Николай Николаев: Число проблемных объектов увеличится
В долевом строительстве начали действовать новые правила, которые защитят покупателей квартир от обманов и потери денег. Зато проблемы начнутся у тех застройщиков, которые работали по принципу финансовой пирамиды. Это поможет навести порядок на рынке, рассказал "Российской газете" председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
- Николай Петрович, понятно, что не все застройщики без серьезных потрясений смогут перейти на новые правила работы. Не опасно ли это для рынка, для тех, кто ждет свои квартиры?
Реформа действительно усилит существующие проблемы застройщиков, которые работали недобросовестно, по принципу пирамиды. Она заставит эти проблемы проявиться значительно более концентрированно, компактно во времени.
Без реформы это произошло бы в течение двух-трех лет. А сейчас это произойдет в течение года. Нужно готовиться к тому, что число проблемных объектов увеличится. Но, пройдя этот этап, мы получим прозрачный и безопасный рынок долевого строительства.
- Одна из самых революционных норм закона о долевом строительстве состоит в том, что все застройщики, независимо, когда получено разрешение на стройку, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля. Зачем надо было ускорять процесс?
Ранее мы предполагали, что с 1 июля 2019 года в обязательном порядке эскроу-счета будут использоваться только для новых проектов. Год, до 1 июля 2019 года, отводился на добровольный переход. Любой застройщик, который начинает проект, мог перейти на эскроу-счета и проектное финансирование. Мы видели, что такие проекты начали реализовываться в Иркутске, Москве, Ставрополе.
Но также мы увидели, что застройщиками, например, в июне 2018 года, получено практически в десять раз больше разрешений на строительство, чем, например, в январе того же года.
- Что это означает?
Застройщики попытались застолбить проекты. Формально они были начаты, разрешение получено до 1 июля 2018 года. И эти проекты не подпадали под новые и очень важные требования к застройщикам.
- Насколько такие проекты опасны для покупателей?
Те риски, которые мы хотели избежать для покупателей, присутствуют в этих проектах. Получается, на несколько лет вперед застройщикам хватило бы этих разрешений, чтобы работать по старым правилам.
- Но ведь разрешения не бессрочные. Как застройщики собирались обеспечить себя ими на годы вперед?
Не бессрочные. Но подается заявка на пролонгацию, технология всем известна. Именно поэтому мы приняли норму, что с 1 июля нынешнего года все должны перейти на эскроу-счета независимо от времени получения разрешения на строительство.
- Что будет с проектами, которые сейчас в высокой степени готовности? Им нужно переходить на эскроу-счета?
Перейти должны все. Кроме тех, кто будет соответствовать определенным критериям, разработанным правительством. Они должны включать степень готовности дома и долю проданных договоров долевого участия. Минстрой уже работает над критериями и обещает показать их в феврале.
Понятно, что никто не собирается губить хорошие проекты. Если дом уже строится, продажи идут, никто не будет вмешиваться в экономику этого проекта. Новые правила направлены только на то, чтобы отсечь бутафорские разрешения на строительство. Именно те, по которым работа еще не начиналась.
- Второй существенной нормой является переход со страхования на взносы в Фонд защиты дольщиков. С чем это связано?
После того как ЦБ РФ принял решение отозвать компанию "Респект" из списка организаций, которые имеют право страховать деятельность застройщиков, в один день застройщики лишились права продавать квартиры. Это поставило 60 процентов рынка на стоп-кран. Нам пришлось принимать меры очень быстро.
- Вы еще хотели передать деньги из страховых компаний в Фонд защиты дольщиков. В этом законе идея реализована?
Нет. Мы отдельно хотели проработать вопрос передачи портфеля. Это нормальная деловая процедура. Мы готовим к внесению весной в Госдуму законопроект, который обеспечит передачу портфелей от страховых компаний общества взаимного страхования и банков в Фонд защиты дольщиков.
- В какие сроки вы собираетесь проработать этот вопрос?
Мы хотели бы, чтобы 1 июля 2019 года у нас не просто вступили в силу какие-то отдельно взятые изменения. Нам нужно, чтобы на рынке осталась одна форма работы застройщиков, которая бы гарантировала безопасность граждан.
Потому что сейчас ответственность несут страховые компании, Фонд защиты прав участников долевого строительства. И появились еще и эскроу-счета. Нам нужно добиться, чтобы в самое ближайшее время у нас осталась одна действующая модель финансирования долевого строительства. Чтобы она была понятна и гражданам, и участникам рынка.
- С каждыми новыми поправками усиливается роль Фонда защиты дольщиков. Теперь он может создавать дочернюю компанию-застройщика. Для каких случаев предусмотрен этот механизм?
Самые выгодные проблемные объекты берут на себя новые застройщики. Но у нас все равно остаются проекты, которые никто не хочет брать.
Обманутые дольщики, купившие квартиры в таких проектах, спрашивают, когда же их дома достроят. Нам нужен государственный механизм, государственный инструмент, за счет которого можно было бы завершить эти проекты.
- У Фонда появляются новые функции в части контроля застройщиков, проверок?
Контроля, да. Важно принимать меры не дожидаясь, когда застройщик скажет: извините, я не смог, я банкрот. Поэтому целый ряд положений нового закона посвящен тому, чтобы вовремя отслеживать проблемы.
К примеру, мы отказались от плановых проверок и предложили сконцентрироваться на внеплановых, дали дополнительные полномочия фонду, чтобы можно было контролировать ход реализации проектов.
Потому что есть много историй обманутых дольщиков, в которых год-два работа на объекте не велась, но застройщик совершал небольшие движения по счету и иногда брался за работу, дом рос на кирпич-другой. В итоге признать его банкротом нельзя. Хотя по факту проект был давно проблемным, а застройщик - на грани банкротства.
