняшний день мы уже фиксируем рост производства стройматериалов в России. Например, увеличилось производство бетона, кирпича.

Но мне кажется, тут неправильно говорить о необходимость полного импортозамещения. Ни одна страна мира не обеспечивает себя полностью. Все равно какие-то материалы, комплектующие завозятся из-за рубежа, весь мир так живет. Но, конечно, в нынешних условиях нужно выстраивать новые цепочки поставок. Над этим сейчас идет работа и я думаю, мы точно с этим справимся. И в ближайшее время у нас не будет проблем ни с одним видом строительных материалов.

Комфортная среда

В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» Минстрой отвечает за четыре направления.

Первое направление: к 2030 году объем жилищного строительства должен составить 120 млн квадратных метров. Кроме того, улучшать свои жилищные условия должны 5 млн человек в год.

Дополнительно в рамках нацпроекта есть федеральные проекты.

Во-первых, по сокращению аварийного жилья. Для каждого региона там установлен свой показатель. Сейчас создается новая программа по расселению аварийного жилья.

Во-вторых, это федеральный проект по созданию комфортной городской среды. Там есть несколько направлений, начиная от модернизации коммунальной инфраструктуры и заканчивая созданием парков, скверов, набережных, точек притяжения граждан в каждом городе нашей страны.

А еще есть проект «Ипотека», за него отвечает Минфин. Это снижение рыночной ставки по жилищному кредиту. В этом году средняя ставка по ипотеке - причем любой, не только льготной - должна по национальному проекту составить 6,9% или даже 6,7%.

- Насколько все это реализуемо полностью в нынешних условиях?

Об ипотеке и строительстве жилья мы уже много говорили. Что касается комфортной городской среды, то здесь мы не видим снижения объемов финансирования. За это большое спасибо и нашему курирующему вице-премьеру Марату Хуснуллину, и президенту. Потому что они понимают, насколько важно менять облик городов, вкладывать деньги в инфраструктуру.

А что касается расселения аварийного жилья, то здесь есть дополнительные инструменты. Это и комплексное развитие территорий, и дополнительные средства на модернизацию, и эффективная работа нашего нового института развития - Фонда развития территорий, который объединил Фонд ЖКХ и Фонд дольщиков.

Таким образом, несмотря ни на что, мы считаем, что сегодня у нас есть все возможности выполнить все показатели национального проекта «Жилье и городская среда».